§ 2. Особенности оборота земель, находящихся в общей собственности членов сельскохозяйственных организаций и иных лиц.
В тех субъектах Российской Федерации, где была осуществлена приватизация сельскохозяйственных земель, земли были переданы в общую долевую собственность членов сельскохозяйственных организаций.
В соответствии с Российским законодательством, распоряжаться имуществом, находящимся в общей собственности возможно только по согласию всех участников общей собственности.Среднее количество членов сельскохозяйственных коммерческих организаций в России составляет приблизительно несколько сотен (а порой и тысяч) сособственников. Обычно в каждом предприятия есть некоторое количество сособственников земли, которые либо не получили документы о праве на землю, либо уехали из этой местности и их новые адреса не известны. Многие из сособственников умерли, а наследники не оформили наследство, и число таких сособственников ежегодно растет.
В таблице 3 представлена структура сособственников земельных участков, которыми пользуются сельскохозяйственные предприятия в Волжском районе Самарской области (данные по состоянию на 1997 год). В таблице 4 приведены данные, полученные мною в результате выборочного обследования типичных сельскохозяйственных предприятий Вологодской области.
Примечание: в графе "Не получило свидетельств / из них умершие" показаны только те сособственники, которые умерли до получения документов, подтверждающих их право собственности на землю (земельную долю). Однако имеется некоторое количество сособственников, умерших после получения свидетельств (точное их число неизвестно). Число земельных долей, оформленных по наследству - 32.
из
Таблица 2. Структура сособственников земельных массивов, используемых ТОО "Бережное" и ТОО "Залесье" Усть-Кубинского района Вологодской области (данные по состоянию на 1 апреля 1999 года).
| Наименование предприятия | Категории сособственников | Не полу- | ||||||
| работ- | пенсио- | работ- | бывшие | умершие, | лица, вы- | Всего | чено сви- | |
| ники | неры | ники со- | работники, | наследники | бывшие за | де- | ||
| циаль- | прожива- | которых не | пределы | тельств | ||||
| ной | ющие на | оформили | территории | |||||
| сферы | территории хозяйства | наследство | хозяйства | |||||
| ТОО "Бережное" | 206 | 207 | 74 | 87 | 62 | 63 | 699 | 7 |
| ТОО "Залесье" | 105 | 145 | 112 | 102 | 81 | 20 | 565 | 7 |
| Итого | 311 | 352 | 186 | 189 | 143 | 83 | 1264 | 14 |
Приведенные выше таблицы показывают, что ни в одном из
хозяйств невозможно получить согласие сособственников, так как во всех без исключения хозяйствах имеются лица, не получившие свидетельства.
Первая из приведенных таблиц - это отчетность Волжского райкомзема Самарской области о ходе реализации Указа Президента РФ № 337, данные по состоянию на 1 мая 1997 года. Соответственно, здесь мы можем только узнать число собственников, не получивших свидетельства. Гораздо больше интересующей нас информации можно почерпнуть из второй таблицы, составленной мною на основании собственных исследований, проведенных в двух хозяйствах Вологодской области. В ТОО "Бережное" доля лиц, не получивших свидетельства, умерших (наследники которых не оформили наследство) и уехавших за пределы территории хозяйства в совокупности составляет 18.9%. В ТОО "Залесье" доля лиц, не получивших свидетельства, умерших (наследники которых не оформили наследство) и уехавших за пределы территории хозяйства в совокупности составляет 19.1%. Свидетельства на право собственности на землю в Усть-Кубинском районе в обоих хозяйствах выдавались в 1994 году. Если мы произведем несложный расчет, то увидим, что в период с 1994 года до 1 апреля 1999 года в ТОО "Бережное" ежемесячно в среднем умирало по одному собственнику земельной доли (а в ТОО "Залесье" - еще чаще). Свидетельство о праве на наследство выдается по истечении 6 месяцев смомента открытия наследства. То есть в любой промежуток времени в период с 1994 года по 1999 год всех сособственников невозможно было собрать, так как даже при условии, что наследники всех сособственников обратились бы к нотариусу за оформлением наследства, постоянно имелось бы несколько не закрытых нотариальных дел. В соответствии со ст. 549 ГК РСФСР 1964 года[23] ("Права наследника, вступившего во владение или управление наследственным имуществом до явки других наследников"), наследник, вступивший во владение или управление наследственным имуществом, не ожидая явки других наследников, не вправе распоряжаться наследственным имуществом (продавать, закладывать и т.п.) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства или до получения им свидетельства о праве на наследство.Как видно из приведенных выше таблиц, получить единогласие всех сособственников сложно, а чаще всего и вовсе невозможно: необходимо выяснить адреса отсутствующих участников и направить им предложения о совершении сделки, согласовать ее, собраться всем сособственникам и их представителям для подписания договора и для передачи на регистрацию в учреждение юстиции.
Необходимо также наследникам предварительно обратиться к нотариусу и оформить наследства.Единственно возможным выходом из этой ситуации является выделение заинтересованным собственником в натуре земельного участка в счет принадлежащей ему доли и распоряжение этим участком. Нужно отметить, что процедура выделения земельного участка из общего земельного массива также достаточно сложна.
В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства или выкупа земельных долей органами местного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей. В случае разногласий решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.
На практике получить общее согласие сособственников в большинстве случаев вообще не представляется возможным, так как их место жительства не известно и поэтому им нельзя направить уведомления. Однако, органы местного самоуправления могут принять решение о выделении участка только в случае возникновения разногласий. Гражданам, изъявляющим желание выделить в натуре земельный участок, приходится предпринимать попытки (заведомо бесплодные) созвать общее собрание, чтобы составить протокол о недостижении сособственниками всеобщего согласия из-за неявки части сособственников.
Очевидно, что необходимо учесть эту специфику, предусмотрев правила, упрощающую процедуру выделения земельного участка из земельного массива, находящегося в общей собственности (в ГК РФ следует ввести норму, что особенности распоряжения земельным участком, находящимся в общей собственности, могут быть установлены федеральным законом).
По нашему мнению, федеральным законодательством должен быть закреплен следующий механизм выделения земельного участка.Первый шаг. Лицо, заинтересованное в выделении земельного участка, обращается в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и соответствующее территориальное отделение регистрационной палаты с заявлением о выделении в счет земельной доли (земельных долей) конкретного земельного участка. (Должен существовать типовой бланк заявления).
Второе. Территориальное отделение регистрационной палаты в течение 3-х дней направляет соответствующее уведомление всем зарегистрированным сособственникам (в случае, если располагает данными о месте жительства всех сособственников) и предлагает сособственникам в двухмесячный срок направлять свои возражения, если таковые имеются.
Третье. По истечении срока, необходимого для получения возражений от сособственников, территориальное отделение регистрационной палаты направляет в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству одну из трех возможных справок: а) об отсутствии возражений от сособственников, либо б) справку об имеющихся возражениях и их содержании, либо в) о невозможности получить согласие либо возражения всех сособственников по причине отсутствия сведений об их местонахождении либо по иным объективным причинам.
Четвертое. По получении справки об отсутствии возражений райкомзем выделяет в натуре испрашиваемый земельный участок. В случае, если представлена справка об имеющихся возражениях и их содержании, либо о невозможности получить согласие либо возражения всех сособственников, райкомзем совместно с органами местного самоуправления принимает мотивированное решение о выделении испрашиваемого земельного участка либо об отказе в удовлетворении заявления. В последнем случае компетентный орган местного самоуправления совместно с райкомземом обязан предложить заявителю иной вариант.
Пятое. Если орган местного самоуправления совместно с райкомземом отказал заявителю в выделении испрашиваемого земельного участка, а с альтернативным предложением указанных органов заявитель не согласен, заявитель вправе обратиться за разрешением спора в суд.
Шестое. Если кто-либо из сособственников возражал против выделения заявленного участка, либо если органы местного самоуправления совместно с райкомземом выделили заявителю альтернативный земельный участок, то эти лица, не согласные с решением органов местного самоуправления, могут обжаловать принятое решение в суд.