Риск ликвидности
Возвращаясь к механизму ИРОП, следует отметить, что на протяжении определенного времени, приток средств в банк может оказаться недостаточным, по сравнению с величиной необходимых платежей по требованиям вкладчиков. Перенос значительной части платежей по кредитам на конец кредитного периода является, фактически, предоставлением данным заемщикам дополнительных кредитов (прочем банк не имеет реальной возможности контролировать данный процесс). В течение срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т.е. сохраняется "негативная амортизация") , банк должен обеспечивать своим клиентам выплату процентных платежей в условиях недополучения банком своего процентного дохода. Таким образом, банк имеет возможность осуществлять по данной схеме лишь небольшую часть своих активных операций (особенно в первые годы после начала погашения ссуд ИРОП). В последующие годы проблема ликвидности постепенно сглаживается (за счет поступления крупных платежей по выданным ранее кредитам, которые компенсируют недостаточный приток ресурсов в виде платежей по недавно предоставленным ссудам).
Однако, риск ликвидности существует лишь для депозитного ипотечного института. Для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты на вторичном рынке, привлекая таким образом ресурсы, риск ликвидности, как уже отмечалось выше, отсутствует. Чтобы избежать налогообложения капитализированных процентов, банки могут ввести специальную систему учета путем создания резервного счета капитализированных процентов (банки не должны платить налоги по процентным доходам, пока он не будет получен).При использовании ИРОП банку целесообразно осуществлять образование резервов на случай неплатежей. Источником их формирования могут выступать платежи заемщика. Фиксированная банковская надбавка должна быть достаточной, чтобы обеспечить создание необходимых резервов.
При разработке ИРОП ставилась задача обеспечения конкурентоспособности ипотечных операций по сравнению с другими банковскими операциями, с точки зрения их доходности. Использование
ИРОП обеспечивает доходность на уровне около 75 % доходности от операций на межбанковском рынке (при приемлемом уровне рисков). При этом в качестве исходной сопоставляющей при расчете используется доходность, обеспечиваемая серией краткосрочных межбанковских кредитов с общей продолжительностью, равной сроку ипотечного кредита.
К обычным видам рисков при ипотечном кредитовании относятся также:
Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.
Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента. Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае, заемщик имеет возможность получить кредит на более выгодных условиях, и из его суммы погасить старую задолженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Риск досрочного погашения трудно поддается оценке.
Исходя из интересов кредитора, необходимо введение компенсации, взимаемой с заемщика в случае досрочного погашения ссуды.Риск предварительных обязательств - потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.
Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования - это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Данным видом риска можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Финансовые риски для заемщика возникают вследствие невозможности получить суду, когда она необходима, неспособности выплачивать процента по ссуде и погасить сумму задолженности полностью и вовремя, а также вследствие условий кредитного соглашения.
Таким образом, кредитный риск контролируется при продуманном управлении ссудами, риск ликвидности - путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск - с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход) [40].
Уровень рисков во многом определяется степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования.
От эффективного управления рисками, сбалансированного их распределения между субъектами ипотечного кредитования, зависит надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.