Правові засади оренди земель сільськогосподарського призначення

У сільськогосподарському виробництві важливу роль відіграє оренда як одна з форм реалізації права власності та ефективно­го використання земель. Великий досвід орендних відносин ма­ють країни з розвинутою ринковою економікою, де оренда зе­мель найпоширеніша форма її використання.

Орендні відносини взагалі мають тривалу історію. Договір оренди відноситься до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. Оренда не оминула й Україну де найбільший розвиток одержала в другій половині XVIII - на початку ХІХ століття.

Після революції 1917 року, коли земля була націоналізована, можливість її оренди була передбачена в земельному законодав­стві, що діяло у той час. З 1937 року оренда земель сільського­сподарського призначення була заборонена. З того часу земля

та інші природні ресурси були вилучені із цивільного обігу і всі угоди, що порушували право державної власності, визнавалися недійсними.

Слід зазначити, що в науці аграрного (сільськогосподарсько­го) права минулих часів не досліджувався договір оренди зем­лі. У радянський період орендні правовідносини були витиснуті із сільськогосподарської діяльності. Не існувало також право­вих норм про сільськогосподарську оренду. Одним з напрямків економічних реформ кінця 80-х років минулого століття стало «відродження» орендних відносин. Оренда стала одним із засо­бів реформування відносин власності в агропромисловому ком­плексі. У сучасних умовах оренда землі необхідна і, будучи еле­ментом ринкових відносин, безсумнівно, покликана сприяти їх подальшому розвитку в аграрній сфері економіки країни та у народному господарстві в цілому.

Першою монографією, присвяченою оренді землі в Україні, стала робота професора О. О. Погрібного «Селянські господар­ства і оренда» В ній він розглядає орендні відносини в цілому а також їхню роль для фермерських господарств, визначаючи їх сутність, зміст, види і форми.

Право орендного землекористування досліджував професор І. І. Каракаш, який підкреслював, що оренда землі є достатньо розвинутим правовим інститутом сучасного земельного права^{[106] [107]. Обґрунтовано наполягав на особливостях орендного землекори­стування в аграрному виробництві В. Т. Андрейцев[108]. Грунтовно питання оренди землі як «специфічної форми їхнього викори­стання» розглядав М. В. Шульга[109].}

Україна є однією з небагатьох країн з багатими ресурсами ро­дючих сільськогосподарських земель. Близько 22 млн га сільсь­когосподарських угідь використовуються сільськогосподарськи­ми підприємствами, з яких близько 95 % орендовані у дрібних власників. Більшість таких дрібних землевласників отримали земельні ділянки розміром 4- 5 га під час приватизації. Більше 70 % громадян, які набули право на земельну частку (пай), зда­ють земельні ділянки в оренду. Агроформування ринкового типу також інтенсивно орендують землі сільськогосподарського при­значення державної та комунальної власності.

Оскільки насьогодні права власників земель сільськогоспо­дарського призначення обмежені: вони не можуть купувати або продавати свої земельні ділянки, то при відсутності ринку землі сільськогосподарського призначення в Україні розвивається ри­нок оренди землі. Тому сьогодні оренда є однією з найбільш по­ширених угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Українське цивільне законодавство передбачає загальні ви­моги щодо укладення договорів оренди, а земельне законодав­ство відображає особливості даного договору стосовно оренди земельних ділянок. Отже, відносини, пов’язані з орендою зем­лі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним ко­дексом України, Законом України «Про оренду землі» від 6 жовт­ня 1998 року (що діє у редакції від 2 жовтня 2003 року), ін­шими нормативно-правовими актами, а також договором орен­ди землі.

Підставою для виникнення орендних відносин є договір оренди землі - основний документ, що визначає відносини орендодавця та орендаря. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди - це договір, за яким орен­додавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Сторонами договору оренди землі є орендодавець та орен­дар. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридич­ні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебува­ють у державній власності, є органи виконавчої влади, які від­повідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути громадяни та юридичні особи Укра­їни, іноземці і особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання і організації, а також іноземні держави.

За ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умо­вами договору оренди землі є: об'єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата. За згодою сторін у договорі оренди зем­лі можуть зазначатися інші умови.

Отже, першою істотною умовою є об'єкт оренди. Об'єкта­ми оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності гро­мадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. При зазначенні об'єкта оренди в договорі обов'язково вказуєть­ся кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки. Договір оренди може передбачати надання в оренду де­кількох земельних ділянок, що перебувають у власності одно­го орендодавця (а щодо земель державної та комунальної влас­ності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самовряду­вання).

Що стосується земельних часток (паїв), то їхня оренда є сьогодні однією з найпоширеніших угод із земельними паями. Так, Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» закріплюють: громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди зе­мель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організа­ції території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів. Орендарі набувають право на оренду землі на підставі договору оренди земельної частки (паю), типова фор­ма якого затверджена наказом Державного комітету земельних ресурсів України № 5 від 17 січня 2000 року.

Другою істотною умовою є строк дії договору оренди. За загальним правилом строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Однак щодо земельних ділянок сільсь­когосподарського призначення законодавцем встановлений і мінімальний строк укладення договору оренди. Так, відповід­но до Земельного кодексу України та ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк оренди земельних ділянок сільсь­когосподарського призначення для ведення товарного сільсь­когосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва, фермерського господарства, особисто­го селянського господарства земельних ділянок сільськогоспо­дарського призначення, які є земельними ділянками меліоро­ваних земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дїї договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди зем­лі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній ек­сплуатації.

Встановлення мінімального строку у сфері оренди сільсько­господарських земель є доцільним, оскільки стабільність зем­лекористування має істотне значення в сільському господарстві. Орендар одержує можливість здійснювати довгострокове пла­нування використання земель. Землі використаються більш ра­ціонально і без надмірного виснаження.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які роз­ташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки ро­довища нафти або газу строк дії договору оренди земельних ді­лянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатаці­єю, на орендованій ділянці або на її частині.

Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ді­лянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішен­ням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’яз­ково зазначається у договорі оренди земельної ділянки. Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоєм­цем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.

Третьою істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, по­рядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з до­говором оренди землі.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійс­нюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за рин­ковими цінами на дату внесення орендної плати.

Щодо порядку виникнення права оренди земельної ділянки, слід зазначити, що передача в оренду земельних ділянок, які пе­ребувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору орен­ди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права орен­ди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійс­нюється за результатами проведення земельних торгів.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за догово­ром оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Під­ставою для укладення договору оренди може бути цивільно-пра­вовий договір про відчуження права оренди.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки на строк до 50 років, крім випадків, визна­чених законом.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користу­вання іншій особі (суборенда) без зміни цільового призначення. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежу­ватися умовами договору оренди земельної ділянки і не супере­чити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, виз­наченого договором оренди землі. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призна­чення на період дії договору оренди можуть обмінюватися на­лежними їм правами користування земельними ділянками шля­хом укладання між ними договорів суборенди відповідних ді­лянок, якщо це передбачено договором оренди або за пись­мовою згодою орендодавця.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за ба­жанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Існують деякі проблеми, пов'язані саме з оформленням дого­вору оренди, як нормативні (закладені безпосередньо у норма­тивно-правових актах), так і фактичні (пов'язані з невиконан­ням законодавства)^[110]. Оформлення оренди землі сільськогоспо­дарського призначення є складною комплексною процедурою, що суперечливо врегульована та потребує істотних грошових та часових витрат. Крім того, 5 березня 2015 року в законодавство внесені зміни щодо реєстрації земельних ділянок сільського­сподарського призначення. Так, державна реєстрація речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільсь­когосподарського призначення може здійснюватися нотаріусом незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.

Державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січ­ня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну ре­єстрацію прав та їх обтяжень, поданої власником чи набувачем відповідного похідного права або уповноваженою ними осо­бою. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, у разі подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень набувачем похідного речового права на таку земельну ділянку, може здійснюватися без подання заявником документа, на підставі якого виникло право власності, за умови наявності інформації про зареєстро­вану земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та до моменту автоматизованого перенесення до Державного реєстру прав записів про речові права та обтяження на земельні ділянки з Державного реєстру земель.

Шляхом вирішення проблем розвитку відносин щодо орен­ди земель сільськогосподарського призначення можуть бути на­ступні законодавчі положення: законодавче закріплення шляхів і правових механізмів подальшого розвитку відносин сільсько­господарського землекористування і власності на землі сільсь­когосподарського призначення; удосконалення інституту орен­ди сільськогосподарських земель, що сприятиме підвищенню інвестиційної привабливості та економічної віддачі сільського­сподарських земель; забезпечення сталого землекористування, раціонального та ефективного використання земель.

5.4.