<<
>>

Земельная недвижимость как объект вещных прав

Земельные участки выступают недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав. «Земля, - как указывает Н.А. Сыродоев, - характеризуется такими исключительными свойствами, как ограниченность, невоссоздаваемость, неуч- тожаемость, непотребляемость, неисчерпаемость производительной силы» [289, с.

35].

Для установления круга вещных права на землю, их содержания, особенностей возникновения и прекращения важное значение имеет определение понятия объектов таких прав и объектов общественных отношений, охватываемых вещными правами.

Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом» [291, с. 91]. Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости [81, с. 97].

В юридической литературе также отмечалось, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются незаменимыми. Такие критерии выделения недвижимости актуальны для законодательства и современной практики Республики Беларусь.

Движимые вещи переместимы и в большинстве случаев заменимы другими однородными вещами.

Большая социальная ценность недвижимости, ее высокая экономическая стоимость, ограниченность в пространстве, долговечность, непотребляемость в процессе использования способствовали тому, что приняты специальные нормы, касающиеся правового режима и имущественного оборота этих объектов.

Новейшие правовые реформы способствовали тому, что о недвижимости можно говорить как об особом товаре, который продается, покупается, меняется. Вместе с тем следует согласиться с высказыванием Гришаева С.П. [67, с. 38], что это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

К недвижимым вещам приравнивается предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав такого имущественного комплекса, наряду с другими видами имущества и имущественными правами, предназначенными для его деятельности, включаются и земельные участки (ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК Республики Беларусь). Причем, п. 2 этой статьи указывает, что как предприятие в целом, так и его часть могут быть объектами, на которые устанавливаются, изменяются и прекращаются вещные права.

ГК Республики Беларусь относит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «рекаморе», космические объекты).

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания ГК не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами.

Более подробная классификация объектов недвижимого имущества, в том числе выделение земельных участков в качестве самостоятельного вида недвижимости, содержится в ст. 3 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с ним». Закон устанавливает правила регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как земельные участки; капитальные строения; изолированные помещения, в том числе жилые; предприятия как имущественные комплексы; другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами. В силу ст. 16 Кодекса Республики Беларусь о земле объектами земельных отношений являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.

Земельные участки и их части представляют собой самостоятельную и базовую земельную недвижимость и потому являются особым объектом вещных прав. Они отличаются от других вещей, отнесенных к категории недвижимых, как по материальному критерию, поскольку определяют иное имущество как недвижимость, так и по юридическому критерию, т.е. отнесенных к разряду недвижимых законом [58, с. 114-115] . Земельную недвижимость отличает естественный характер происхождения. Хотя участки недр, обособленные водные объекты и некоторые другие объекты физически не могут быть отделены от земли, каждый из них имеет свое определение в законодательстве и теории права.

Так, в ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о недрах [126] недра определяются как часть земельной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земельной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающийся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Объектами водных отношений являются водные объекты, перечисленные в ст. 3 Водного кодекса Республики Беларусь [34]. Это - поверхностные воды (водные объекты): реки, ручьи, родники, озера, пруды, водохранилища, каналы и другие поверхностные водные объекты, подземные воды.

Земельные участки и их части как земельная недвижимость отличаются и от таких недвижимых объектов, как леса, многолетние насаждения, капитальные строения, предприятия как имущественные комплексы.

В ст. 8 ЛК Республики Беларусь [ 169] объектами лесных отношений названы государственный лесной фонд, отдельные участки государственного лесного фонда, права пользования ими. Государственный лесной фонд образуют все леса, а также земли лесного фонда, не покрытые лесом (лесные земли, нелесные земли). Границы государственного лесного фонда определяются путем отграничения земель государственного лесного фонда от земель иных категорий в порядке, определяемом нормативными правовыми актами Республики Беларусь.

Капитальные строения (здания, сооружения) - это любой построенный на земле или под землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным.

Незавершенное законсервированное капитальное строение - это такой имеющий прочную связь с землей законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законом Республики Беларусь, но не завершено.

Назначение, местонахождение, размеры здания, сооружения, завершенного строительством, а также незавершенного законсервированного капитального строения должны быть описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Подчеркивая прочную связь объектов недвижимости с землей, законодатель исходит из того, что земельный участок является тем общим, что объединяет данные объекты с земельной недвижимостью в единую недвижимость.

Традиционно под термином «земельный участок» принято понимать поверхностный слой, подлежащий использованию в соответствии с его целевым назначением, которое устанавливается и закрепляется нормами права [142, с. 10]. В ГК Республики Беларусь и Законе Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимости имущества, прав на него и сделок с ним» земельный участок как объект недвижимого имущества, создание, изменение и прекращение существования которого подлежит государственной регистрации, легально не определен. Вместе с тем, к числу основных характеристик земельного участка, то есть основных данных о нем как о недвижимом имуществе, Закон в ст. 1 относит кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка.

Легальное понятие земельного участка дает Кодекс Республики Беларусь о земле, в ст. 17 которого земельный участок и его часть определяются именно в качестве части поверхности земли, имеющей установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. В юридической литературе выделяют и другие важные характеристики и юридически значимые признаки земельного участка [45, с.

28; 90, с. 32-33].

Следует подчеркнуть, что земельная недвижимость - особый объект вещных прав. Она включает, во-первых, поверхность земли, в том числе почвенный покров. Во-вторых, в ряде случаев этот объект предполагает использование и других природных ресурсов, находящихся на земельном участке. Так, ст. 5 ЛК Республики Беларусь определен состав древесно-кустарниковой растительности, не входящей в государственный лесной фонд. Такая растительность может быть объектом права собственности юридического и физического лица, которые выступают собственниками и носителями иных вещных прав на земельные участки (земельную недвижимость). Законодательство закрепляет право юридического и физического лица на использование определенного объема воздушного бассейна над земельным участком и части подземного пространства [158, с. 121].

Земельные участки как объекты вещных прав всегда имеют определенное целевое назначение и включаются в состав определенной категории земель. Как правовой режим земель вообще, так и правовой режим конкретного земельного участка определяются исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенной цели использования. Категория земель в обязательном порядке указывается в актах о предоставлении земельного участка.

Каждый земельный участок имеет свой легальный правовой статус, который отражается в данных государственного учета и земельного кадастра. Земельные участки выступают одновременно недвижимым имуществом особого рода. Поскольку земля является важной сферой капитальных вложений, с ростом таких вложений увеличивается ее ценность как недвижимого имущества.

«Регулирование отношений по использованию и охране земель, - указывает И. А. Иконицкая, - есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующих видов недвижимого имущества» [106, с. 34].

Статья 131 ГК Республики Беларусь определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах.

Регистрация обязательна как для создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, так и для возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а также для сделок с таким имуществом, подлежащим в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Государственная регистрация земельного участка как недвижимого имущества - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения и прекращения существования недвижимого имущества. Земельная недвижимость считается созданной, измененной и прекратившей существование с момента государственной регистрации.

Земельные участки, расположенные на территории Республики Беларусь, независимо от формы собственности и целевого назначения, подлежат обязательному государственному кадастровому учету, а права на них и сделки с ними - государственной регистрации (ст. 143 Кодекса Республики Беларусь).

Государственный кадастровый учет земельных участков включает присвоение земельному участку кадастрового номера, сохраняемого за этим участком на весь период его существования, внесение сведений о земельном участке в государственную земельно-кадастровую книгу и нанесение границ этого земельного участка на кадастровую карту.

Государственная регистрация прав на земельный участок предполагает внесение в установленном порядке сведений в государственную земельно-кадастровую книгу о правах собственности и других вещных правах на земельные участки, ограничениях этих прав, об их возникновении, переходе и прекращении в соответствии с требованием ГК Республики Беларусь и Кодекса Республики Беларусь о земле (п. 1 Положения о порядке массового первичного государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации права на них, утвержденного постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 01.06.2001 г. N° 6 [228].

Совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель содержится в государственном земельном кадастре. Сведения о земельных участках заносятся в регистр земельных участков, реестр цен на них, а также регистр стоимости земельных участков. Так, данные о земельных участках содержатся в регистре земельных участков, куда заносится информация об их местоположении, размерах, границах, целевом назначении, сервитутах и иные ограничения в использовании земельных участков, а также сведения о правах на эти участки и сделках с ними.

Кроме того, сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками, содержит реестр цен на земельные участки. Сведения о стоимости земельных участков, полученные при проведении их оценки, фиксируются в регистре стоимости земельных участков (ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Перечень земельно-кадастровой документации определен ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о земле, а состав документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним установлен ст. 22 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

К земельно-кадастровой документации относятся: государственные земельно-кадастровые книги, кадастровые карты (планы), кадастровые дела, электронные базы данных регистров (реестров) государственного земельного кадастра, каталоги геофизических координат границ земельных участков, а также ряд других документов. Основным документом государственного земельного кадастра является государственная кадастровая книга. Ее структура, форма, порядок ведения и хранения устанавливаются специально уполномоченным органом по земельным ресурсам, геодезии и картографии.

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений. Государственная регистрация земельной недвижимости является подтверждением существования такого имущества, прав на него, а также юридическим актом признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Основания для государственной регистрации создания недвижимого имущества, его изменения и прекращения существования перечислены ст. 44 - 46 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Однако не все из перечисленных оснований могут быть применены к земельной недвижимости. Так, применительно к земельным участкам можно говорить о создании такой недвижимости путем выделения вновь образованного земельного участка, раздела недвижимого имущества, слияния недвижимого имущества.

Основаниями для государственной регистрации изменений земельной недвижимости являются: изменение границ земельного участка; изменение назначения недвижимого имущества, иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Прекращение существования земельной недвижимости возможно при аннулировании вновь образованного земельного участка, в случае раздела недвижимого имущества, слияния недвижимого имущества и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Создание вновь образованного земельного участка подтверждается землеустроительным делом и документом, определяющим целевое использование земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого земельного участка как объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы (ст. 147 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сведения о целевом назначении земельного участка заносятся в данные о его регистрации на основании решения Президента Республики Беларусь, соответствующего исполнительного и распорядительного органа о передаче земельного участка в собственность или иное вещное право.

Объектом вещных прав выступает индивидуализированная земельная недвижимость, то есть земельный участок определенного размера, местоположения, отграниченный от земельных участков иных юридических и физических лиц. Место его расположения отображается на кадастровой карте. Она содержит как графическое изображение границ земельных участков, так и сведения об их кадастровых номерах, а также другую информацию о земельной недвижимости, зданиях и сооружениях, земельных сервитутах.

Границы земельного участка устанавливаются на основе документов, выдаваемых в порядке, определяемом земельным законодательством. В силу ст. 18 Кодекса о земле, граница земельного участка есть линия и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, разделяющая землепользования и землевладения. Она устанавливается на местности и закрепляется межевыми знаками. Порядок ее установления и закрепления определяется уполномоченным на то государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству.

Как объект вещных прав каждый земельный участок имеет свои фиксированную и общую границы. Фиксированная граница земельного участка - это граница, установленная на местности и закрепленная межевыми знаками. Общая граница земельного участка устанавливается по картографическим материалам (топографическим планам или картам) с точностью, определяемой масштабом картографического материала, по согласованию с обладателями прав на соседние земельные участки и не закрепляется межевыми знаками на местности.

Занесение информации о земельном участке в кадастровую карту производится одновременно с государственной регистрацией создания, изменения, прекращения существования земельного участка, капитального строения (здания, сооружения). Кроме того, земельный участок как индивидуально определенная недвижимость имеет свою площадь. Площади земельных участков вычисляются в соответствии с требованиями нормативных документов, изданных Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии.

Земельные участки как объекты вещных прав нормируемы. Так, размеры земельных участков, предоставляемых для промышленных, транспортных и иных нужд, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, а отвод земельных участков осуществляется с учетом очередности их освоения (ч. 2 ст. 119 Кодекса о земле).

Если будет установлено, что площадь земельного участка превышает предельные размеры, установленные Кодексом о земле, этот участок делится на несколько. Причем, положение линии раздела согласуется с землепользователями.

Земельный участок как объект вещных прав может быть делимым и неделимым. Земельный участок является неделимым и, следовательно, не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил (ч. 3 ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле). При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. По этой причине при создании и изменении недвижимого имущества, в частности, при его разделе, для регистрации должны быть предоставлены и документы, подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь.

Земельный участок как объект гражданских прав по общему правилу, является сложной вещью. Даже земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, можно с большой условностью отнести к числу простых вещей.

Земельные участки, как и другие объекты вещных прав, могут быть свободно обращаемыми, ограниченными в обороте и изъятыми из оборота. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность юридическим и физическим лицам, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Состав земель, не подлежащих передаче в частную собственность, определен в ст. 38 Кодекса Республики Беларусь о земле. Среди них - земли общего пользования, земли транспорта и связи, земли, предоставленные для нужд обороны, земли заповедников, национальных, мемориальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры, а также другие земли. Не подлежат передаче в частную собственность и земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов.

В силу прямого указания Закона (ст. 88 Кодекса о земле) договоры купли-продажи, аренды, дарения, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Земельную недвижимость отличает и особый правовой статус, то есть вещное или иное право, на котором она закрепляется за конкретными владельцами или пользователями. Право частной собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком граждан Республики Беларусь, право собственности на земельный участок юридических лиц (их собственников), в том числе коммерческих организаций с иностранными инвестициями, а также право постоянного пользования земельным участком юридических и физических лиц в Республики Беларусь удостоверяется государственным актом на земельный участок.

Как возникновение, переход, так и прекращение права собственности на земельную недвижимость, а также иных вещных прав на нее, в том числе и сервитута, подлежат государственной регистрации.

Таким образом:

1) земельные участки и их части представляют собой самостоятельную и базовую земельную недвижимость и потому являются особым объектом вещных прав;

2) земельную недвижимость отличает естественный характер происхождения, поэтому она является вещью и имуществом особого рода, что должно найти надлежащее отражение в гражданском законодательстве;

3) объектом вещных прав на землю является как земельный участок, его часть, так и все, что прочно с ним соединено. Причем, земельный участок как объект недвижимости имеет сложную структуру и выступает в двуединой роли: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости;

4) земельная недвижимость как объект вещных прав всегда имеет определенное целевое назначение и включается в состав одной из категории земель;

5) следует предусмотреть самостоятельное законодательное закрепление понятия земельной недвижимости как правовой категории в гражданском и земельном законодательстве.

1.3.

<< | >>
Источник: Станкевич Н.Г.. Вещные права на землю: Монография / Н. Г. Станкевич. - Гродно: ГрГУ,2003. - 160 с.. 2003

Еще по теме Земельная недвижимость как объект вещных прав:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -