Статья 135. Товарищество собственников жилья

Комментарий к статье 135

1. В соответствии с ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяющие полученную прибыль между ее участниками.

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является объединением собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственниками помещений могут быть физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), в том числе публичные собственники (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

В соответствии со статьей 36 настоящего Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 37 настоящего Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

2. Учредительным документом товарищества собственников жилья является его устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного товарищества. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите статьи 45 - 48 настоящего Кодекса и комментарий к ним).

Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным документам юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК РФ). В уставе товарищества собственников жилья должны определяться наименование товарищества собственников жилья, место его нахождения, порядок управления деятельностью товарищества собственников жилья, предмет и цели деятельности данного товарищества, порядок как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества, а также содержаться другие сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

Внесение изменений в устав товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

3. Товарищество собственников жилья может быть образовано в многоквартирном доме, где членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат).

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. Настоящая статья ставит лишь условие, что число членов товарищества собственников жилья, создавших данное товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. В соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Вместе с тем согласно части 1 статьи 37 настоящего Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров.

4. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Закон не ограничивает срок деятельности товарищества. Пока существует комплекс недвижимого имущества, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет. При неизменности условий его создания, отсутствии ограничений в уставе и существовании недвижимого имущества деятельность товарищества собственников жилья может продолжаться.

5. В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц.

Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива, входят следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.02.2004 N 110).

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

При государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании заявителями могут являться следующие физические лица:

- учредитель товарищества собственников жилья;

- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого товарищества собственников жилья;

- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления;

2) протокол общего собрания учредителей товарищества собственников жилья, подписанный всеми членами данного товарищества;

3) устав товарищества собственников жилья, предоставляемый в двух экземплярах (один остается в регистрирующем органе);

4) квитанция об уплате государственной пошлины (на сегодняшний день она составляет 2000 рублей в соответствии со ст.

Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных указанным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ "О некоммерческих организациях", наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности.

Наименование товарищества собственников жилья не должно оставлять сомнений относительно его организационно-правовой формы и целей создания. В связи с этим в наименование включаются указание на форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на сферу его деятельности - "товарищество собственников жилья".

В соответствии с п. 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

6. Имущество товарищества собственников жилья, складывающееся из вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, размер и порядок внесения которых должен быть определен в уставе товарищества, либо и из приобретенного им имущества по иным законным основаниям, принадлежит товариществу на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако по обязательствам членов товарищества товарищество собственников жилья не отвечает. Вместе с тем на членов товарищества не распространяется ответственность по обязательствам товарищества. Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов, размер и порядок внесения которых определяется уставом товарищества.

Таким образом, существует необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья.