ВВЕДЕНИЕ
За последние десятилетия в Республике Беларусь произошли коренные перемены во всех сферах общественной жизни, в том числе и в земельно-правовом устройстве и имущественных отношениях, объектом которых являются земельные участки.
Они вызвали необходимость формирования принципиально нового законодательства. Одновременно Республика Беларусь избрала свой путь земельных преобразований. Особенности земельной реформы в Республике Беларусь состоят в темпах и направлениях проведения земельных преобразований. Они осуществлялись и осуществляются постепенно, гораздо медленнее, чем в других государствах, получивших самостоятельность после распада Союза ССР. Следует сказать и о том, что положения и содержание законодательства Республики Беларусь о праве собственности на землю, праве землевладения и землепользования имеют существенные отличия от аналогичных положений законодательства Российской Федерации и других государств СНГ.Перемены коснулись, в первую очередь, преобразований в отношениях собственности на землю. Появление частной собственности на землю и признание равных правовых возможностей за субъектами права частной собственности и государством ставит проблему надлежащего правового урегулирования прав собственников и их охраны. При этом разрешение вопросов о круге земельных собственников, их правах и обязанностях должно идти параллельно с установлением новых, повышенных требований к охране земли, плодородия сельскохозяйственных земель.
Вещные права на землю как на особый объект гражданского права и недвижимость являются новым явлением для правовой системы Республики Беларусь. После введения Гражданского ко - декса Республики Беларусь в действие с 1 июля 1999 года понятие недвижимого имущества прочно вошло в гражданский оборот. Недвижимое имущество, в том числе земельные участки, определены в качестве самостоятельного объекта гражданского права (ст.
130 ГК Республики Беларусь). Основы правового урегулирования вещных прав на недвижимое имущество закреплены в главе 17 ГК Республики Беларусь «Вещные права на недвижимое имущество».Следовательно, реальная оценка произошедших перемен, в первую очередь, предполагает анализ сферы правового регулирования важнейших вещных прав на землю.
Земельные участки являются особым видом недвижимого имущества в силу естественного характера происхождения, роли в экономической системе и выполняемых функций. Земля - единственная и самая необходимая основа существования как любого общества и государства, так и отдельно взятого человека. Кроме того, именно прочная связь с землей образует своеобразный «остов», основу, которая позволяет отнести те или иные объекты к числу недвижимых вещей. Существование многих объектов недвижимости (лесов, многолетних насаждений и др.) без земли невозможно. Возникновение других (зданий, сооружений и т.п.), как и прав на них, осуществляется благодаря наличию земельной недвижимости.
Земельная недвижимость, как и любая другая недвижимость, - особый объект гражданского оборота. Она обладает повышенной экономической ценностью, предназначена для постоянного или длительного использования, не исчезает и не потребляется в процессе производительного использования естественных свойств. Земельная недвижимость, кроме того, обладает и сложностью структуры, требует больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на земельную недвижимость, усложненный процесс перехода других вещных прав на нее обусловливают не очень высокий уровень ее ликвидности как товара и объекта гражданского оборота.
Недвижимость, в том числе и земельная, как правило, финансовоемка и потому выступает фундаментальным товаром, имеющим как высокие потребительские качества, так и меновую стоимость. Новейшие правовые реформы способствовали тому, что не только о других объектах недвижимости, но и о земельной недвижимости можно говорить как об особом товаре, который продается, покупается, меняется, может быть объектом ряда гражданскоправовых сделок и договоров.
Вместе с тем, следует согласиться с высказыванием Гришаева С.П., что «это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять» [67, с. 38; 68, с. 29 -32].В соответствии со статьей первой Первого протокола к Европейской конвенции по правам человека, подписанной в Риме 4 ноября 1950 года, установлено, что «каждое физическое или юридическое лицо имеет право на мирное пользование своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в общественных интересах и при соблюдении условий, предусмотренных законодательством и общими принципами международного права».
Европейская экономическая комиссия Организации Объединенных Наций подготовила Руководящие принципы управления земельными ресурсами в отношении стран Восточной и Центральной Европы. В них подчеркивается, что основными началами правового регулирования использования недвижимого имущества должны стать: определенность правового статуса земли как важнейшая из предпосылок эффективного сельскохозяйственного производства; обеспечение при помощи законодательства заинтересованности инвесторов, вкладывающих средства в экономику той или иной страны, что требует официально установленной структуры прав на землю и собственность. В Руководящих принципах определяются факторы, которые должны учитываться при разработке законодательства, организационной структуры управления земельными ресурсами. При этом подчеркивается, что устойчивое развитие зависит от государства, несущего главную ответственность за управление информацией о собственности, стоимости, землепользовании, даже при активной роли частного сектора. Как сама земля, так и информация о земле представляют собой ресурсы, которые должны рационально использоваться для обеспечения экономического роста. По данным ООН, до 20 % внутреннего валового продукта каждой страны может создаваться за счет земли, недвижимой собственности и строительства. Все индустриально развитые страны с рыночной экономикой имеют свою достаточно стабильную систему вещных прав на недвижимость, в том числе земельную недвижимость.
Законодательство о вещных правах на землю выступает в странах СНГ в качестве одного из инструментов реализации земельной политики государства. С его помощью обеспечивается устойчивость в развитии земельных имущественных отношений. Одновременно решаются общегосударственные проблемы, связанные с рациональным использованием и охраной земель.
Необходимость создания оптимального законодательства о земельной недвижимости и вещных правах на нее обусловлена рядом факторов. Среди них - роль земельной недвижимости как основы жизни и деятельности людей. Именно с развитием вещных прав на земельную недвижимость связано представление об устойчивости, стабильности земельных отношений.
Проблемы вещных прав на землю, в том числе права земельной собственности, в советский период не получили должного исследования в науке гражданского права. Они и не могли быть рассмотрены представителями цивилистической науки, поскольку земля являлась исключительной собственностью государства, а ее использование ограничивалось возможностями, предоставленными государством пользователям в рамках права постоянного или временного пользования.
Республика Беларусь накопила значительное количество собственного законодательства, регламентирующего вещные права на земельную недвижимость, которое нуждается в основательном научно-правовом осмысливании.
В целом проблема вещных прав на землю приобретает актуальность и в связи с интеграционными процессами, проходящими в Российской Федерации и Республике Беларусь, и стремлением их образовать единое правовое пространство.
До начала земельной реформы в 90-х годах ХХ века вопрос о вещных правах на земельную недвижимость в науке права не стоял вообще. Правовое регулирование основывалось на единых марксистско-ленинских положениях о государственной собственности на землю, недопустимости частной собственности, исключении других вещных прав на земельную недвижимость. Вся территория СССР, куда входила и БССР, охватывала единый и неделимый государственный земельный фонд.
За юридическими лицами и гражданами земля закреплялась на праве пользования. Причем граждане имели право получать земельные участки в основном на праве вторичного пользования. В этих условиях научные исследования по вопросам регулирования земельных отношений сосредоточивались на анализе права государственной собственности на землю и права землепользования. Они проводились представителями науки земельного права.На монографическом уровне вопросы права государственной собственности на землю исследованы Г. А. Аксененком [2; 3], А.В. Карассом [119], А.В. Венедиктовым [31], О.С. Колбасовым [135], Г.Н. Полянской, А.А. Рябовым [258].
Правовой режим земель, находящихся в пользовании организаций и граждан, был предметом исследований В.П. Балезина [ 12], Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова [86], Н.И. Краснова [157], Н.А. Сыродоева [292] и других ученых-юристов.
Проблемы взаимодействия прав на земельную недвижимость с правами на иные недвижимые объекты одним их первых в науке гражданского права осветил И. Л. Брауде [25; 26; 27].
В перестроечный период увидел свет ряд фундаментальных работ Суханова Е.А., Безбаха В.В., Гришаева С.П., Скловского К.И.,
Пугинского Б.И., Сафиуллина Д.Н., Камышанского В.П., Крашенинникова П. В. и других ученых, посвященных праву собственности [16; 94; 159; 175; 246; 247; 251; 252; 271; 283]. В трудах Боголюбова С.А. [18], Быстрова Г.Е. [29; 30], Жарикова Ю.Г. [85; 87], Масевич М.Г. [90], Иконицкой И.А. [104-107], Голиченкова А.К., Петрова В.В., Черноморца А.Е. [305; 306] в 90-х годах прошлого столетия раскрыты проблемы права земельной собственности в условиях реформирования земельных отношений.
В период проведения земельной реформы как одного из направлений экономических преобразований появляются исследования, посвященные институту вещных прав и их защите. Среди авторов этих работ - В.Ф. Попондопуло [239], О.Ю. Скворцов [263; 264], Л.В. Щенникова [313]. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве исследованы А.В.
Копыловым [ 151; 152]. Его научное исследование в основном посвящено ограниченным вещным правам на землю в римском праве и российском дореволюционном праве. Оно увидело свет до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г. и подготовлено на базе законодательства, уже частично отмененного и измененного.В то же время формирование новой многоукладной экономики Республики Беларусь настоятельно требует научных исследований вещных прав на землю как самостоятельной правовой категории. Новые функции государства в рыночной экономике предполагают пересмотр института вещных прав на землю как с позиций его содержания, так и правового оформления.
С появлением права частной собственности на землю, права пожизненного наследуемого землевладения, земельных сервитутов возникла необходимость выработать единый подход к содержанию правового регулирования как данных, так и иных вещных прав на землю. Земельный правопорядок перестал быть чисто публичным и предполагает использование частно-правовых подходов к разрешению сложных практических проблем.
В монографии основное внимание уделено понятию вещных прав на землю как правовой категории, имеющей многоаспектный и многоплановый характер. Рассмотрены вопросы состояния правового урегулирования вещных прав на землю, их классификация. Самостоятельные подразделы монографии посвящены раскрытию права государственной и частной земельной собственности, праву пожизненного наследуемого владения и постоянного землепользования, земельным сервитутам.