Заключение
Законодательство, создающее предпосылки для нормального функционирования рынка недвижимости, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайне необходимым для развития частной инициативы в России.
Его формирование является непростой и новой для нас задачей. Признание земли основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, заставляет нас проявлять особую осторожность при выработке рекомендаций по совершенствованию земельного оборота.До настоящего времени сохраняют свою актуальность слова известного дореволюционного экономиста-аграрника С.Н. Булгакова о том, что товарная форма земли, ее обращение на рынке являются необходимыми условиями современной организации сельского хозяйства. В своем труде "Капитализм и земледелие" он указывает, что "общественные формы, свободные от недостатков, можно сочинить лишь из головы. В действительности каждая форма имеет своим последствием смешение добра и зла и больший перевес того или другого определяет
97
относительную устойчивость и пригодность этой формы" . С.Н. Булгаков там же отмечает, что вся экономика крестьянского хозяйства немыслима, невозможна без существования земельного оборота.
Зарубежный опыт свидетельствует о том, что для преодоления негативных явлений и опасностей (социальных, экономических, нравственных, а в последнее время и экологических), сопутствующих общественному и правовому строю, основанному на частной собственности, в том числе на землю, оказалось необходимым вести постоянный поиск гармонии между правом частной собственности как свободой и правом частной собственности как социальной обязанностью.
Особая социальная, экономическая и экологическая значимость земли, используемой в сфере сельскохозяйственного производства, придает и особую актуальность такой гармонии, оптимального равновесия применительно к праву частной собственности на земли
98
сельскохозяйственного назначения .
Анализ действующего законодательства показывает, что в настоящее время вопросы земельного оборота не урегулированы должным образом: отсутствует федеральный закон, устанавливающий специфику оборота сельскохозяйственных земель; законы субъектов Российской Федерации по этому вопросу существенно различаются между собой и не всегда соответствуют имеющемуся федеральному законодательству. Отсутствие четкой правовой базы препятствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.
Обращает на себя внимание неопределенность в вопросе о том, где же проходит грань между гражданским и земельным правом. Законодатель предпринимал попытки дублировать в земельном законодательстве гражданско-правовые нормы; вводимые правила порой не могут сочетаться с действующим гражданским законодательством (представим себе "дивиденд на земельный пай"[27] в акционерном обществе).
| 97 Булгаков С.Н. Капитализм и земледелие. СПб., 1900. T.2. С. 270. 98 |
Исследование показывает, что правовое регулирование земельного оборота должно осуществляться при ясном понимании того обстоятельства, что общие правила совершения сделок, их регистрация, права и обязанности сторон, должны осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Взаимоотношения сторон по поводу отчуждения земельных участков должны строиться на основе равенства сторон и свободы заключения договоров. Земельным законодательством эти вопросы не должны дублироваться. В то же время земельным законодательством должно быть обеспечено рациональное и бережное использование природных ресурсов, обеспечен доступ широких слоев населения к земле. Для достижения этих целей в земельном законодательстве могут содержаться различного рода специальные нормы, минимально ограничивающие гражданские права или устанавливающие особые правила совершения сделок с землей. Это могут быть специальные правила, относящиеся ко всем сделкам с землей (например, правило о сохранении целевого назначения земельного участка - как при продаже, так и при аренде и т.
д.), к группам сделок с землей (например ко всем сделкам, в результате совершения которых осуществляется переход права собственности), к отдельным видам сделок (например, о минимальных сроках аренды земельных участков).Земельным законодательством мог бы быть введен разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками. Такой порядок позволил бы исключить переход земельных участков к лицам, не способных обеспечить рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель, либо такой переход земельных участков, который бы вступал в противоречие с интересами проживающего в данной местности населения.
Земельным законодательством целесообразно было бы установить перечень лиц, которые не могут быть собственниками земель, используемых в сельскохозяйственном товарном производстве, а также установить случаи, когда на собственника земельного участка может быть возложена обязанность по отчуждению принадлежащей ему земли.
См. пункт 2 ст. 95 проекта Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528.
Должны быть предусмотрены основания для прекращения не только права собственности, но и иных вещных и обязательственных прав на землю, если такая земля не используется более трех лет либо используется не по целевому назначению.
Должны быть введены специальные нормы, регламентирующие порядок уведомления сособственников о совершении сделки с долей в общей собственности или о выделении сособственником земельного участка из общего земельного массива.
Должны быть введены специальные правила, упрощающие процедуру признания невостребованных земельных долей бесхозяйными.