3.2. Особенности государственного управления землями населенных пунктов.

Система органов управления землями населенных пунктов строится в соответствии с административно-территориальным устройством и административным статусом населенного пункта.

Общее управление этими землями осуществляют сельские (поселковые), районные исполнительные и распорядительные органы, а также исполнительные и распорядительные органы городов областного подчинения и города Минска.

Функциональное управление территориями населенных пунктов осуществляют органы архитектуры и градостроительства.[77]

Органы архитектуры и строительства, которые обеспечивают разработку и реализацию градостроительных проектов, определяющих использование земель населенных пунктов, не имеют непосредственных полномочий по управлению землями. Свои функции по отношению к земле они реализуют посредством координации своей деятельности в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности с деятельностью соответствующих исполнительных и распорядительных органов, непосредственно ведающих землями населенных пунктов.

Эта координация осуществляется на республиканском и местном уровне. На республиканском уровне регулирование градостроительного развития населенных пунктов выполняют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь и Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Своеобразие государственного управления землями населенных пунктов проявляется, прежде всего, в организации земель этой территории. В земельно-правовой литературе основной формой организации земельной территории населенных пунктов считается планировка. Планировка является формой перспективного и текущего территориального планирования и состоит в рациональном и комплексном размещении объектов на землях населенных пунктов. Все другие функции управления этими землями подчинены планировке и направлены на ее реализацию.[78] Осуществление планировки земель производится во взаимодействии с землеустроительными органами, которые обеспечивают устройство земельной территории населенных пунктов.

В настоящее время планировку рассматривают более широко: как градостроительное планирование, территориальное зонирование и регулирование застройки, посредством которого определяется порядок использования и охраны земельных участков в пределах черты поселения, права и обязанности субъектов прав на землю.[79]

Соглашаясь в целом с этим мнением, необходимо определить соотношение планировки и управления землями. Градостроительное планирование и зонирование является одной из функций государственного регулирования в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (ст. 12 Закона). Оно не может подменять собой другие функции управления землями, которые осуществляются органами общего и специального управления.

Процесс планировки предшествует предоставлению земель во владение, пользование или частную собственность в пределах населенных пунктов. Все решения по распределению и перераспределению земель населенных пунктов должны соответствовать планировочным решениям.

Земли населенных пунктов могут использоваться только в соответствии с утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами, которые имеют обязательный характер.

Градостроительные проекты разрабатываются государственными органами архитектуры и строительства и до утверждения проходят обязательную государственную экспертизу градостроительных проектов[80], а также государственную экологическую экспертизу в порядке, предусмотренном экологическим законодательством.[81] Утверждаются исполнительными и распорядительными органами общей компетенции, в соответствии с их полномочиями по регулированию архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Так, генеральные планы г. Минска и областных центров утверждаются Президентом Республики Беларусь. Генеральные планы городов областного подчинения, кроме областных центров, утверждаются Советом Министров Республики Беларусь. Местные исполнительные и распорядительные органы утверждают генеральные планы городов районного подчинения и градостроительные проекты детального планирования.

Сведения об утвержденных градостроительных проектах содержаться в Регистре градостроительных и инвестиционных проектов, который ведется в составе Государственного градостроительного кадастра.[82]

Земельные участки предоставляются органами, в ведении которых находятся земли населенных пунктов, в соответствии с функциональным зонированием территории населенного пункта, которое устанавливается градостроительными проектами. Данные о видах территориальных зон и их градостроительных регламентах включаются в утверждаемую часть градостроительного проекта общего планирования и подлежат регистрации в градостроительном кадастре.

Например, в соответствии с генеральным планом г. Минска утверждена Концепция реконструкции, развития и функционального использования объектов недвижимого имущества и территории исторического центра г. Минска, в которой установлено функциональное зонирование территории.[83]

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться юридическим и физическим лицам в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, в том числе на условиях аренды.

Размеры земельных участков и цели предоставления зависят от вида населенного пункта и его градостроительного положения в системе расселения. Так, в сельских населенных пунктах имеется возможность предоставлять участки для индивидуального землепользования граждан в большем размере, чем в городских поселениях, однако, другие виды землепользования развиты меньше.

Участки предоставляются в порядке, установленном законодательством, в зависимости от цели использования. При проведении предварительного согласования места размещения объектов, обязательным является градостроительный проект детального планирования. Для одной и той же территории может быть действителен только один градостроительный проект детального планирования.

Градостроительное регулирование использования территорий населенных пунктов всегда сопровождается землеустроительными мероприятиями, в процессе которых выделяются земли этой категории в целом и отдельные участки как объекты земельных правоотношений.

Отграничение земель населенных пунктов от земель других категорий происходит в процессе установления границ административно-территориальных и территориальных единиц, к числу которых относятся и поселения.[84] Земельные участки для различных целей в населенных пунктах предоставляются в порядке отвода.

В процессе землеустройства осуществляется также инвентаризация и экономическая оценка земель населенных пунктов.[85] Экономическая оценка земель населенных пунктов проводится для определения их кадастровой стоимости с использованием сведений, содержащихся в государственном земельном, градостроительном и других кадастрах, утвержденной градостроительной документации, государственной системе мониторинга земельного рынка.[86]

Экономическая оценка земель населенных пунктов используется для формирования земельного рынка и перераспределения земельных участков на конкурсной основе.

Земли садоводческих товариществ и дачного строительства, которые приравниваются к землям населенных пунктов, не подпадают под общий режим управления землями населенных пунктов. В соответствии со ст. 72, 73 Кодекса о земле земельные участки для ведения коллективного садоводства и для дачного строительства предоставляются районными исполнительными и распорядительными органами, на территории которого находятся данные кооперативы. Садоводческие товарищества, расположенные в городах, могут получить в пользование земельные участки по решению городского (городов областного подчинения и г. Минска) исполнительного и распорядительного органа. Сельские исполнительные и распорядительные органы такими полномочиями не наделены.