<<
>>

§ 1. Способы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку земля является ограниченным природным ресурсом, основным средством сельскохозяйственного производства, пространственным базисом, необходимым для осуществления любого вида деятельности, основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п.

1 ст. 9 Конституции РФ), - рациональное ее использование, поддержание естественного плодородия являются интересом не только собственника, но и общества. Общество заинтересовано также в обеспечении возможности доступа к земле его членов. В связи с этим земельным законодательством на собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов возложен ряд обязанностей: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующие органы сведения о состоянии и использовании земель и др.

Однако для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц в области земельных отношений необходимо нормативно закрепить не только статические отношения, но и право распоряжения. Необходимо создать механизмы, направленные против чрезмерной концентрации земельной собственности, необоснованного выбытия сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного производства. • Важно, чтобы земли сельскохозяйственного назначения были прежде всего

источником доходов как средство производства, а не как предмет товарного оборота. Важно создать условия для стабильной работы сельскохозяйственных организаций, использующих в производстве как собственные, так и чужие земли (арендованные земли; земли, право пользования которыми внесено в уставный капитал и др.).

Свободный оборот земель в ряде случаев может нарушить общественные интересы. Баланс интересов собственника, землевладельца, землепользователя и общества может быть достигнут путем определенных ограничений прав собственников, землевладельцев и землепользователей, в том числе и ограничений в обороте, а также возложением на указанных лиц определенных обязанностей. Поэтому необходимо установить некие рамки, границы, в пределах которых собственник владеет, пользуется, а также распоряжается землей. Распоряжение землей должно быть поставлено под государственный контроль.

ft

В научных и политических кругах высказывается мнение, что вовлечение земель сельскохозяйственного назначения в частноправовой оборот (подразумевая под этим прежде всего куплю-продажу) может повлечь ряд неблагоприятных последствий. Среди них называются скупка земли "новыми русскими", обезземеливание крестьян и возникновение

т

класса латифундистов-рантье[17]; спекуляция землей[18]; скупка земли с целью дальнейшей разработки ее недр[19]; скупка земли иностранцами.

Подобные опасения могли бы быть оправданными, если бы земельный рынок был нерегулируемым. Однако опыт современного государственного регулирования в развитых зарубежных странах показывает, что такие последствия можно если не полностью исключить, то минимизировать.

Предупреждение необоснованной концентрации

сельскохозяйственных земель в руках относительно узкого круга лиц. В принципе, предупредить необоснованную концентрацию земли возможно несколькими способами:

1. запретить куплю-продажу сельскохозяйственных земель;

2. установить предельные размеры земельного участка, который может находиться в собственности одного физического или юридического лица;

Рассмотрим подробнее эти способы.

Идея запрета купли-продажи сельскохозяйственных земель (вероятно, возникшая из опасения чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель путем купли-продажи и из опасения спекуляции этими землями) довольно популярна.

К этой идее склоняется не только значительная доля населения, но и отдельные ученые и значительное число политических деятелей. Последние предпринимают попытки претворить эту идею в жизнь. Например, проект Земельного кодекса РФ в последней редакции (редакция с учетом замечаний Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528 "О проекте Земельного кодекса Российской Федерации" ) не предусматривает возможность совершения с сельскохозяйственными землями сделок купли-продажи. Запрет купли продажи действительно не будет способствовать концентрации земли в руках тех, кто в ней нуждается и желает ее обрабатывать. Такой запрет повлечет огромное количество других негативных последствий. Граждане - собственники земли - не смогут переуступить на возмездной основе свою землю сельскохозяйственному предприятию тогда, когда перестанут нуждаться в ней. Возможность внесения земли в уставный капитал проблемы не решает, так как вложение имущества в уставные капиталы подавляющего большинства российских сельскохозяйственных предприятий равнозначны дарению: надежды на получение дивидендов в большинстве случаев несбыточны. У такого гражданина-собственника остается единственная возможность: пожизненно оставаться арендодателем (читайте - рантье). Сельскохозяйственные предприятия - собственники земли - также не смогут продать излишние земли. Таким образом, запрет купли-продажи земли будет способствовать концентрации земли в руках тех, кто не намерен ее обрабатывать. Кроме того, введение полного запрета купли-продажи земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, представляется нам противоречащим ст. 36 Конституции РФ, устанавливающей, что граждане вправе свободно распоряжаться землей, если это не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не наносит ущерба окружающей природной среде.

Опубликовано не было. Источник: Справочная правовая система "Гарант".

Установление предельного размера земельного участка, который может быть приобретен в собственность одним физическим или юридическим лицом, как способ предупреждения чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель, известен как Российскому дореволюционному, так и современному зарубежному законодательству.

Предельные размеры земельных участков, которые могут быть "сосредоточены в одних руках" на территории одного уезда, были установлены статьей 56 Закона от 14 июня 1910 г. Такие ограничительные меры были установлены не для всякого лица мужского пола и даже не для всякого взрослого работника, входящего в состав неразделившейся семьи, а лишь для всякого лица, ведущего на надельной земле самостоятельное хозяйство. В странах Центральной и Восточной Европы, за исключением Болгарии, Польши и Югославии, "лимитированы... размеры участков, находящихся в собственности сельских семей"81.

Попытки лимитировать количество земли в собственности одного физического или юридического лица предпринимаются и российскими законодателями. В проекте Земельного кодекса предусматривалось, что предельные размеры предоставляемых земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ или правовыми актами органами местного самоуправления (ст. 98 и ст. 58 проекта Земельного кодекса). Что касается юридических

82

Е.С. Строев и др. Земельный вопрос. М. 1999. С. 323.

82

Вряд ли можно считать таким ограничением положение, закрепленное в пункте 5 ст. 96 проекта 3K: "Субъекты Российской Федерации устанавливают максимально допустимые размеры земельных участков, сдаваемых в аренду и вносимых в уставный (паевой) капитал сельскохозяйственной организации, или вправе требовать предварительного согласования осуществления таких сделок". Это положение на запрещает принимать в качестве взноса в уставный капитал неограниченное количество небольших земельных участков, не превышающих определенный размер.

лиц, то такие ограничения в проекте не предусмотрены .

И.А. Иконицкая отмечает, что исторически латифундии не возникали путем скупки состоятельными людьми земель у мелких собственников. Пожалование таких латифундий производилось сверху. Так, например, латифундистские сельскохозяйственные владения Латинской Америки были подарены колониальными властями; в Бразилии - дарованы Португальской короной.

До земельных реформ крупные феодальные

83

владения возникали как королевский дар дворянству . Земля, как объект вложения капитала, имеет множество недостатков. В настоящее время имеются более привлекательные объекты для инвестиций, нежели сельское хозяйство в целом, и сельскохозяйственные земли в частности.

По нашему мнению является наиболее предпочтительным способом предупреждения необоснованной концентрации земель является введение отдельными субъектами Российской Федерации предельных размеров земельных участков, находящихся в руках одного физического или юридического лица или крестьянского хозяйства. Ограничения предельных размеров целесообразно вводить в тех регионах, где в результате острого дефицита земли вступают в противоречие интересы эффективного крупного сельского товаропроизводителя и менее эффективного, но остро нуждающегося в земле сельского жителя и мелкого предпринимателя. Такие ограничения, с одной стороны, будут затруднять развитие эффективного хозяйства но, с другой стороны, введение ограничений будет способствовать разрешению ряда социальных проблем.

Предупреждение спекуляции землей.

Простерман Р. Пять триллионов долларов зарыты в российскую землю // Известия. 1997. 28 ноября. Цит. по: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. M. 1999. С. 85.

В научной литературе, как одна из мер по предупреждению спекуляцией землей, предлагается введение специального налога на куплю­продажу земли[20]. Предполагается, что его введение позволит сделать невыгодным приобретение земли исключительно с целью ее перепродажи. Суть заключается в том, что продавец уплачивает тем большую ставку налога на продажу земли, чем меньший срок прошел с момента ее приобретения. Некоторыми учеными предлагается поставить ставку налога в зависимость не только от срока с момента приобретения земли до ее продажи, но и от того, была ли земля приобретена за плату или безвозмездно.

Подразумевается, что налогооблагаемой базой будет являться полученная за продажу земли плата.

Хотелось бы обратить внимание на некоторые детали.

В настоящее время граждане уже уплачивают подоходный налог с сумм, получаемых от реализации земельных участков и земельных долей. Однако отметим, что подпунктом "т" пункта 1 ст. 3 Закона РСФСР от 7 декабря 1991 года № 1998 - 1 (в редакции Закона от 4 мая 1999 года № 95

ос

85

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, 19.03.92, N 12, ст. 591.

ФЗ) "О подоходном налоге с физических лиц" установлена льгота: в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи земельных участков, земельных паев (долей), принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов. По подоходному налогу с физических лиц установлена прогрессивная ставка и в 1999 году она составляла 12% (при размере совокупного облагаемого дохода, полученного в календарном годы, до 30

ООО рублей) и выше. Возникает естественный вопрос: а зачем вводить дополнительно этот же самый налог еще один раз?

В случае совершения сделок с землей налоги уплачивают не только физические лица (а также предприниматели), но и юридические лица.

Действующим законодательством установлено следующее. Юридические лица уплачивают налог, взимаемый с суммы, определяемой как разница между продажной ценой и первоначальной или остаточной балансовой стоимостью реализуемых основных средств86 или иного имущества, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. Это налог на прибыль с предприятий и организаций, взимаемый в соответствии с Законом РСФСР "О налоге на прибыль с предприятий и организаций". Налог на прибыль от продажи земельных участков взимается как с несельскохозяйственных, так и с сельскохозяйственных предприятий, так как, в соответствии с пунктом 5 ст. 1 Закона РСФСР "О налоге на прибыль предприятий и организаций" не являются плательщиками налога на прибыль в соответствии с этим законом "предприятия любых организационно - правовых форм по прибыли от реализации произведенной ими сельскохозяйственной и охотохозяйственной продукции, а также произведенной и переработанной на данных предприятиях собственной сельскохозяйственной продукции, за исключением сельскохозяйственных предприятий индустриального типа, определяемых по перечню, утверждаемому законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации". Земельные же участки не являются произведенной сельскохозяйственной продукцией. Ставка по налогу на прибыль установлена в размере 30%.

Земельные участки в соответствии с пунктом 2.2. Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97 (утверждено Приказом Министерства финансов РФ от 3 сентября 1997 года № 65н) в бухгалтерском учете отражаются как основные средства. См. также: План счетов бухгалтерского

Юридическое лицо, приобретая у другого юридического лица или предпринимателя земельный участок для перепродажи, уплатит также налог на добавленную стоимость в размере 20% от стоимости участка. Перепродавая, юридическое лицо также включит в продажную стоимость участка НДС - 20%. В соответствии с пунктом 2 ст. 7 Закона РСФСР "О налоге на добавленную стоимость", сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая внесению в бюджет, определяется как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им

87

товары (работы, услуги), и суммами налога, фактически уплаченными поставщикам за материальные ресурсы (работы, услуги), стоимость которых относится на издержки производства и обращения, (в ред. Федерального закона от 25.04.95 N 63-ФЗ). То есть фактически в бюджет предприятие уплатит 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и инструкция по его применению. Утвержден приказом Министерства Финансов СССР от 1 ноября 1991 года№ 56. 87

В пункте 5 Инструкции Госналогслужбы РФ от 11 октября 1995 года № 39 «О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость» указывается, что «в целях налогообложения товаром считается: ... здания, сооружения и другие виды недвижимого имущества;...», то есть и земельные участки.

Еще хуже дела обстоят у предприятия, которое намерено перепродать землю, приобретенную у гражданина. В соответствии с действующим налоговым законодательством, граждане при продаже своего имущества в продажную цену НДС не включают. Таким образом, при продаже земельного участка юридическое лицо получит НДС от покупателя (в цене покупки) но, так как само при покупке земельного участка не уплатило НДС продавцу, не сможет сделать вычет. В итоге предприятие должно будет заплатить налог в размере 20% уже не от своей прибыли, а от всей стоимости земельного участка, даже если земельный участок был продан с убытком.

Следовательно, чтобы приобрести земельный участок у гражданина с целью перепродать его через один год и не потерпеть убыток из-за налога на добавленную стоимость, необходимо, чтобы цена на него повысилась минимум на 20%.

оо

В соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю" , собственник земли должен будет уплачивать земельный налог. В различных регионах страны и в зависимости от качества земель ставки налога различаются.

Напомним, что земля - это товар, который может "портиться". В течение этого года (года с момента покупки земли с целью перепродажи и датой продажи) собственнику придется организовать какое-либо сельскохозяйственное производство, осуществить иные мероприятия, позволяющие преумножить или хотя бы сохранить имеющееся плодородие, так как от этого будет зависеть продажная цена.

Введение налога на куплю-продажу земли, в котором объектом налогообложения являлся бы доход от реализации земельных участков (тем больший, чем меньше лет прошло с момента его приобретения), по нашему мнению, нецелесообразно и вредно, так как ляжет дополнительным бременем на плечи сельских товаропроизводителей, которые в нынешних тяжелых макроэкономических условиях могут быть вынуждены продавать земельные участки вскоре после их приобретения. Особенно большим ударом это может стать для сельскохозяйственных организаций, разорившихся в первые один - два года с момента их создания.

Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 44. Ст.

На сегодняшний момент на рынке земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, мы отмечаем крайне низкое количество сделок купли-продажи (см. таблицу 1).

Таблица l[21]

Регион Всего Из них
свиде- продано внесено в пере- исполь- исполь- не
тельств в предпри- уставный дано в зовано зовано востре-
(область) реорга- ятиям - капитал аренду для КФХ для бовано
низован- юриди- расши-
ных ческим рения
хозяйст- лицам земель- права ЛПХ
вах ных пользо-
долей вания
Всего 220 996 149 2596 3404 186922 3129 268 24528
То же в % 100.0 0,1 1,2 1.5 84.6 1.4 0,1 11,1
В т.ч., %
Нижегородская 100.0 0,1 0,4 2,5 86,1 1,4 0,1 9,2
Орловская 100.0 0,0 1.1 0,0 82,9 0.7 0,0 15,3
Ростовская 100.0 - 7,4 - 85.0 3,4 - 4,1
Кировская 100.0 - - 12,0 67,7 3,4 2,0 14,9
Волгоградская 100.0 - - 0,5 89.1 1.7 - 8,8
Другие регионы 100.0 0,0 - - 83.5 0,9 0,0 15,6

Кому продают свои земельные доли собственники показано в

таблице 2.

Таблица 2

Количество земельных долей Процент от общего количества свидетельств
Всего продано 696 0,3
В том числе:
Предприятиям 148 0,1
КФХ 499 0.2
другим собственникам земельных долей 49 0.0

Из таблицы видно, что собственники земельных долей продают их

90 „,

Тот же источник.

либо крестьянским хозяйствам и сельскохозяйственным предприятиям (в общей сложности 93%), либо другим собственникам земельных долей (7%), Представляется маловероятным, чтобы указанные крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные предприятия приобретали бы эти доли для последующей перепродажи.

Косвенно ответ на вопрос о причинах низкой активности участников рынка сельскохозяйственных земель можно получить из научного издания "Социально-экономический анализ результатов реорганизации сельскохозяйственных предприятий" под научной редакцией В.Я. Узуна. Отмечая значительное количество невостребованных земельных долей, авторы дают этому следующее объяснение. "Существенное количество невостребованных свидетельств на земельную долю... объясняется рядом причин. Первая - задержка с оформлением наследства. После смерти собственников принадлежащие им земельные доли... передаются наследникам. Однако оформление наследства происходит медленно, поскольку многие наследники не проживают на данной территории и не обращаются в нотариальные конторы за получением свидетельства о праве на наследство. Некоторые из наследников отказываются вступать в свои права из-за нежелания уплатить госпошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования. Вторая причина, по которой остается много невостребованных земельных долей... - переезд собственников в города или за пределы области. Вручить им свидетельства и заключить договоры практически невозможно. Имеется также небольшое количество собственников, не проявляющих интереса к получению свидетельств"[22]. То есть имеет место быть исключительно низкий спрос на сельскохозяйственные земли. Этот спрос настолько низок, что отдельные собственники (как мы видим из таблицы 1 - почти каждый десятый) даже не стремятся получить свидетельства на право собственности на землю. Многие наследники не намерены платить в качестве государственной пошлины за оформление свидетельства о праве на наследство 1% от нормативной цены перешедшей им по наследству земельной доли. По нашему мнению, это свидетельствует, что даже такие незначительные

по

затраты (на оформление свидетельства о наследстве на землю) не окупятся, и земля не принесет собственнику никакого дохода (а с учетом того, что нужно платить земельный налог - земля может даже принести собственнику убыток).

Исходя из вышеизложенного, мы полагаем, что сегодняшние реалии не дают оснований для опасений по поводу возможной спекуляции земельными участками, используемыми в сельскохозяйственном производстве, в ближайшее время.

По нашему мнению, чтобы поставить препятствия перед возможной в будущем спекуляцией сельскохозяйственными землями, можно будет ввести разрешительный порядок совершения сделок купли-продажи. Для получения разрешения заинтересованное лицо должно будет обратиться в компетентный орган местного самоуправления (например, в районное управление сельского хозяйства или отдел по сельскому хозяйству администрации района) за соответствующим разрешением. К заявлению должны прилагаться следующие документы:

бизнес-план на ближайшие два или три года;

документы, подтверждающие наличие в штате имеющих опыт работы в сельском хозяйстве или сельскохозяйственной квалификации работников в количестве, необходимом для осуществления на приобретаемой земле сельскохозяйственных работ, предусмотренных бизнес-планом;

документы, подтверждающие наличие техники, оборудования, необходимых для осуществления запланированных работ на приобретаемых площадях.

<< | >>
Источник: Герасин Сергей Иванович. правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. МОСКВА -2000. 2000

Еще по теме § 1. Способы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.:

  1. Сельскохозяйственный кредит
  2. 2.1. Понятие и признаки земель сельскохозяйственного назначения.
  3. Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
  4. Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
  5. Установление ограничений по использованию земель курортов
  6. Правовые требования к использованию и охране земель курортов
  7. Особенности государственного управления в сфере использования и охраны земель курортов
  8. Тема 7. Возникновение, ограничение, изменение и прекращение прав на землю
  9. § 1. Понятие оборота земель
  10. § 3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в зарубежных странах.
  11. § 1. Федеральные нормативные правовые акты
  12. § 1. Способы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.
  13. § 4. О совершенствовании правового регулирования оборота земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями
  14. § 1. Объекты ограничении предпринимательской деятельности иностранных лиц.
  15. 1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
  16. § 2. Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав
  17. § 2. Основные виды институциональных ограничений права собственности в системе интересов собственников
  18. Список источников и литературы
  19. 3.1. Порядок финансирования территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -