Этапы сравнительного подхода

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв-

ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке экспозиции.

независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

инвестиционной мотивации, которая определяется:

аналогичными мотивами инвесторов;

аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1 . Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

Условия продажи и время продажи.

Местоположение.

Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок

производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок