Правовая основа залогового механизма

право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику;

владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственным и опосредованным;

залог может сопровождаться правом пользования предметом залога в соответствии с его назначением.

К основным этапам реализации залогового механизма относятся:

выбор предметов и видов залога:

оценка предметов залога;

составление и исполнение договора о залоге;

порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество (движимое и недвижимое), а также имущественные права.

Объект залога должен удовлетворять двум критериям: приемлемости и достаточности.

Чтобы удовлетворять критерию приемлемости, любой предмет залога должен принадлежать заемщику (залогодателю) либо находиться у него в полном хозяйственном ведении; иметь денежную оценку; быть ликвидным, т.е. обладать способностью к реализации (без потерь).

С количественной точки зрения стоимость предмета залога должна быть выше стоимости ссуды и причитающихся за нее процентов.

Наиболее надежным способом обеспечения сохранности предмета залога является передача предмета залога залогодержателю (кредитору), т.е. заклад. При этом кредитор может получить право пользоваться заложенным имуществом (предусмотренное в договоре), обращая полученные от этого доходы на погашение выданной заемщику ссуды. Одновременно к кредитору переходит обязанность сохранять имущество, неся ответственность за его утрату и порчу (страховать за счет средств залогодателя). В качестве предметов заклада могут выступать валютные ценности, ценные бумаги (наиболее распространенный объект заклада в банке), изделия искусства, украшения.

Заклад предусматривает также возможность по соглашению сторон остав-ления заложенных ТМЦ на складах заемщика под замком и печатью залогодержателя.

ЗАЛОГ ТОВАРОВ С ОСТАВЛЕНИЕМ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА У ЗАЛОГОДАТЕЛЯ ДЕЛИТСЯ:

на залог товаров в обороте и переработке (залог с переменным составом);

залог недвижимого имущества, называемый ипотекой.

При получении в банке кредита на текущие производственные цели предприятие может в качестве залога использовать созданные в этом банке депозиты в соответствующей сумме. При этом, если депозит оформлен сертификатом, то последний может быть сдан на хранение в банк.

При кредитовании совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по кон-токоррентному счету) может использоваться смешанный залог, включающий товары на складе, ценные бумаги (в том числе, векселя).

Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, гаражи, садовые домики и другая недвижимость. Для залога недвижимости, находящейся в государственной собственности, необходимо разрешение органов Госкомимущества. Важной проблемой при выдаче ипотечного кредита является оценка предмета залога. Наи-более ответственной, сложной и трудоемкой является оценка в качестве предмета залога недвижимости. В международной практике для этого используют три основных метода:

первый метод (затратный) - ориентируется на затраты по приобретению аналогичных объектов;

второй метод (рыночный) - основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Он более прост, но предполагает наличие развитого рынка недвижимости и информации о рыночных ценах;

• третий метод (доходный) - предполагает, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации.

Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, который должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота; требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью); иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предметом залога может быть имущество, которое становится собственностью залогодателя в будущем (можно получить ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры).

Залогодателем может быть не только должник по основному обязательству, но и третье лицо, согласившееся заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. При этом отношения залогодателя и должника по основному обязательству, обеспеченному залогом, находятся вне договора о залоге.

Предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить без согласия собственника (органов Госкомимущества) лишь движимое имущество.

По законодательству России требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда посредством реализации имущества с публичных торгов (через биржу, аукцион и другими способами) лицу, предложившему на торгах высшую цену. Начальная продажная цена определяется решением суда. Если вырученная от продажи сумма превышает стоимость требований кредитора, остальные средства передаются залогодателю. Если же

вырученной суммы недостаточно, в недостающей сумме требования банка удовлетворяются в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

Если в качестве предмета залога выступает движимое имущество, то стороны могут предусмотреть в договоре возможность его внесудебной реализации. При этом начальная продажная цена определяется соглашением сторон.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть свои требования в счет покупной цены.

При прекращении обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан незамедлительно вернуть имущество залогодателю.

В качестве способа обеспечения обязательств Законом предусмотрено удержание, заключающееся в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь до погашения долга под угрозой превратить эту вещь в предмет залога. Удержание - это единственный способ обеспечения из предусмотренных ГК РФ, возникающий непосредственно из закона.

Удержание и залог имеют общие свойства: 1) и то, и другое построено на «доверии к вещи», а не к «лицу»; 2) в обоих случаях при неисполнении обязательства вещь продается и из полученной суммы первым удовлетворяет свои требования кредитор, чье требование было обеспечено залогом или удержанием.

Удержание может быть использовано по отношению к любой вещи, не изъятой из оборота, включая деньги. Так, банк может в случае исполнения инкассового поручения удержать из инкассированных сумм уплату своего вознаграждения; комиссионер может удерживать находящуюся у него вещь комитента; перевозчик - перевозимые груз и багаж; подрядчик - результаты работ, при-

надлежащее заказчику оборудование, остатки неиспользованных материалов и другое имущество заказчика. Таким образом, ст. 359 ГК РФ утверждает, что если вещь, подлежащая передаче должнику, находится у кредитора, последний обладает правом, при неисполнении должником в срок обязательства по оплате вещи или других издержек, удерживать ее до исполнения соответствующего обязательства. Значение залога и удержания сводится к тому, что они устанавливают приоритет кредиторов, чьи обязательства обеспечены указанными способами, по отношению к остальным кредиторам (за исключением привилегированных кредиторов, установленных законом).

В качестве обеспечения возвратности кредита используется также уступка требований (цессия). Уступка (цессия) - это документ заемщика (цедента), по которому он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита. Договор о цессии является дополнительным к договору кредитования. Стоимость дебиторской задолженности должна быть достаточной для погашения ссудной задолженности и процентов. Разница (свыше задолженности по ссуде) возвращается цеденту.