Валовой рентный множитель

Основные условия применения метода прямой капитализации:

период поступления дохода стремится к бесконечности;

величина дохода постоянна;

условия использования объекта стабильны;

не учитываются первоначальные инвестиции;

одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отно-шений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки.

Стоимость собственного Приток наличных денег

капитала Ставка дохода на собственный капитал

Первоначальная сумма за- _ Ежегодные платежи по обслуживанию долга кладной Ставка процента по закладной

Преимущества метода прямой капитализации:

простота расчетов;

малое число предположений;

отражение состояния рынка;

получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и дол-госрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.