<<
>>

§ 4. О совершенствовании правового регулирования оборота земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями

Одной из важнейших предпосылок существования эффективного земельного оборота является четкая, ясная, стабильная и эффективная правовая основа. С сожалением мы констатируем тот факт, что в настоящее правовой основы, отвечающей этим требованиям, нет.

Земельный оборот, основанный на Указах Президента и Постановлениях Правительства, нестабилен. Потенциальные приобретатели не имеют гарантий, что через некоторое время будет запрещена купля-продажа, а может быть, и иные сделки с землей. В таких условиях существенно ослабевает стимул к приобретению земли в собственность и, как следствие, к осуществлении долговременных вложений в землю (затраты на мелиорацию и т. п.).

94 _

Там же.

Правовые нормы, определяющие порядок и условия земельного оборота должны содержаться в законах. Важно в процессе осуществления законотворческой деятельности исходить из того, что земельный оборот следует регулировать нормами гражданского и земельного права. В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством"), гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав... , регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Субъектыземельного оборота выступают как собственники недвижимого имущества, заключают своей волей и в своем интересе гражданско-правовые сделки с землей. Поэтому при осуществлении сделок с землей следует руководствоваться нормами гражданского законодательства о формах и видах сделок, правилами заключения договоров и др. С другой стороны, специфика объекта гражданско-правовых сделок - земельных участков сельскохозяйственного назначения - требует ввести в законодательство нормы публично-правового характера, направленные на обеспечение бережного и эффективного использования земли и на обеспечение к земельным ресурсам широкого круга заинтересованных лиц.

Такие нормы должны быть закреплены в законах о земле, преимущественно в федеральных. Это позволит обеспечить единые основы земельного рынка, обеспечить конституционное право граждан свободно распоряжаться землей. В то же время федеральное законодательство должно содержать по некоторым вопросам отсылочные нормы к законодательству субъектов Российской Федерации. В федеральном законе, в частности, следовало бы сделать следующие отсылочные нормы. "Представительные органы власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать предельные размеры земельных участков (земельных долей), которые могут находиться в собственности одного физического или юридического лица". "Представительные органы власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать минимальные размеры земельных участков, на совершение сделок с которыми не требуется получения разрешения"[25].

Важно внести некоторые изменения в действующее федеральное законодательство, регулирующее земельный оборот. Конституция РФ провозгласила право собственников свободно распоряжаться землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (пункт 2 ст. 36). В то же самое время в Гражданском кодексе РФ предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 ГК РФ). Очевидно, что норма Конституции РФ строится как общедозволительная (собственники земли могут свободно распоряжаться землей за исключением оговоренных случаев); норма же ГК РФ строится как общезапретительная (собственники земли не могут распоряжаться землей за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством). Очевидно, что при нынешнем состоянии федеральных законов о земле эта норма может быть истолкована как антиконституционная, так как фактически запрещает земельный оборот. По нашему мнению, соответствующая часть статьи 129 ГК РФ должна быть изложена в следующей редакции: "Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами постольку, поскольку их оборот не запрещен или не ограничен законами о земле и других природных ресурсах".

Земельный оборот может нормально функционировать, когда четко и ясно определены возможные субъекты права собственности. Необходимо определить, какие категории физических и юридических лиц могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения.

В юридической и экономической литературе высказываются опасения, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть скуплены иностранцами. Вероятно, реальные опасения вызывает не только возможность скупки земли иностранцами (это всего лишь один из возможных способов приобретения земли), а вообще возможность приобретения иностранцами земли в собственность. Чтобы исключить нахождение сельскохозяйственных земель в руках иностранцев, возможно ввести запрет не только на куплю-продажу, но и на отчуждение иными способами, а также на передачу в залог сельскохозяйственных земель иностранцам. Это же правило следует распространить на лиц без гражданства, иностранные юридические лица, а также на российские юридические лица, доля иностранного капитала в которых превышает определенный предел. Следует особо определить, распространяются ли такие ограничения на лиц, имеющих двойное гражданство (одно из которых - гражданство Российской Федерации).

В федеральном законе о земле было бы целесообразно указать на то, что земельный участок может быть приобретен (получен) юридическим лицом в случае, если юридическое лицо располагает доказательствами того, что оно способно обеспечить обработку приобретаемой (получаемой) земли. Для этого заинтересованная сельскохозяйственная организация должна предоставить бизнес-план с указанием планируемых видов сельскохозяйственного производства, потребностях в земле, расчета трудозатрат и затрат материальных ресурсов. Должны быть представлены документы, подтверждающие, что в штате организации имеется необходимое для выполнения этих работ и обработки земли количество работников, имеющих сельскохозяйственную квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве; должны быть представлены доказательства о наличии необходимой техники, помещений, иных материально-технических ресурсов.

Необходимые документы должны представляться в местные органы сельского хозяйства (районные управления сельского хозяйства, отделы АПК районных исполнительных органов власти и т.п.). В случае, если представленные документы подтверждают обоснованность бизнес-плана и подтверждают потребность в земле, соответствующий орган сельского хозяйства выдает юридическому лицу лицензию на право приобретения необходимого количества сельскохозяйственных земель.

В силу различного рода обстоятельств земельные участки сельскохозяйственного назначения могут оказаться в руках лиц, не имеющих право иметь такие земельные участки в собственности. Иностранцы, например, могут стать собственниками сельскохозяйственных земель в качестве наследников. Особенное распространение такие случаи могут иметь место в местностях, пограничных с государствами - бывшими республиками СССР. Из некоторых регионов (например, из Омской области), относительно большое число жителей - немцев по национальности - эмигрировало в ФРГ и утратило гражданство РФ. Эти лица могут оказаться наследниками оставшихся в России собственников земельных долей. Юридические лица с иностранными инвестициями могут оказаться собственниками земли в случае правопреемства (например, при слиянии с российской организацией, являющейся собственником сельскохозяйственных земель). Если в законодательстве будет установлен перечень лиц, которые по закону не могут быть собственниками земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, то в отношении этих лиц будет действовать статья 238 ГК РФ, в которой говорится, что если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Там же говорится, что в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в течение одного года, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную илимуниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (пункт 2). Поэтому необходимо установить для субъектов, не имеющих по закону права быть собственником земли, срок, в течение которого они обязаны продать или передать иным образом в собственность третьих лиц приобретенные ими на законных основаниях земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Необходимо введение в действующее законодательство правила не только об изъятии неиспользуемых либо используемых с грубыми нарушениями законодательства земельных участков у собственников (ст. 284, 285 ГК РФ[26]), но и правила о досрочном прекращении прав постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды в случае, если собственник, пользователь, владелец, арендатор несмотря на письменное предупреждение органов охраны окружающей природной среды в течение двух лет не использует земельный участок либо используют его способами, приводящими к порче земельного участка.

По нашему мнению, собственнику, у которого изымается земельный участок, должна выплачиваться стоимость этого земельного участка за вычетов расходов на восстановление плодородия земли и расходов, связанных с выполнением процедуры изъятия земельного участка. Мы предлагаем закрепить в законодательстве следующую процедуру, применяемую в случае неиспользования либо ненадлежащего использования земельного участка:

1) собственнику, который в течение двух лет не использовал земельный участок по целевому назначению (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование), либо использовал не в соответствии с его назначением, должно быть направлено предписание об устранении нарушений либо о необходимости отчуждения земельного участка в течение одного года;

2) арендодателю и виновному арендатору, не приступившему к использованию земельного участка в течение одного года, либо использующему земельный участок не в соответствии с его назначением, направляется предписание об устранении недостатков либо о досрочном расторжении договора аренды в течение 1 года;

3) лицам, владеющим земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования и имеющим предупреждения об устранении земельных правонарушений, направляется уведомление о прекращении соответствующих прав с момента окончания сельскохозяйственного сезона и о необходимости освободить земельный участок.

Земельный участок, не проданный собственником в течение одного года с момента получения им предписания, продается в порядке, определенном правилами об исполнительном производстве (за исключением случаев, когда собственником были устранены допущенные им правонарушения).

В случае, если арендатор и арендодатель не устранили выявленные правонарушения или не расторгли в течение одного года с момента получения предписания договор аренды, орган по защите окружающей природной среды подает исковое заявление в суд с требованием к арендатору и арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды. Сторона, виновная в совершении земельного правонарушения (неиспользование земли, ненадлежащее использование земли), обязана возместить другой стороне убытки, причиненные этим правонарушением и досрочным расторжением договора.

Права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования прекращаются в срок, указанный в уведомлении.

Новое земельное законодательство должно разрешить проблему невостребованных земельных долей. Под невостребованными понимаются "земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве на земельные доли, либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями" (п. 35 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96). Лица, не получившие свидетельства на право собственности на землю, фактически отказались от своего права. Однако в настоящее время принять на учет такие земельные доли как бесхозяйные оснований нет, так как отсутствуют заявления сособственников об отказе от своих прав. Учитывая это, было бы полезно установить в законе срок, в течение которого лица, имеющие право на получение документов о праве собственности на землю и изъявляющие желание быть собственниками земельных долей, должны получить свидетельства. Лица, имеющие право на получение документов о праве собственности на землю должны быть письменно уведомлены о необходимости обратиться за получением документов, подтверждающих их право на земельную долю, и последствиях необращения. В случае, если управомоченное лицо в установленный срок не обращается за документом о праве собственности на землю, земельный участок (земельная доля) должен признаваться бесхозяйным независимо от наличия или отсутствия заявления собственника об отказе от права собственности и должен принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся, как бесхозяйный. Это делает возможным обращение в дальнейшем земельных участков в муниципальную собственность.

<< | >>
Источник: Герасин Сергей Иванович. правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. МОСКВА -2000. 2000

Еще по теме § 4. О совершенствовании правового регулирования оборота земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями:

  1. 7.2. Формы и виды кредита
  2. 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ФИНАНСЫ
  3. Содержание
  4. § 2. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации
  5. § 4. О совершенствовании правового регулирования оборота земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями
  6. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРАВОВЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
  7. 1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -