3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:

оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД

где Цоб ПВДо ВРМа

Ца

ПВД1а m

X (Ц a : ПВД ia )

вероятная цена продажи оцениваемого объекта; валовой доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор; цена продажи 1-го сопоставимого аналога; потенциальный валовой доход 1-го сопоставимого аналога; количество отобранных аналогов.

Пример Расчет ВРМ\r\nАналог Цена продажи, у.

е. ПВД, у.е. ВРМ\r\nОбъект оценки 150000*5,08 = 762169 150000 5+5,43+4,81 = 5,08\r\nА 800000 160000 800000/160000 = 5,00\r\nВ 950000 175000 950000/175000 = 5,43\r\nС 650000 135000 650000/135000 = 4,81\r\nРоль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК - это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае

К,

: m ;

X ((ОД ш : Ц ia )

X (ЧЧО a : Цш )

ЧОД

: m

об

кип

= ЧОД о * К

где

Ккап -общий коэффициент капитализации;

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Ц1а - цена продажи 1-го сопоставимого аналога;

ЧОД1а - чистый операционный доход 1-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов. Пример\r\nРасчет О КК\r\nАналог Цена продажи, у.е. ЧОД, у.е. ОКК\r\nОбъект оценки 375000 50000 0,13\r\nА 35000 5000 несопоставим\r\nВ 500000 40000 0,08\r\nС 350000 35000(за истекший год) несопоставим\r\nD 450000 48000 0,11\r\n

В табл.

3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж \r\nХарактеристики объекта Объект оценки Объекты сопоставления\r\n ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5\r\nМестоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл.\r\nКорректировка 5,00% - - 12,00% -\r\nЭтажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10\r\nКорректировка 7,00% - 7,00% - -\r\nСостояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор.\r\nКорректировка -5,00% - -5,00% 3,00% -\r\nПлощадь общая, м 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2\r\nКорректировка -2,00% - 2,00% 3,00% -4,00%\r\nПлощадь жилая, м2 29,4 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1\r\nКорректировка -5,00% - - - -\r\nПлощадь кухня, м2 7,7 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1\r\nКорректировка - -2,00% - - -4,00%\r\nЛоджия + + + заст. заст. +\r\nКорректировка - - -3,00% -3,00% -\r\nЦена квартиры, $ 32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00\r\nКорректировка сум-марная - -2,00% 1,00% 15,00% -8,00%\r\nЦена квартиры скор-ректированная, $ 29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12\r\n.

<< | >>

↑

Источник: Гриненко С. В.. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ,2004. 107с.. 2004

Еще по теме 3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора:

- Инвестиции - История экономики - Основы экономики - Платежные системы - Политэкономия - Рынок ценных бумаг - Ценообразование - Эконометрика - Экономика предприятия - Экономическая теория - Экономический анализ -