<<
>>

Общая характеристика права собственности на земельную недвижимость

Повышенный интерес к такому вещному праву, как право собственности вообще, в том числе к праву собственности на землю, в современный период объясняется рядом причин. Одна из них состоит в том, что земля признается имуществом, а право собственности предоставляет возможность обладать им.

Причем, право собственности создает предпосылки для устойчивого, стабильного обладания как земельной недвижимостью, так и всем имуществом, связанным с землей. Право собственности по своему содержанию, как отмечает В.П. Мозолин, - наиболее полное имущественное право, предусмотренное гражданским законодательством. В его основе лежит принцип дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом [178, с. 29 - 30].

Право собственности на землю как вещное право есть особая правовая связь между лицом и вещью (земельной недвижимостью), и характеризуется рядом признаков.

Во-первых, данное право в цивилистической науке относят к числу абсолютных. Собственнику земли как лицу, обладающему данным правом, противостоит и всегда будет противостоять неограниченный круг обязанных лиц. Право собственности как вещное право следует отличать от обязательственных прав как по существу, так и по содержанию. В обязательственных правоотношениях, как относительных правоотношениях, обладателю права всегда противостоит строго определенный круг лиц. Если в отношении абсолютных правоотношений в обязанности лиц, не являющихся собственниками земли, входит воздержание от нарушений прав, принадлежащих собственнику, и невмешательство в его дела, то обязанностью участников относительных правоотношений является удовлетворение потребностей и интересов управомоченных лиц за счет чужого имущества. В большинстве случаев это осуществляется путем совершения предусмотренных законом или договором действий.

Во-вторых, право земельной собственности как вещное право гарантирует его носителю определенный статус собственника.

Тем самым, оно создает предпосылки для обеспечения благополучия человека, его определенного социального статуса [159, с. 9].

Право собственности представляет собой «сферу свободы или власти, обеспеченную субъекту нормами объективного права для того, чтобы он мог удовлетворить какому-либо признанному правом интересу» [301, с. 59]. Причем, право собственности гарантирует наивысшую степень устойчивости в использовании земли, поскольку продолжительность пользования его полностью зависит от лица, носящего титул собственника [90, с. 26 - 27]. Собственник обладает как широкими возможностями по хозяйственной эксплуатации земли, так и по осуществлению распорядительных действий с этим имуществом.

Наконец, право собственности на землю как вещное право предоставляет его пользователю средства охраны и защиты, обеспеченные мерами государственного принуждения, закрепляя тем самым принцип устойчивости и высокую стабильность данного права.

В основе любых земельно-правовых отношений лежат отношения собственности. Они образуют базис земельного строя государства. В то же время, земельные правоотношения представляют собой юридическую оболочку установления и оформления экономических отношений по поводу земли как особого объекта собственности. Понятие земельной собственности, таким образом, охватывает как экономическую, так и правовую категории.

Земля является основой любой производственной деятельности. Она выступает и в качестве предмета труда, и средства производства, и пространственно-операционного базиса. Земельная собственность как экономическая категория представляет собой совокупность общественных отношений по поводу присвоения земли. В статике экономические отношения собственности означают, кому принадлежат (кем присвоены и присваиваются) земельные богатства общества. В динамике экономические отношения собственности характеризуют и способ присвоения земли, а также всего с ней связанного имущества, единого комплекса производительных сил [251, с. 11].

Собственность как экономическая категория традиционно определяется как присвоение индивидуумом или коллективом средств производства, предметов природы, естественных и созданных трудом в пределах определенной общественно-экономической формы и посредством нее.

Собственность заключается в установлении над материальными благами «такого «хозяйственного господства», которое позволяет собственнику по своей воле устранять или допускать всех прочих лиц к использованию своего имущества, самостоятельно определять характер такого использования [283, с. 10].

Содержание земельной собственности как экономической категории можно раскрыть через категории владения, пользования и распоряжения.

Классическое определение собственности предложено в работах экономистов прошлого и нынешнего столетий. Собственность определяется как исключительная и деспотичная власть, на кото - рую один человек может претендовать и осуществлять над объектами внешнего мира. Она состоит из свободного владения, пользования и распоряжения объектами собственности без какого-либо контроля и ограничения, за исключением требований, установленных законом. Отношения собственности включают в себя также и отношения лица к присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как к собственному, ибо к своему имуществу обычный человек относится иначе, чем к чужому [ 175, с. 302].

Сущность и содержание отношений собственности на землю во многом зависят от роли и значения этого объекта материального мира в жизни общества. Можно говорить о земле как материальной основе отношений собственности. Будучи центром, фундаментом отношений собственности, земля придает им определенную направленность. Вместе с тем земля - особый объект собственности, обладающий рядом специфических как естественных, так и экономических свойств.

Земля как сфера приложения труда человека, национальное богатство любого из государств пространственно ограничена. Земельные участки обладают как различными природными свойствами, так и отличаются по стоимости. Природные свойства земли являются предпосылкой для использования ее в той или иной сфере хозяйствования (сельском, лесном хозяйстве, промышленности и т.д.). Как средство производства земля имеет определенную производительность; ее использование требует дальнейшего улучшения и преобразования; она превращается в средство производства лишь в процессе производственной деятельности человека; она не может быть полностью заменена другими средствами производства (хотя, как известно, существуют искусственно созданные почвы) [253].

В центре правового регулирования - содержание правомочий и обязанностей собственников земли, гарантии этой собственности, механизм приобретения права собственности на землю и защиты прав собственников земли.

Следует указать на расширение сферы действия гражданского законодательства в регулировании отношений по поводу земли как недвижимого имущества, частично вовлеченного в хозяйственный оборот. Это признается представителями науки как гражданского, так и земельного права.

Право собственности на земельную недвижимость в субъективном смысле - это право конкретных субъектов - юридических и физических лиц, иных субъектов - владеть землей и использовать земельные участки в порядке и на условиях, установленных законодательством. Содержание субъективного права собственности на землю раскрывается через правомочия собственников владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Когда права владения, пользования и распоряжения урегулированы юридическими нормами, выполнение которых гарантирует государство, тогда и собственность получает свое высшее проявление в виде права собственности.

Субъективное право собственности, в том числе и на земельную недвижимость, традиционно рассматривается в качестве абсолютного правоотношения. В нем собственнику противопоставлены все другие субъекты, которые обязаны воздерживаться от нарушений права собственности, не препятствовать собственнику в осуществлении своих правомочий. Право собственности на землю и другие природные ресурсы можно определить и как титул. Он предоставляет обладателю право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему частью природного объекта (земельным участком) по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом [158, с. 32].

Длительное время в нашей стране существовала только государственная форма собственности на землю. Возникшая на основе национализации земли, она составляла основу всех земельных отношений. Государство было единым и единственным собственником земли. Теоретические споры затрагивали только вопрос о том, кому конкретно - Союзу ССР или союзным республикам - принадлежит право собственности. Часть представителей науки права лишала союзные республики каких бы то ни было прав собственников земли.

Право государственной собственности на землю рассматривалось в качестве одного из завоеваний социализма. Подчеркивались его социалистический характер; исключение возможности эксплуатации человека человеком; использование преимущественно для развития производительных сил страны, в интересах всего народа. Государственная собственность на землю утверждалась в качестве важнейшего условия и предпосылки рационального использования земли.

Право государственной собственности на землю было исключительным правом, что закреплялось в Конституции. Из исключительности государственной собственности на землю исходила правовая система: земля была изъята из товарного оборота, земельный фонд не имел стоимости и цены, его оценка производилась на основе пространственных измерений и частично - качества. Госу - дарство являлось обязательным участником всех отношений, связанных с землей. Характер отношений земельной собственности предполагал подчиненное и зависимое от воли и власти государственных органов положение всех иных его участников, в первую очередь, пользователей земли. Единственным титулом, на основе которого осуществлялось использование земли, был титул пользователя. Нормы, закреплявшие право пользования землей, были зависимы от норм, закреплявших незыблемое, исключительное право государственной собственности на землю. Юридическая конструкция «государство - пользователь» была весьма удобной для административно-плановой системы, поскольку государство всегда могло лишить пользователя его прав, ограничить их, сократить в объеме. Предоставление земельных участков было нормированным, пользователь оставался ответственным перед государством за соблюдение установленных правил землепользования.

Начало реформированию земельного строя было положено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (от 28 февраля 1990 г.). Основы не содержали понятий права собственности на землю и права государственной собственности на землю, но благодаря им от национализации земли к ее приватизации были сделаны три важных шага:

- ликвидирована монополия исключительной собственности союзного государства на землю (и другие природные ресурсы);

- установлена множественность субъектов права собственности на землю;

- введен новый институт земельного права - право землевладения.

На этом компромиссном решении (не собственность граждан на землю, а владение землей) союзная реформа и остановилась.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г., не признавали право частной собственности на землю. Земля еще не была включена в гражданский оборот.

Начало новому этапу развития земельного права как права нового государства - Республики Беларусь - положила Декларация о государственном суверенитете, принятая Верховным Советом БССР 27 июля 1990 г. В соответствии с ее законоположениями субъектом права собственности на землю, ее недра, другие природные ресурсы на территории Республики Беларусь был назван белорусский народ. Он осуществляет исключительные права владения, пользования и распоряжения землей.

Кодекс Республики Беларусь о земле от 11 декабря 1990 г. содержал специальную норму - ст. 2 «Земля как объект права собственности». Одновременно в ней указывалось, что земля является собственностью Республики Беларусь. Было закреплено право каждого гражданина Республики Беларусь на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются законодательством. Однако в этой статье ничего не говорилось о том, на каких правах (собственности, владения, пользования) возможно использование земельного участка. Более того, Кодексом о земле 1990 г. не было установлено право собственности на землю ни физических, ни юридических лиц.

Кодекс Республики Беларусь о земле, как и Основы земельного законодательства, ввел в юридическую практику новый титул - право землевладения, по содержанию весьма приближенный к титулу частной собственности на землю. Начало формированию института права частной собственности на землю в Республике Беларусь положили постановление Верховного Совета Республики Беларусь от 1 октября 1991 г. «О признании права частной собственности на землю на территории Республики Беларусь» [205] и Закон Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. «О праве собственности на землю» [204]. В Законе были закреплены две формы собственности на землю - государственная и частная.

В соответствии со ст. 2 Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 г., собственность на землю выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства.

Государственную собственность образуют все земли, за исключением тех, которые переданы в частную собственность и в собственность иностранных государств и не отчуждены после этого в собственность Республики Беларусь.

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе и коммерческим организациям с иностранными инвестициями. Иностранным государствам земельные участки могут передаваться в собственность в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 37 Кодекса о земле. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе коммерческим организациям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь. Земельные участки также могут передаваться в собственность юридических лиц Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов.

Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь в названных выше случаях принимается Президентом Республики Беларусь.

В зависимости от круга субъектов право частной собственности может быть подразделено на следующие виды:

• право частной собственности граждан;

• право частной собственности юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК Республики Беларусь субъектами права государственной собственности являются Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Анализ действующего земельного законодательства Республики Беларусь позволяет прийти к выводу, что за административно-территориальными единицами земля на праве собственности не закреплена.

По-другому складывается правовое регулирование отношений государственной собственности в государствах с федеративным устройством. Так, земельное законодательство Российской Федерации устанавливает, что собственность на землю выступает в виде федеральной собственности, а также собственности на землю субъектов Российской Федерации и права муниципальной собственности.

Подразделение права собственности на формы и виды по субъектному и по объектному составам позволяет провести различия между ними по следующим признакам: по объему правомочий собственников; по основаниям возникновения и прекращения права собственности. Иное подразделение права собственности на виды касается тех случаев, когда земельные участки принадлежат на праве собственности двум или нескольким лицам. В соответствии с ч. 3 ст. 2 Кодекса о земле земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

Следует отметить, что частная собственность граждан на земельную недвижимость ограничена в основном сельскохозяйственными целями (личное подсобное хозяйство, садоводство).

Как представляется, состав земель, которые могут находиться в частной собственности граждан, следует расширить. Процесс приватизации государственных предприятий требует установления права частной собственности на земельные участки, предоставленные и для предпринимательской деятельности. На праве частной собственности гражданам Республики Беларусь должны принадлежать и земельные участки, застроенные гаражами, другими зданиями и сооружениями.

2.2.

<< | >>
Источник: Станкевич Н.Г.. Вещные права на землю: Монография / Н. Г. Станкевич. - Гродно: ГрГУ,2003. - 160 с.. 2003

Еще по теме Общая характеристика права собственности на земельную недвижимость:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -