<<
>>

§ 1. Понятие оборота земель

Особое правовое регулирование земельных отношений вообще, и оборота земли в частности, обусловливается спецификой земли, как особого объекта общественных отношений.

Земля является особым природным ресурсом.

Особенность земли заключается в том, что она, в отличие от других природных ресурсов, является территориальным базисом деятельности человека. В этом смысле земля является основой, предпосылкой любого производства.

Земля является ограниченным ресурсом. Земельные площади имеют фиксированные размеры, и люди практически не в состоянии их изменять. Ограниченность земли особенно остро чувствуется в странах и регионах с большой плотностью населения. Невосполнимость земельных ресурсов, их ограниченность является причиной, побуждающей законодателя рассматривать землю как основу жизни народов, населяющих соответствующую территорию. Законодательством должен быть обеспечен доступ граждан и юридических лиц к земле. Для этого государство может быть вынуждено вводить определенные ограничения, направленные на предотвращение необоснованной концентрации земельных ресурсов в руках ограниченного круга лиц. Обеспечивая доступ к дефицитному природному ресурсу, государство должно найти компромисс между социальными интересами населения, нуждающегося в земле, и экономическими интересами общества, заключающимися в возможности перехода земли к эффективному собственнику что, в конечном итоге, способствует техническому прогрессу.

Земля является территориальной основой для производства. Спецификой сельскохозяйственных земель является то, что помимо функции территориального базиса земля является основным средством производства. В сельскохозяйственном производстве используется уникальное свойство земли - естественное плодородие. В силу этого своего качества земля способна воспроизводить животный и растительный мир. Плодородие - естественное явление, но оно может увеличиваться при правильном ведении сельского хозяйства и, наоборот, уменьшаться при неправильном его ведении.

Земля является одним из важнейших элементов экосистемы. По словам великого русского почвоведа В.В. Докучаева, почвенный слой является отражением природы. При ненадлежащем уходе за землей может быть нарушен естественный баланс в экосистеме.

Особые свойства земли, как уникального природного объекта и всеобщей территориальной базы должны учитываться при осуществлении правового регулирования прав на землю и перехода этих прав. Важно обеспечить механизм рационального и эффективного использования земли и одновременно обеспечить интересы населения. Известный дореволюционный цивилист И.А. Покровский отмечал, что распределение земельного капитала в руках частных лиц диктовалось всем ходом экономической истории, всем ходом экономического прогресса. Он писал, что "что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из вида другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций. С одной стороны, если желательно воспользоваться благами личной предприимчивости, изобретательности и энергии, если это личная энергия, развиваемая каждым в своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет на пользу всего народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и избегать всего того, что способно подорвать его стимулирующее значение"2.

С юридической точки зрения землю следует рассматривать как объект права собственности. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ, земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности. Как объект права собственности земля относится к недвижимому имуществу, правовое регулирование режима которого традиционно осуществляется с особой тщательностью.

Законодательством установлены специальные правила о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяющие более эффективно осуществлять защиту прав на него. Важной юридической характеристикой земель, используемых в Российской Федерации в сельскохозяйственном производстве, является то, что значительная их часть принадлежит большим группам сособственников, то есть находится в общей собственности. Такие земельные массивы условно разделены на земельные доли.

Спецификой является наличие так называемых "невостребованных земельных долей" - земельных долей, собственники которых не получили Свидетельства на право собственности на землю. Наличие значительного количества невостребованных земельных долей делает практически невозможным распоряжение земельным участком в соответствии с общим правилом о распоряжении общей собственностью - по общему согласию всех сособственников.

И.А. Покровский. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 204.

Специфика земельных участков, как объектов оборота, является объективной основой для установления специальных правил земельного оборота и границ земельного оборота.

Несмотря на то, что земельная реформа осуществляется в России вот уже десять лет, проблема определения понятия земельного оборота до сих пор не закрыта и в настоящее время остается предметом дискуссий. В научной литературе (как в юридической, так и в экономической) осуществляются попытки дать определение земельного оборота. Предпринимаются попытки найти соотношение понятий "земельный оборот" и "земельный рынок", определить одно понятие через другое.

В научной литературе высказываются различные мнения по поводу соотношения понятий "земельный рынок" и "земельный оборот". Например, Г.А. Волков, А.К. Голиченков и О.М. Козырь считают, что "понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру" .

Э.Н. Крылатых определяет земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает такие виды сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд4.

3 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К. Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. № 2. С.50.

В принципе соглашаясь с определением земельного рынка, данным Э.Н. Крылатых, И.А. Иконицкая высказывает мнение, что земельный рынок охватывает большее число сделок с земельными участками, имеющими возмездный характер. В качестве таковых указываются сделки по передаче земельного участка в собственность на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. И.А. Иконицкая указывает также, что вряд ли можно признать сделкой изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд, в особенности если такое изъятие носит принудительный характер5.

И.А. Иконицкая дает определение земельного оборота как переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных и муниципальных земель к гражданам и юридическим лицам. Здесь же отмечается, что земельный оборот может быть рыночным и внерыночным6.

4

См.: Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С. 35.

5 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - Юристъ, 1999. С. 93. 6

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.,

1999. С. 75.

Основным методом дефиниции, применяемом в формальной логике, является определение через род и видовое отличие.

На первом этапе определения через род и видовое отличие определяемое понятие подводится под более широкое по объему родовое понятие. Родовое понятие содержит в себе часть признаков определяемого понятия, кроме того, оно указывает круг предметов, в который входит определяемый предмет. Второй этап состоит в указании отличительного признака определяемого понятия, а так как определяемое понятие является видом, то таким признаком будет видовое отличие. Видовое отличие (отличия) принадлежит только данному виду и отличает его от других видов, входящих в данный род. Определение через род и видовое отличие в логике называется "реальным определением". Следуя правилам формальной логики, в соответствии с которыми понятия определяются через род и видовое отличие, мы считаем необходимым отказаться от определения понятия "земельный оборот" через понятие "земельный рынок". Понимая термин "рынок" как экономическую функцию сведения покупателей и продавцов через механизм цен7, мы соглашаемся с утверждением Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова и О.М. Козырь, что земельный рынок включает в себя систему сделок по возмездному отчуждению земельных участков и прав на них и обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру. При таком понимании нельзя утверждать, что понятие "земельный рынок" является общим (родовым) понятием по отношению к "земельному обороту", так как в понятие "рынок" не укладываются безвозмездные гражданско-правовые сделки - дарение, наследование и др. - переуступка прав в результате осуществления которых не опосредуется денежным или иным платежом.

Понятие "земельный рынок" нельзя также считать и видовым отличием, которое отграничило бы понятие "земельный оборот" от иных понятий, подпадающих под признаки родового понятия, через которое определяется "земельный оборот", так как понятие "земельный рынок" включает обеспечивающие переход прав на землю "механизмы и инфраструктуру", которые, как мы прекрасно понимаем, не являются и в принципе не могут являться "земельным оборотом".

Стоит отметить, что понятие "рынок" не будучи юридическим, не имеет строгого юридического определения и определяется различными учеными по разному. Будучи само по себе неопределенным, понятие "рынок" не может служить в качестве одного из элементов земельного оборота.
7 См.: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (пер. с англ.). М., 1995. С. 444.

Определения "земельного оборота", "оборота земельных участков" через иные категории можно найти в действующих законах субъектов Российской Федерации. В них понятие земельный оборот определяется через родовое понятие "переход земельных участков", и видовые отличия: "путем заключения договоров и иных сделок", "в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, определяемыми настоящим Законом". Например, в Законе Новосибирской области от 12 ноября 1998 года № 28 - ОЗ "О регулировании земельных отношений в Новосибирской области" (статья 1 "Термины и определения, используемые в настоящем законе") "оборот земельных участков" определяется как "переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом и другими федеральными законами и настоящим законом, который производится путем заключения договоров и иных сделок в соответствии с настоящим Законом". Пунктом 8 статьи 3 Закона Самарской области от 16 июля 1998 года № 11 - ГД "О земле" так же определяется понятие "оборот земель" - это "переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, определяемыми настоящим Законом". "Оборот земельных участков -переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом, посредством заключения договоров и иных сделок" - такое определение содержится в пункте 1 ст. 82 Земельного кодекса Республики Татарстан от 10 июля 1998 года № 1736. Оборот земельных участков определяется как "переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок" пунктом 1.31 статьи 1 Закона Курганской области от 4 марта 1998 года№ 103 "О земле".

Подводя итог сказанному, можно утверждать, что в настоящее время нет единой точки зрения на то, является ли земельным оборотом а) только возмездный переход земли от одних лиц другим или также безвозмездный переход; б) переход земли от одних лиц к другим только в частноправовом порядке либо также в публично-правовом порядке; в) переход исключительно путем совершения сделок или также иными гражданско­правовыми способами; в) переход только права собственности на земельный участок или переход иных прав на земельные участки.

Следует также отметить новизну определяемого понятия. До 1990 года термин "земельный оборот" не встречался в Советском и Российском законодательстве, равно как и в юридической литературе.

В данной ситуации мы считаем уместным воспользоваться другим методом дефиниции - "номинальным определением". "Номинальное определение" - это определение, посредством которого взамен описания какого-либо предмета вводится новый термин, выясняется значение употребляемых терминов и т. п.8 Следует отметить, что в конечном итоге определение нового термина осуществляется все равно через род и видовое отличие, однако в данном случае лицо, дающее определение, обладает определенной свободой. По словам В.И. Кириллова, "введение в науку новых терминов... посредством номинальных определений обусловливается развитием науки, возникновением в ней новых областей, исследующих новые свойства, явления отношения"9.

Таким образом, мы считаем себя вправе воспользоваться методом "номинального определения" и подойти к проблеме определения понятия "земельный оборот" с другой стороны: не пытаться определить понятие некоего объективно существующего, но не имеющего четких границ общественного явления а, обозначив термином, провести четкую границу, окружность, внутреннее содержание которой составляет совокупность общественных отношений, объективно поддающаяся основанному на единой системе принципов правовому регулированию.

8

Логика. Под редакцией В.И. Кириллова. М.: Высшая школа, 1967. С. 48.

Определение земельного оборота как "переход земельных участков от одних лиц к другим" затруднит формирование законодательства о перераспределении земли, так как перераспределение земли в гражданско­правовом и административном порядке основывается на различных принципах и существенно различается. С этой точки зрения было бы целесообразным разделять предоставление и изъятие земли в административном порядке, подчинив его одним принципам, с одной стороны, и "земельный оборот", под которым понималось бы отчуждение земельных участков и прав на них в гражданско-правовом порядке с соблюдением установленных в публично-правовом порядке ограничений и условий, с другой стороны. Определение этого термина должно иметь научное и практическое значение. В противном случае такая работа не имеет смысла. То есть совокупность общественных отношений, именуемых "земельный оборот", должна представлять совокупность сопоставимых, однопорядковых общественных отношений; только при соблюдении этого условия возможно осуществление основанного на одних принципах правового регулирования однообразных по своему характеру отношений по перераспределению земли, именуемых "земельным оборотом".

Исходя из заинтересованности государства в контроле за рациональным и бережным использованием природных ресурсов, из особой значимости земли, мы делаем вывод о необходимости особого правового регулирования перехода любого рода прав на земельные участки. Публичный интерес будет нарушен в любом случае - будут ли нарушены, например, правила землеустройства в результате продажи земли или передачи ее в аренду. Следовательно, родовое понятие, определяющее понятие "земельный оборот", должно охватывать переход как права собственности, так и иных прав на землю (переход права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, отдельных правомочий собственника при совершении сделок с земельными участками

Там же.

(например, правомочия пользования при аренде) и т. д.). Второе. Как уже указывалось ранее, понятие "земельный оборот" должно охватывать только совокупность тех общественных отношений, которые основываются на общих принципах. В качестве основы, критерия "сортировки" общественных отношений мы считаем правильным выделить принципы равенства сторон, свободы договора и иные гражданско-правовые принципы. Исходя из этого, понятие земельный оборот должно включать в себя переход прав на землю как путем совершения возмездных, так и безвозмездных сделок, так как совершение и возмездных, и безвозмездных сделок основывается на единых гражданско-правовых принципах. Общественные отношения, складывающиеся между сторонами по поводу перехода прав на землю и основанные на иных принципах (принцип власти и подчинения и др.), следует выделить в иную группу и урегулировать особо.

И.А. Иконицкая. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. M.

1999. С. 75.

1\' Там же, с. 77 - 79. 12 Там же, с. 78.

В юридической литературе нет единого мнения, следует ли включать в понятие «земельный оборот» отчуждение и переход прав на земельные участки только в гражданско-правовом порядке, или также переход земельных участков в публично-правовом порядке. И.А. Иконицкая считает, что «земельный оборот может быть рыночным и внерыночным»10. Объектами внерыночного земельного оборота являются, во-первых, такие земельные участки, распределение и перераспределение которых осуществляется в порядке административной процедуры; во-вторых, земли, приватизация которых не допускается11. В качестве примера внерыночного земельного оборота приводится изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд12. Иную позицию занимает Н.А.

Н.А. Сыродоев. Правовое регулирование земельных участков / Государство и право. 1999. №

9. С. 42.

Сыродоев. В частности, он указывает, что, если согласиться с утверждением о том, что в условиях исключительной государственной собственности на землю существовал земельный оборот, то разрушается конструкция ГК РФ (которая существовала и до принятия нового ГК РФ) об оборотоспособности объектов, об объектах, изъятых из оборота и ограниченных в обороте13. Автор придерживается мнения, что под земельным оборотом следует понимать только отчуждение и переход прав на земельные участки иными способами исключительно в частноправовом порядке, но с ограничениями, установленными законодательством о земле, по следующим причинам. Во-первых, в ст. 129 ГК РФ (в которой фактически сформулировано понятие оборота) указано, что некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота. Земля может отчуждаться в той мере, в какой ее оборот допускается. Следовательно, теоретически не исключено, что некоторые категории земельных участков не могут находиться в обороте. Однако земельные участки, исключенные из оборота, могут переходить от одних лиц к другим в порядке административной процедуры. Следовательно, переход земельных участков в порядке административной процедуры не является оборотом. То есть то, что в юридической литературе называется «внерыночным земельным оборотом», на самом деле не является оборотом в том смысле, какой в это понятие вкладывает действующее законодательство. Во-вторых, общественные явления, которые в настоящее время называются «внерыночным оборотом», имели место быть и в Советском земельном праве, однако для их определения использовалась другая терминология («предоставление и изъятие земель» и т. п.). Мы не видим смысла отходить от традиционной терминологии.

Исходя из вышеизложенного и учитывая иную правовую природу правового регулирования перехода земельных участков в порядке административной процедуры, правовое регулирование такой процедуры не будет предметом рассмотрения в настоящей работе.

Вопрос о том, следует ли под "оборотом" понимать только переход права собственности, или также переход иных прав на землю, непростой. Чаще всего в литературе под оборотом понимается именно переход права собственности. Автор считает, что под оборотом следует понимать как переход права собственности, так и иных прав. В обоснование нашей позиции мы считаем необходимым сослаться на ст. 129 ГК РФ "Оборотоспособность гражданских прав". В ней, в частности, говорится: "Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте". То есть под оборотом понимается, во-первых, отчуждение имущества; во-вторых, переход прав в порядке универсального правопреемства; в третьих, переход прав иным способом. Отчуждение предполагает, что объект гражданских прав в силу активных действий субъекта гражданских прав становится "чужим", то есть происходит переход права собственности. Отчуждению противопоставляется переход прав в порядке универсального правопреемства либо иным образом. Поскольку гражданское право различает два вида правопреемства - универсальное и сингулярное - под переходом прав иным образом подразумевается переход прав путем сингулярного правопреемства (под которым понимается переход от одного лица не всех, а лишь некоторых прав другому лицу). В порядке сингулярного правопреемства переходят права и обязанности, например, при передаче имущества в аренду. Такой же позиции, что оборот включает в себя отчуждение, переход прав в порядке универсального правопреемства и переход прав в порядке сингулярного правопреемства, придерживается и Т.Л. Левшина14.

См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Отв. ред. O.H. Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997. С. 272.

Земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, могут переходить иным гражданам по наследству в соответствии с нормами гражданского законодательства о наследовании и особенностями, установленными земельным законодательством (например, земельным законодательством установлены особенности наследования земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств). Земельные участки, принадлежащие юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут переходить другим юридическим лицам в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. Например, при присоединении одного юридического лица к другому право постоянного (бессрочного) пользования присоединяемого юридического лица переходит к юридическому лицу, к которому производится присоединение. Таким образом, в настоящее время реальностью является переход вещных прав на земельные участки в частноправовом порядке. Земельные участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам на вещном праве, могут переходить в гражданско-правовом порядке от одних лиц к другим постольку, поскольку это возможно исходя из вида и характера того или иного вещного права. Совершенствование земельного законодательства может вызвать изменения в содержании тех или иных вещных прав на землю, и это может повлечь изменение возможных способов переуступки вещных прав в гражданско-правовом порядке. Эти соображения не позволяют нам включить в видовой признак земельного оборота те конкретные виды вещных прав на землю, которые могут переходить от одного лица к другому в гражданско-правовом порядке.

Исходя из этого мы предлагаем в качестве родового понятия, определяющего термин "земельный оборот", "переход права собственности и иных прав посредством совершения гражданско-правовых сделок".

15 Заметим, что глава 16 ГК РФ «Общая собственность» находится в разделе II ГК РФ «Право собственности и иные вещные права».

Нами не отмечается особо переход права на долю в общей собственности, поскольку право на долю в общей собственности является разновидностью права собственности15, и переход права на долю в общей собственности является переходом права собственности от одного из сособственников к другому или к третьему лицу (в последнем случае с соблюдением правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли сособственниками). Спецификой права общей собственности является то, что это право принадлежит одновременно двум или более лицам. При этом этим лицам принадлежат те же права, которые принадлежат и единоличным собственникам. Специфика права общей собственности заключается в том, что сособственники могут распоряжаться имуществом, находящимся в общей собственности, только по взаимному согласию (п. 1 ст. 246, п.2 ст. 253 ГК РФ); в то же время, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению (не согласовывая свое решение с другими сособственниками) продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при возмездном ее отчуждении предусмотренного статьей 250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки (пункт 2 ст. 246). Участник общей собственности вправе также требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ), а после этого самостоятельно распоряжаться выделенной долей. Имущество, находящееся в общей собственности, также может быть разделено и из него могут быть выделены доли (ст. 254 ГК РФ).

Первое видовое отличие земельного оборота от оборота иных объектов гражданских прав заключается в объекте оборота. Объектом земельного оборота являются земельные участки и права на них. В ст. 129 ГК РФ сказано, что «объекты гражданских прав могут ...отчуждаться или переходить от одного лица к другому...». Имеется ли какое-нибудь различие между «переходом земельного участка» и «переходом права на земельный участок»? Что понимается под переходом вещи? Под законным переходом вещи понимается переход определенных прав на нее. Например, при совершении сделки купли-продажи, к покупателю переходит право собственности на приобретенный им земельный участок, которое, в свою очередь, состоит из правомочий по владению, распоряжению и пользованию. В результате заключения договора аренды арендатору переходит на определенное время право пользования (или владения и пользования - см. ст. 606 ГК РФ) земельным участком. Таким образом, переходу земельного участка всегда сопутствует переход определенного набора прав на этот земельный участок16.

Заметим, что если законному переходу вещи сопутствует переход права, то переходу права не всегда сопутствует переход вещи.

Другим существенным отличием земельного оборота является особое его правовое регулирование. Земля является объектом правового регулирования различных отраслей права: конституционного (определение земли, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории; установление принципиальных основ регулирования земельных отношений); гражданского, земельного и других. Земля является объектом права частной собственности и, следовательно, является объектом гражданских правоотношений. Реализация гражданских прав (в том числе правомочия собственника распоряжаться вещью) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Спецификой же данных отношений является то, что распоряжение земельными участками (отчуждение земельных участков или переход их другим лицам иными способами) допускается в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ), то есть законами, специально регулирующими вопросы отчуждения земельных участков или переход их другим лицам иными способами. Таковыми законами являются Земельный кодекс РСФСР, иные федеральные законы (Закон РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон РФ «О сельскохозяйственной кооперации» и др.), законы субъектов Российской Федерации. Более подробно соотношение земельного и гражданского законодательства и их роль в регулировании земельного оборота будут рассмотрены во второй главе настоящей работы.

В юридической литературе справедливо отмечается, что оборот включает в себя не только систему сделок с объектами гражданских прав, но и включает в себя переход прав иными способами, среди которых, в частности, наследование по закону, правопреемство юридических лиц, приобретательская давность17. Возможность перехода прав на землю иными способами, нежели совершение гражданско-правовых сделок, должно найти отражение в определении понятия "земельный оборот" как его существенная черта.

См., например: Н.А. Сыродоев. Правовое регулирование оборота земельных участков / Государство и право. 1999. № 9. С. 41.; Ю.Н. Андреев. Права участников сельскохозяйственных коммерческих организаций и их судебная защита. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. M. 2000. С. 9.

Особенностью земельного оборота является то, что сделки и переход прав на земельные участки подлежат государственной регистрации, так как земельные участки являются недвижимым имуществом.

Исходя из вышеизложенного, мы можем сформулировать следующее определение земельного оборота. "Земельный оборот - это осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством и регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов".

#

Российском дореволюционном законодательстве было отведено особое

место, и наличие крестьянского обычного права, которое сложилось на

почве сословных и классовых особенностей земледельческого строя.

В-третьих, особенностью крестьянского земельного права было исключительно тесное переплетение в нем частноправовых и публично-правовых начал. Крестьянское землевладение не было изъято из сферы действия гражданского законодательства. В то же время земельно-правовые вопросы регулировались специальными нормами, занимающими особое положение в законодательстве того времени. Например, в гражданских законах Российской Империи содержалось указание, что особые правила о

0

О.А. Хауке. Крестьянское земельное право. М., 1914. С. 1.

распоряжении землей, находящейся в общем владении сельских обывателей, изложены в Положениях о сельском состоянии.

В четвертых, крестьянское земельное право отличалось сильным партикуляризмом, который был обусловлен существенным различием природных, географических, этнографических и других особенностей.

Отчуждение участков надельной земли, являющейся собственностью отдельного крестьянина, в Российской Империи осуществлялось в гражданско-правовом порядке посредством заключения гражданско-правовых сделок. Статьей 384 Законов гражданских земля признавалась недвижимым имуществом. Продажа всех недвижимых имуществ, согласно Законам гражданским, осуществлялась посредством купчих крепостей (ст. 1417 Законов Гражданских). Купчая крепость должна была совершаться нотариальным порядком и обращаться в акт крепостной через утверждение его старшим нотариусом (ст. 1420 Законов Гражданских).

Купчая крепость содержала в себе два рода условий: необходимые и произвольные. К необходимым условиям относились:

"1) объявление продавца, что он продал имение покупщику, и означение звания, имени, отчества и прозвания и того, и другого;

2) изъяснение, по какому укреплению имение дошло продавцу;

3) подробное описание имения;

4) изъяснение, что оно от запрещения свободно;

5) цена, за которую имение продано".

В числе произвольных условий первой в законодательстве (ст. 1427) называется "очистка". Продавец мог, по обоюдному согласию с покупателем, принять на свою ответственность очистки в продаваемом недвижимом имуществе. Под "очистками" понималось объявление, делаемое в купчей крепости продавцом о том, что имущество прежде "никому от него не было продано и заложено, никому ни в чем не укреплено и на за что не отписано, и обязанность, принимаемая продавцом очищать покупщика от всех в то имущество вступщиков и не доводить до убытков, с удостоверением заплатить оные покупщику, буде таковые для него произойдут".

Далее, в статье 1428, называются прочие произвольные условия:

"1) платеж пошлин и гербового сбора;

2) перевод долгов и платежей с продавца на покупщика;

3) всякие другие условия, закону непротивные".

Статьей 50 Закона от 14 июня 1910 года об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении19 устанавливается, что отчуждение участков надельной земли, составляющей собственность отдельных крестьян, совершается общим крепостным порядком (Свод Законов Российской Империи т. XVI, ч. 1, Положение о Нотариальной Части, изд. 1892 г., ст. 66). То есть акт о переходе права собственности на земельный участок, как и на любое другое недвижимое имущество, под угрозой его недействительности должен был быть совершен у нотариуса и обращен в крепостную, то есть быть представлен на утверждение старшего

20

19

Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою и Высочайше утвержденный 14 июня 1910 года Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении (Указ 9 ноября 1906 г.). с разъяснениями Правительствующего Сената, Министерства Внутренних Дел и других ведомств, последовавшими по 1 июля 1910 года и сохранившими силу по издании нового закона. С.-Петербург. Типография Министерства Внутренних Дел. 1910. С. 60.

нотариуса . В тот период члены земельной комиссии Государственной Думы четко осознавали, что крепостной порядок заключения сделок сложен и труднодоступен для крестьян. Упростить порядок совершения подобных сделок планировалось впоследствии, при принятии Положения о крестьянском землевладении. Решение этой проблемы было отложено. Однако уже в Законе от 14 июня 1910 года предпринимаются определенные попытки упростить и облегчить крепостной порядок. В статье 54 Закона от 14 июня 1910 года было установлено, что выписи нотариальных актов, касающихся надельных земель и подлежащих удостоверению старших нотариусов, могут быть пересылаемы нотариусами старшему нотариусу по почте; равным образом и выписи утвержденных актов могут быть старшими нотариусами пересылаемы по почте лицам, которым в акте предоставлено право на их получение, или их поверенным, либо наследникам. Согласно статье 55, "крепостные акты на участки надельной земли (ст.50) освобождаются от крепостных и канцелярской актовой пошлин и от гербового сбора (Положение о Нотариальной Части, изд. 1892 г., ст. ст. 195 - 200), а равно от уплаты канцелярских пошлин за выдачу из нотариального архива выписей (Положение о Нотариальной Части, ст. 217), от сбора о наложении и снятии запрещений (Положение о Нотариальной Части., ст. 154 п. 5, приложение, по Прод. 1906 г.: ст. 4 п. 5) и от оплаты за публикацию о переходе права собственности и о вводе во владение (Учр. Сенат., ст. 318, прим., прил.: ст. 14, по Прод. 1906 г.)".

По общему правилу, при отчуждении недвижимого имущества, старший нотариус, чтобы убедиться в принадлежности имущества стороне, его отчуждающей, обязан получить соответствующую информацию из крепостных или иных нотариальных книгах, а также в реестрах крепостных дел или потребовать предоставления иных доказательств о принадлежности отчуждаемого имущества продавцу (ст. 168 Положения о Нотариальной Части). В значительном числе случаев в силу различного рода обстоятельств, факт возникновения подворного владения не регистрировался в нотариальных учреждениях. Соответственно, многие подворные владельцы не имели никаких нотариальных документов, подтверждающих их права на землю. Эти крестьяне сталкивались с формальными препятствиями при отчуждении земельных участков. В виду этого, Именной Высочайший Указ Правительствующему Сенату 9 ноября

Положение о Нотариальной Части, ст. 66.

1906 года о дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования (пункт 2 отдела II) и Закон от 14 июня 1910 года (ст. 51) перечисляют те акты, по которым образовывалось подворное землевладение, и признает их равносильными крепостным и достаточными для удостоверения в нотариальных учреждениях принадлежности состоящего в подворном владении земельного участка лицу, его отчуждающему. Такими документами являются:

а) акты землеустройства сельских обывателей, выданные крестьянскими и иными учреждениями на участки, предоставленные в надел отдельным домохозяевам;

б) "вошедшие" в законную силу решения волостных судов и уездных съездов по делам о праве собственности на недвижимое имущество, входящее в состав надела, и о наследовании в этом имуществе (Общ. Пол., ст. 125 п.п. 1 и 4 и ст. ст. 142, 159 и 161);

в) сделки об отчуждении, совершенные до 23 января 1883 года в волостных правлениях (Общ. Пол., ст. 110 п.1 и прим. 1);

г) вошедшие в законную силу и приведенные в исполнение приговоры сельских и селенных сходов о предоставлении участков из общинной земли в подворное владение отдельных домохозяев, равно как о замене общинного пользования подворным и о разделении мирских земель на постоянные наследственные участки и на хутора, а также приговоры о переходе целых обществ с подворным землевладением к владению в отрубных участках (Общ. Пол., ст. 62 п. 8, ст. 66 п.п. 1 и 2; Пол. Выкуп., ст. 111; Пол. Крест. Влад., ст. ст. 20 и 21; Пол. Крест. Казен., ст. ст. 32 - 34 и ст. 44 и отд. II закона от 14 июня 1910 г.);

д) утвержденные уездным съездом приговоры сельских и селенных сходов или постановления земских начальников об укреплении21 в личную собственность отдельных домохозяев участков из надельной земли, состоящей в общинном пользовании [ст. ст. 22- 29 и Указ 9 ноября 1906 г. (Собр. Узак., ст. 1859), отд. I, ст. ст. 6 - 9 и 17];

е) постановления уездных съездов (Указ 9 ноября 1906 г., отд. I, ст. 15) и землеустроительных комиссий (ст. 37 закона 14 июня 1910 г.) об обязательном выделе участков отдельных домохозяев к одним местам;

ж) в обществах, признанных перешедшими к наследственному (участковому или подворному) владению - удостоверительные акты земских начальников;

з) в обществах с подворным землевладением - утвержденные земскими начальниками приговоры сельских и селенных сходов, удостоверяющие принадлежность участков отчуждающему их лицу на праве собственности;

и) в обществах с общинным землевладением, относительно усадебных участков, как удостоверительные приговоры, так и сведения о размерах и границах усадеб, заключающиеся в приговорах и постановлениях об укреплении в личную собственность участков общинной земли.

Принадлежность участков, досрочно выкупленных на основании статьи 165 Положения о Выкупе, издания 1876 года, и статьями 113 и 114 того же Положения, издания 1902 года, если на них не были выданы данные, могла быть удостоверяема также актами, выдаваемыми земскими начальниками.

Оформлении.

Российским дореволюционным законодательством был установлен рад ограничений на оборот земель. Статьей 19 Общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости (издание 1902 года) устанавливаются ограничения по отчуждению надельной земли: надельные земли не могут быть заложены частным лицам и частным кредитным учреждениям, не могут быть проданы для погашения частных долгов и могут быть отчуждаемы только лицам, приписанным или приписываемым к сельским сообществам. Под такими лицами понимаются "лица сельского состояния, независимо от того, к какому именно обществу они приписаны или приписываются, то есть к одному с продавцом участка, или какому-либо другому обществу" .

Статьей 39 закона от 14 июня 1910 г. устанавливается, что правила о порядке отчуждения надельных земель распространяются также и на участки, переданные крестьянам в личную собственность.

Норму, закрепленную в статье 39 закона от 14 июня 1910 года, члены Земельной комиссии Государственной Думы не рассматривали как окончательную. Вернуться к рассмотрению этого вопроса и решить его в полном объеме планировалось при рассмотрении законопроекта о крестьянском землевладении.

Некоторые члены Особой комиссии Государственного Совета при обсуждении проекта закона от 14 июня 1910 года вносили предложение о предоставлении сельскому обществу преимущественного права приобретения укрепленного в личную собственность из состава его надела земельного участка при его продаже, то такая мера была расценена как неприемлемая, как противоречащая основной цели проекта - установлению личной крестьянской земельной собственности. Кроме того, эта мера была бы стеснительной для лиц, укрепивших за собой земельные участки из общинной надельной земли, затрудняя для них поиск покупателей и снижая цену отчуждаемых надельных земель.

Разъяснение Министерства Внутренних Дел от 20 марта 1908 г. № 8895.

Запрет на залог земель частным лицам и частным кредитным учреждениям, как это видно из доклада Особой Комиссии Государственного Совета , был вызван опасением, что это может привести к обезземеливанию крестьян. Залог земли допускался только в крестьянском поземельном банке. Это обосновывалось тем, что этот банк "выдает ссуды с большой осторожностью" и деятельность этого банка "может быть направлена правительством"24.

Статьей 56 закона от 14 июня 1910 г. временно, "впредь до пересмотра узаконений о крестьянском землевладении", запрещалось в пределах одного уезда сосредотачивать в одних руках путем покупки или принятия в дар надельную землю:

1) в губерниях и областях, в которых применяются местные Великороссийское и Малороссийское Положения - свыше шести душевых, высших или указных, наделов;

2) в губернии Бессарабской - свыше двух семейных участков высшего размера;

3) в губерниях северо-западных - свыше размеров, указанных в статье 150 книги IV Положений о Сельском Состоянии (Св. Зак., т. IX, Особ. Прил., изд. 1902 г.), и

4) в губерниях юго-западных - свыше трех усадеб или трех пеших участков из коренного надела, с принадлежащими к нему усадьбами.

23

Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою и Высочайше утвержденный 14 июня 1910 года Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении (Указ 9 ноября 1906 г.). с разъяснениями Правительствующего Сената, Министерства Внутренних Дел и других ведомств, последовавшими по 1 июля 1910 года и сохранившими силу по издании нового закона. С.-Петербург. Типография Министерства Внутренних Дел. 1910. С. 50 - 51.

Правило, изложенное в статье 56, не распространяется на губернию Олонецкую и уезды Сольвычегодский, Усть-Сысольский и Яренский Вологодской губернии, а также на случай покупки или принятия в дар целиком надела или отрубного участка, хотя бы превышающего по своей величине норму, определенную в статье 56, лицом, не имеющим предельного размера надельной земли (ст. 57).

Такие ограничительные меры были установлены не для всякого лица мужского пола и даже не для всякого взрослого работника, входящего в состав неразделившейся семьи, а лишь для всякого лица, ведущего на надельной земле самостоятельное хозяйство. В этом смысле и должно быть понимаемо выражение статьи "в одних руках" (доклад Особой Комиссии Государственного Совета).

Предельные нормы сосредоточения надельной земли в одних руках были установлены законом от 14 июня 1910 г. впервые. Высочайший Указ от 9 ноября 1906 года не содержал таких ограничений. Введение таких норм в то время представлялось весьма желательным ввиду особого значения, которое придавалось надельным землям. По сведениям Министерства внутренних дел, до принятия закона скупка надельных земель не приняла сколько-нибудь больших размеров, но отдельные случаи сосредоточение путем покупки в одних руках значительного числа наделов все же встречались.

При работе над законопроектом большую сложность представляло определение предельной нормы сосредоточения наделов у одного лица. Чтобы сделать эту норму по возможности наиболее гибкой и жизненной, необходимо было сообразовать ее с разнообразными условиями различных регионов Российской Империи, а это могло быть достигнута путем предоставления права установления таких норм местным административным учреждениям. Авторы законопроекта выражали глубокое сомнение, возможно ли передать такое право местным административным учреждениям - ведь такое право позволит им

Там же.

существенно ограничивать гражданские права граждан; возможно ли вообще ограничение гражданских прав актами административных органов, а не законами. Однако закрепление предельных норм в законе не способствовало бы гибкому, оперативному реагированию на изменение экономических, бытовых условий в регионах. Законодатели так и не определились окончательно, как же было бы наиболее правильно определять предельные нормы сосредоточения земельных наделов в одних руках. Следствием этого было закрепление предельных норм в законе, но как временной меры. К этому вопросу было решено вернуться позже и впоследствии разрешить вопрос окончательно.

Осуществляемая во второй половине XIX - начале XX вв. земельная реформа являлась составной частью аграрной реформы, целью которой было создание мелких земельных собственников, создание условий для перехода к отрубному владению и, как следствие, повышение производительности крестьянского труда.

Октябрьская революция 1917 года резко изменила ход и направление реформ. Вторым декретом советской власти - Декретом о земле от 26 октября 1917 года - была ликвидирована частная собственность на землю: "право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т. д., отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование трудящихся на ней.. Земли рядовых крестьян и казаков не конфискуются". Земля стала "достоянием государства" и была изъята из гражданского оборота, что нашло свое отражение и в гражданском законодательстве (ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года). Было запрещено совершение сделок, опосредующих переход земли от одних лиц другим. Однако Земельным кодексом РСФСР от 1 декабря 1922 года25 была разрешена "трудовая аренда земли": для трудовых хозяйств, временно ослабленных вследствие стихийных бедствий, либо недостатка инвентаря или рабочей силы, либо по иным причинам, допускалась сдача всей или части земли в аренду за уплату деньгами, продуктами или другими видами вознаграждения (ст. 28). Срок аренды ограничивался тремя годами. Было запрещено арендовать земли больше, чем арендатор мог обработать силами своего хозяйства.

СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

26

См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. M., 1999. С. 75.

Отступление от принципа полного изъятия земли из гражданского оборота в этот период обусловливалось потребностями практики. В 1936 году, в период сплошной коллективизации, аренда сельскохозяйственных земель была запрещена26. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения с этого момента и до начала 90-х гг. были полностью изъяты из гражданского оборота. Такое положение вещей существовало вплоть до начала радикальной земельной реформы, начавшейся в 1990 году принятием Законов РСФСР "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и некоторых других, которые определили направление развития действующего ныне земельного законодательства.

<< | >>
Источник: Герасин Сергей Иванович. правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. МОСКВА -2000. 2000

Еще по теме § 1. Понятие оборота земель:

  1. 2.1. Понятие и признаки земель сельскохозяйственного назначения.
  2. 5.1. Понятие и признаки земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
  3. 9.1. Понятие и признаки земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению.
  4. Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством
  5. Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
  6. Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
  7. Статья 94. Понятие и состав земель особо охраняемых территорий
  8. Земельная недвижимость как объект вещных прав
  9. Классификация источников земельного права
  10. Понятие права собственности на землю
  11. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ТЕМ КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ ПО КУРСУ "ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО”
  12. ПРОГРАММА КУРСА «ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ»
  13. Программа спецкурса “ Земельные споры”
  14. § 1. Понятие оборота земель
  15. § 1.2. Здания, сооружения как составные части земельного участка
  16. Правотворчество органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по ведению государственного земельного кадастра
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -