3.5.3.1. Метод капитализации доходов
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
способность учитывать конкурентные колебания;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:„ NOY _ ЧОД
С = или C = ——, где
Rk КК
С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-раничивающие условия:
нестабильность потоков доходов;
если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер-шенного строительства.
Еще по теме 3.5.3.1. Метод капитализации доходов:
- 2.5. Метод капитализации дохода 2.5.1. Принципы, применяемые в методе
- Метод капитализации неопределенно длительного постоянного дохода.
- 3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
- 32. Анализ косвенных методов оценки налогооблагаемой базы по методу сопоставления доходов и расходов и по методу процентного начисления дохода
- Метод капитализации земельной ренты
- Метод капитализации земельной ренты
- 3.2. Капитализация дохода по норме отдачи
- Содержание и структура доходов организации. Методы признания доходов.
- 3.1. Прямая капитализация
- 3.2.4. Капитализация по расчетным моделям