3.3. Статус земель сільськогосподарського призначення у майнових відносинах

Процеси приватизації землі в українському селі рішуче просуваються вперед, але до проголошення його остаточного завершення ще багато чого доведеться зробити. Основними типами земель у сільській місцевості, якою володіють українські громадяни, є: присадибні ділянки, на яких розташовані будинки; „господарські ділянки” незначної площі (які також називаються „підсобні господарства”) біля сіл, що надаються кожній сільській родині для вирощування овочів; дачні ділянки, якими, як правило, володіють міські сім’ї; земля у формі „земельних часток (паїв)”, які надаються працівникам і пенсіонерам колишніх колгоспів і радгоспів, а також місцевим працівникам соціальної сфери (шкільним вчителям тощо).

Перші три категорії характеризуються низкою спільних рис, пов’язаних зі статусом власності. По-перше, як правило, не виникає труднощів з визначенням меж таких ділянок, оскільки їх межі виділені в натурі, позначені огорожами (у разі присадибних і дачних ділянок) або тимчасовими межовими знаками (у разі підсобних господарств). По-друге, стосовно таких ділянок було видано порівняно невелику кількість державних актів. Оскільки межі та право контролю над такими ділянками, як правило, дотримуються, відсутність державних актів не заважає землекористуванню громадян на цих ділянках.

Четверта категорія (земля у вигляді земельних часток (паїв) суттєво відрізняється від решти категорій земель. Кожна земельна частка (пай) – це земельна частка в землях колишніх колгоспів або радгоспів, земельні масиви яких тепер розподілені між власниками земельних часток, які передані їм у власність.

Хоча площа середньої земельної частки (паю) становить 4,2 га (середня площа коливається в діапазоні від 1,1 га в Івано-Франківській області на заході до 9,4 га – у Луганській області на сході, а в межах Куп’янського району Харківської області становить 3,2 га), доки межі окремих ділянок не будуть виділені в натурі, власник земельної частки (паю) не може вважати жодної частини зі спільного земельного масиву як свою окрему власність.

Таким чином, хоча власник земельної частки (паю) має право на отримання земельної ділянки, межі такої земельної ділянки не можна визначити, доки земельний масив не буде поділено та доки не буде підготовлено і видано державні акти на кожну нову ділянку. Без державного акту власник земельної частки (паю) не має постійного права особисто обробляти землю, тому що місцезнаходження ділянки не визначене. У ході дослідження 2007 року було з’ясовано, що хоча 18% власників земельних сертифікатів на право на земельну частку виділили в натурі межі своїх паїв та отримали відповідні державні акти на них, лише 2% власників земельних часток (паїв) індивідуально обробляють свої земельні наділи.

За такої ситуації єдиним шляхом, за допомогою якого власник земельної частки (паю) може отримати будь-яку вигоду від землі, є об’єднання з іншими власниками часток (паїв) для їх здачі в оренду підприємствам або приватним фермерам. Однак особа, яка здає в оренду свою земельну частку (пай), межі якої не виділені в натурі, не може вжити заходів щодо анулювання договору оренди у випадку, коли, наприклад, орендарі не виплачують орендну плату, оскільки власник земельної частки (паю) не володіє жодною конкретною частиною землі, зданої в оренду.

І, навпаки, власник землі, який має державний акт, може вимагати анулювання договору оренди у випадку несплати орендної плати, і після чого може або особисто обробляти землю, або ж здати її в оренду іншому надійнішому сільськогосподарському підприємству або фермеру. Такі додаткові можливості власників державних актів частково пояснюють, чому вони отримують орендну плату в середньому на 45% більше, ніж орендна плата, яку отримують власники земельних часток, межі яких не виділені в натурі, і які мають лише сертифікат на право на земельну частку (пай) (власникам земельних актів виплачувалась сереня плата у розмірі 224 гривні за гектар, у той час як власники паїв, право яких було посвідчено лиже земельним сертифікатом отримували в середньому лише 154 гривні за гектар).

Слід зазначити, що виготовлення та реєстрації державних актів на земельні частки (паї) здійснюється на основі «Схеми поділу земель колективної власності колишніх колективних сільськогосподарських підприємств (КСП)». Схема поділу складається на основі клопотання колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств (далі — підприємств) та технічного завдання, складеного замовником та погодженого начальником районного (міського) відділу земельних ресурсів.

Схема поділу земель колективної власності на земельні частки (паї) для передачі їх в натурі власникам сертифікатів вирішує наступні питання:

· визначення кількості та якості складу земель, які підлягають розподілу;

· проведення грошової оцінки сільськогосподарських угідь та земельних часток (паїв);

· визначення кількості паїв на кожній земельній ділянці з урахуванням грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

· розташування резервного фонду та земель запасу.

Складанню Схеми передують підготовчі роботи, які включають в себе аналіз земельно-кадастрових, статистичних і планово-картографічних матеріалів, результатів польових вишукувань і обстежень земельного фонду з метою встановлення фактичного стану використання земель підприємства, визначення проведеного паювання земель.

В порядку підготовчих робіт вивчається думка юридичних спадкоємців підприємства щодо черговості паювання сільськогосподарських угідь з урахуванням регіональних особливостей їх використання, особливо тих, де виділення окремих земельних часток (паїв) неминуче призведе до зниження ефективності їх використання (меліоровані землі, масиви багаторічних насаджень, спеціалізованих сівозмін тощо), та визначаються площі угідь, які не підлягають поділу на земельні частки (паї) в натурі в зв’язку з можливим при цьому надмірним подрібненням.

За планову основу Схеми (рис. 1) приймаються копії планів землеволодінь і землекористувань.

На Схемі виділяються земельні масиви, що можуть бути поділені на земельні частки (паї) без обмежень в часі, в тому числі ділянки першочергової приватизації, а також земельні масиви, які поділяються на земельні частки (паї) після закінчення певного технологічного сільськогосподарського циклу. Крім того, визначаються земельні ділянки, що не підлягають поділу і повинні використовуватись сумісно (угіддя, законсервовані, виходячи з екологічних умов; невеликі площі сільськогосподарських угідь, в результаті поділу яких на окремі земельні ділянки стає неможливим механізований обробіток грунту).

З метою уточнення площі сільськогосподарських угідь підприємства, що підлягають поділу на земельні частки (паї) в натурі, визначаються площі, які необхідні для створення системи полезахисних лісових смуг і захисних лісових насаджень, будівництва протиерозійних гідротехнічних споруд, створення системи природних територій в агроландшафтах, мережі польових доріг та площі деградованих і забруднених земель, що підлягають консервації.

Із земель, що можуть приватизуватися без обмежень у їх подальшому використанні, виділяються ділянки першочергового поділу на земельні частки (паї). Кількість і розмір ділянок першочергового поділу встановлюються в залежності від наявності бажаючих одержати земельні частки (паї) в натурі, кількості і розміщення населених пунктів, конфігурації масивів земель колективної власності, співвідношення і розміщення сільськогосподарських угідь, напрямів господарської діяльності, яка визначається з урахуванням ландшафтних умов, особливостей поселенської мережі тощо.

Після уточнення площі земель, які підлягають паюванню, виконуються розрахунки грошової оцінки сільськогосподарських угідь а також розміру і вартості земельної частки (паю). Площа земельної частки в умовних кадастрових гектарах визначається методом проектного розрахунку шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Рис. 1. Схема поділу земель колективної власності колишнього колективного сільськогосподарського підприємства «Зоря» (Глушківська сільська рада, Куп’янський район Харківська область),

Розроблена ДНВП «Харківський НДІ землеустрою» (2006 р.)