Этапы доходного подхода
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент
как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков.