<<
>>

д)              Ипотечный кредит

Ипотечное кредитование - это предоставление ссуд под залог недвижимого имущества. Слово «ипотека» в переводе с древнегреческого означает «деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ участка».

Не удивительно, что понятие ипотечное кредитование» понимается как кредитование под залог земли. Кроме земли, объектом залога выступают объекты, неразрывно связанные с ней, отчуждение которых невозможно без ухудшения их функциональных характеристик (дом со всем оборудованием: сантехникой, системой отопления и т. п.).

Ипотечное кредитование представляет собой механизм, обслуживающий в основном сферу обращения. Без ее функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсу и свободы выбора места жительства.

Такое кредитование получило наибольшее развитие в США, где сложилась система ипотечного кредитования, представленная агентствами по торговле недвижимостью, осуществляющими поиск потенциальных заемщиков; ипотечными банками, выдающими кредиты гражданам; страховыми компаниями, страхующими недвижимое имущество и чистоту титула (права собственности) на него; кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Ипотечные банки предоставляют кредиты под залог недвижимого имущества. При этом заемщик оформляет закладную. Закладная хранится в банке и является обеспечением выданной ссуды.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает вторичный рынок закладных по таким кредитам. Задача его в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те области страны, где наблюдается их дефицит.

В США вторичный рынок закладных представлен частными (FNMA) и полугосударственными (GNMA) компаниями (в банковских кругах они известны как Фанни Мэй и Фредди Мэк). Такие компании покупают активы ипотечных банков, обеспеченные закладными на недвижимое имущество, осуществляют их группировку по процентным ставкам, срокам и размеру, а затем упускают от своего имени ценные бумаги (облигации). В результате выплаты по Taxing денным бумагам обеспечены недвижимостью заемщиков по ипотечным кредитам. Ликвидность облигаций повышается также за счет гарантии государства по некоторым из обязательств таких компаний. Важно заметить, что важнейшей предпосылкой развития вторичного рынка закладных является стандартизация ипотечных кредитов, что обеспечивает сортность ценных бумаг, которые покупают частные и юридические лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на инвестиции. Такие ценные бумаги пользуются равным спросом в стране и за рубежом, невзирая на то, чтр доход по ним несколько ниже, чем по облигациям других эмитентов.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являвшийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50-х годов XIX в., положив начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого имущества.

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имуществу. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах.

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли "было остановлено событиями октября 1917 года. Советская власть, ликвидировав чайную собственность на землю, практически уничтожила основу ипотечного кредитования.

В настоящее время, с развитием частных форм собственности на землю и другое недвижимое имущество, начинается возрождение ипотеки. В столице и других крупных городах России (Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и неоднозначен. Этого и следовало ожидать, принимая во внимание сложную экономическую ситуацию в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющего числа населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживает развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

В отличие от обычного кредитования при выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса кредитором и заемщиком в этом процессе не второстепенное значение приобретают гаранты - организации страхования, судебные и нотариальные органы.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются на кредиты, выдаваемые на строительство жилья, и на кредиты на его приобретение.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще не известен в период строительных работ. Такая ситуация может возникнуть и тогда, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении одноквартирных жилых домов, ведет одновременно работы, к примеру, на десяти и более объектах - на период строительства она, безусловно, заинтересована в привлечении максимальных средств.

В процессе ипотечного кредитования жилья особенно важное значение приобретает залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд приобретает право, как уже говорилось, получить невозвращенные средства за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке в сравнении с другими кредиторами.

Разновидностью залога является заклад. При закладе в отличие от обычного залога имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.

Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога - это движимое или недвижимое имущество, либо земельный участок, служащее, обеспечением обязательства заемщика.

Объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в составе жилого многоквартирного дома или индивидуального жилого дома либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья предоставляется под залог жилья; ссуда на строительство жилья выдается под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог жилья.

В качестве залога жилья предполагается использование запасной жилой площади заемщика либо единственной площади, на которой он проживает. Во втором случае могут возникать серьезные осложнения при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга.

Закладная как основной инструмент ипотечного кредитования жилья и её место на вторичном рынке ценных бумаг

Отличительной чертой ипотечного кредита является использование так называемых закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной, представляющей собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки.

период обращения, земельный кредитный институт.

К каждому закладному листу прилагается лист — процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодных подлежащих уплате процентах и при 10- летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне обозначается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, подлежащая уплате, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.

По своей экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обяжется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью - поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег, не дожидаясь наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, возникает вторичный рынок ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, к которому относятся операции, когда кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной вступает в зависимость от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая циклический поток ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в, целом по стране. Банкир, занимающийся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничен в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных -ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и, выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике размещения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.

Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре типа риска: кредитный, риск посредника, риск процентных ставок и риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит своих платежей в погашение ссуды в установленный срок; риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный для банка момент; риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Этот вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают, и по своему существу близок к риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в отдельную категорию не выделяют.

Основной принцип размещения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск, весь или частями, может быть передан страховых компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекту кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компании- Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиента и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но повышает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают свыше 80 % залога.

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между имуществом заемщиков. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками. Зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число не возвратов ссуд,, назначив норму процента за их пользование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закланные, каждый из которых является участником.

<< | >>
Источник: Литвинович К.Р.. Деньги, кредит, банки: Учебно-методический комплекс для студентов специальности I-26 02 03 Маркетинг / К.Р. Литвинович. - Мн.: БГУИР,2006.. 2006

Еще по теме д)              Ипотечный кредит:

  1. Ипотечный кредит
  2. Постоянный ипотечный кредит
  3. Ипотечный кредит.
  4. 11.3. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  5. Ипотечный кредит
  6. Ипотечный кредит
  7. Ипотечный кредит
  8.     8.2.6. Ипотечный кредит
  9. 3.Ипотечный кредит.
  10. 8. Ипотечный кредит
  11. д)              Ипотечный кредит
  12. ТЕМА №18. Ипотечный кредит
  13. § 4. Способ обеспечения,- Личное доверие. — Письменное обязательство. — Поручительство. — Акцепт. — Залог. — Ломбардный и ипотечный кредит. — Порядок ипотеки. — Старшинство закладных.
  14. Ипотечный кредит
  15. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  16. ТЕМА №18. Ипотечный кредит
  17. 31 ипотечный кредит
  18. 3. Ипотечный кредит.
  19. 10. ипотечный кредит.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -