Виды вещных прав на земельную недвижимость

Круг вещных прав юридических и физических лиц на земельную недвижимость закреплен гражданским законодательством Республики Беларусь и при первом приближении не вызывает особых разночтений.

Вещным правам на землю посвящена ст. 262 ГК Республики Беларусь, в соответствии с частью первой которой к числу важнейших вещных прав на земельную недвижимость отнесено право собственности. Одновременно в части второй этой статьи указано, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также в срочное пользование, в том числе в аренду. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом регламентировано ст. 268 - 270 ГК Республики Беларусь.

Поскольку действующее законодательство о вещных правах вообще, в том числе и о вещных правах на земельную недвижимость, находится в стадии становления, в нем, по существу, отсутствует детальная классификация таких прав, а перечень указанных прав заменить ее не может. Вместе с тем, как полагает Ю.К. Толстой, «членение вещных прав может производиться по самым различным основаниям», в том числе в самостоятельную группу могут быть выделены права, которые привязаны к земельному участку или принадлежащие определенному лицу [59, с. 290].

Как представляется, вещные права на земельную недвижимость могут быть подразделены на две большие группы: право собственности и другие вещные права. Такое деление проводится в ГК Республики Беларусь (Раздел II. «Право собственности и другие вещные права»). Причем, в отдельную главу ГК Республики Беларусь выделяет статьи о защите права собственности и других вещных прав (ст.

Категорией вещных прав, по мнению Е.А. Суханова, охватывается право собственности как наиболее широкое по объему правомочий вещное право, представляющее управомоченному субъекту максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества. Кроме того, в нее включаются иные, ограниченные (по сравнению с содержанием права собственности) вещные права [60, с. 476].

В числе ограниченных вещных, по его мнению, можно выделить ограниченные права по использованию чужих земельных участков. Причем, в отличие от некоторых других ограниченных вещных прав (например, залога), в качестве таковых они прямо названы гражданским законодательством. К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков Е.А. Суханов относит:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей;

2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектами которого могут быть как граждане, так и юридические лица;

3) сервитуты (сервитутные права) [60, с. 593].

В учебной литературе мы встречаем деление всех прав на земельную недвижимость на право собственности и права на землю лиц, которые не являются собственниками земельных участков. При этом право собственности рассматривается как основное вещное право и титул прав на землю, а все иные права и титулы - как производные от права собственности на землю. В рамках видов прав на землю лиц - несобственников земельных участков также выделяются вещные и обязательственные права. Так, О.И. Крас- сов идет дальше, полагая, что права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (т.е. и вещные, и обязательственные), могут быть рассмотрены как самостоятельный правовой институт, а также субъективное право.

Права на землю лиц - несобственников земельных участков как правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, регулирующих основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю этих лиц, их права и обязанности и определяющих порядок использования земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель.

Право на землю лица - несобственника как субъективное право - это обеспеченная законом или договором возможность непосредственного использования земли с целью получения определенных благ [158, с. 147].

Следует указать, что законодательная основа для деления вещных прав на право собственности и права лиц, не являющихся собственниками земельной недвижимости, имеется. Так, наименование этих прав вытекает из названия ст. 264 ГК Российской Федерации («Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков»). Однако перечень прав, подразумеваемых как вещные права на землю, что следует из наименования главы 17, включающей данную статью, не соответствует закрепленному в ст. 216 ГК Российской Федерации составу вещных прав. Такой вывод можно сделать на основе анализа ст. 217 и 262 ГК Республики Беларусь.

Вопрос о круге ограниченных вещных прав (по-другому - вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельной недвижимости) является актуальным. Иные, кроме права собственности, вещные права на земельную недвижимость именуют ограниченными вещными правами. Вещные права на имущество до определенной степени затрудняют собственнику осуществлять предоставленные ему властные правомочия в отношении того же имущества, которым пользуется носитель иного вещного права. Кроме того, субъекты ограниченных вещных прав владеют и пользу-

ются чужой земельной недвижимостью в меньшем объеме, чем собственники. Это пользование ограничено не только перечнем разрешенных целей использования земельных участков, но и их возможными размерами. Отличительной характеристикой ограниченных вещных прав на землю является круг их участников. К таким правам в юридической литературе относят право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут и другие [ 117, с. 162].

Как полагает Л.В. Щенникова, к числу вещных прав следует отнести ипотеку, которая соседствует с другими вещными правами и подлежит государственной регистрации. По этой причине целесообразно дополнить ст. 216 ГК Российской Федерации залогом как специфической разновидностью вещного права.

Как указывал Ю.И. Свядосц, гражданскому праву капиталистических государств известны и другие виды вещных прав. Так, в праве ФРГ и Швейцарии предусматривается вещное право застройки - право возведения здания на чужом земельном участке. Во французском праве арендатор недвижимого имущества вправе приобретать вещное право пользования такой недвижимостью, ко - торое именуется эмфитевзисом и включает право возводить на арендуемой земле сооружения [55, с. 235].

В римском праве вещные права лиц, не являющихся собственниками, именовались правами на чужую вещь. Такое их название, по мнению некоторых ученых-юристов, в большей мере отражает сущность данной категории [117, с. 161].

В юридической литературе мы встречаем деление вещных прав на первичные (исходные) и вторичные. К числу первичных (исходных) вещных прав отнесено право собственности. Перечень вторичных вещных прав охватывает, кроме вышеуказанных, залоговое право и другие права [187, с. 228]. Часто данную группировку именуют ограниченными вещными правами.

Приведенная классификация базируется на различиях в целях предоставления и использования земельной недвижимости, содержании прав и обязанностей собственников и носителей ограниченных (других) вещных прав, круге субъектов и в других различиях. Как указывает И.П. Зинченко, отличие права собственности от других вещных прав состоит в том, что первое имеет общий ограничитель, в то время как для производных вещных прав имеются и специальные, весьма подвижные ограничители. Все субъекты вторичного вещного права приобретают те или иные полномо- чия (их часть), составлявшие до этого содержание права собственности [187, с. 216].

Деление вещных прав на земельную недвижимость на исходные и вторичные, в известной мере, напоминает имевшееся в земельном законодательстве подразделение права землепользования на первичное и вторичное. Первичным землепользованием признавалось землепользование предприятий, организаций, учреждений или граждан, получивших землю непосредственно от государства, т.е.

По кругу субъектов вещные права на земельную недвижимость могут быть подразделены на:

• вещные права государства;

• вещные права физических лиц;

• вещные права юридических лиц;

• вещные права, принадлежащие и физическим, и юридическим лицам.

К числу вещных прав физических лиц на земельную недвижимость можно отнести земельные сервитуты. Поскольку иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение и постоянное пользование, а могут стать лишь арендаторами земли, они могут использовать земельные участки на единственном вещном праве - земельном сервитуте. В то же время вещными правами граждан Республики Беларусь на землю являются: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного землепользования, земельные сервитуты.

Вопрос о видах прав граждан на земельную недвижимость тесно связан с их земельной правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность граждан в области земельных отношений включает их права иметь землю в собственности или на другом праве, получить земельный участок по наследству, совершать с ним разрешенные законодательством сделки и участвовать в обязательствах, иметь права и обязанности по владению, пользованию и распоряжению землей, установленные законодательством. Земельная дееспособность граждан - это их способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Юридические лица, в отличие от физических лиц, имеют свою гражданскую и земельную правоспособность и дееспособность.

Следует отметить, что в действующем законодательстве права юридических лиц Республики Беларусь идентичны правам коммерческих организаций с иностранными инвестициями и иностранных юридических лиц. Права данных участников вещных правоотношений определяются в соответствии с Кодексом о земле, другими нормативными правовыми актами.

Вещными правами и юридических, и физических лиц являются земельные сервитуты. Такими правами юридических лиц и граждан служат право собственности, право постоянного пользования земельным участком, земельные сервитуты. Наконец, право пожизненного наследуемого владения земельным участком может принадлежать только гражданину Республики Беларусь.

Система вещных прав на земельную недвижимость, будучи сложным правовым явлением, может быть рассмотрена и с позиции их содержания. Так, в зависимости от объема правомочий, можно выделить две большие группы вещных прав: вещные права, имеющие своим содержанием владение, пользование и распоряжение земельной недвижимостью, и вещные права, имеющие своим содержанием только владение и пользование такой недвижимостью.

В первую группу следует включить вещные права на земельные участки, где их субъекты наделены всеми тремя правомочиями: владеть, использовать и распоряжаться земельной недвижимостью. Это - право собственности и, частично, право пожизненного наследуемого владения земельным участком граждан. Ко второй группе, где субъекты вещных прав лишены возможности распоряжения земельными участками и наделены только правомочиями владения и пользования, следует отнести право постоянного пользования земельным участком и земельные сервитуты.

В зависимости от состава земель и их целевого назначения вещные права на земельные участки можно классифицировать на следующие:

• вещные права на земли сельскохозяйственного назначения;

• вещные права на земли населенных пунктов;

• вещные права на земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

• вещные права на земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

• вещные права на земли лесного фонда;

• вещные права на земли водного фонда;

• вещные права на земли запаса.

Вещные права на земельную недвижимость могут быть классифицированы и по основаниям их возникновения. Это - права, возникающие на основе выделения вновь образованного земельного участка, и права, возникшие в результате раздела или слияния земельной недвижимости. В зависимости от оснований возникновения ограниченных вещных прав на земельную недвижимость можно выделить договорные и внедоговорные. Вещные права могут приобретаться и по другим основаниям. Такими основаниями могут быть акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством в качестве оснований возникновения вещных прав на земельную недвижимость, судебные решения, устанавливающие такие права; иные действия физических и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение вещных прав на земельную недвижимость; события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав на недвижимое имущество.

В основу классификации могут быть положены и основания изменения и прекращения вещных прав на земельную недвижимость (например, вследствие изменения границ земельного участка, изменения его целевого назначения), аннулирования вновь образованного земельного участка, раздел земельной недвижимости, слияние земельной недвижимости и иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

В качестве оснований, прекращающих вещные права на земельную недвижимость, можно выделить такие, которые связаны с волеизъявлением их субъектов (в первую очередь, добровольный отказ от земельного участка и совершение различных разрешенных законодательством сделок), и случаи, когда вещные права прекращаются не по воле юридических или физических лиц. Среди них: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 138 ГК Республики Беларусь); отчуждение имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать данному лицу (ст. 139 ГК Республики Беларусь); реквизиция (ст. 243 ГК Республики Беларусь); конфискация (ст. 244 ГК Республики Беларусь); другие случаи, в которых допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь (ст. 53 Кодекса Республики Беларусь о земле), в собственности иностранного государства (ст. 52 Кодекса Республики Беларусь о земле), а также принудительное прекращение права пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью) (ст. 49 Кодекса Республики Беларусь о земле).