3.1. Прямая капитализация

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

тип недвижимости;

эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

достоверность и обширность информации;

характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжитель-ность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного мно-жителя;

метод дисконтирования денежных потоков - оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;

метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

V = - R

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

NOI

PV

Ro \'

где PV - текущая стоимость недвижимости,

NOI - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

Л - общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

V = I • RM.