Основания возникновения и прекращения права землевладения и землепользования

5.4.1. Основания возникновения права землевладения и землепользования

Основанием возникновения права землевладения и первичного землепользования является сложный юридический состав, выражающийся в предоставлении земельных участков во владение и пользование.

Предоставление земельных участков складывается из совокупности юридических фактов, которые приводят к возникновению права землевладения и землепользования:

> решение о предоставлении земельного участка во владение и пользование;

> отвод земельного участка;

> регистрация права землевладения и землепользования;

> выдача правоустанавливающих документов, удостоверяющих право землевладения и землепользования.

Земельные участки могут предоставляться во владение и пользование на основании:

> административно-правового акта - решения соответствующего исполнительного и распорядительного органа;

> договора аренды земельного участка.

Административно-правовые и договорные способы предоставления земель во владение и пользование являются равноправными.

В соответствии со ст. 24 Кодекса о земле предоставление земельных участков во владение, пользование, передача в аренду осуществляется в порядке отвода.

Отвод представляет собой установление на местности границ участка, которые позволяют индивидуализировать этот участок как объект права землевладения и землепользования. Порядок установления и закрепления границ земельного участка определяется специально уполномоченным на то государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству (ст. 18 Кодекса о земле).

Право землевладения и землепользования возникает только с момента получения документов, удостоверяющих это право (ст. 30 Кодекса о земле). Выдача правоустанавливающих документов завершает процесс предоставления земельных участков во владение и пользование.

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного пользования удостоверяется государственным актом, а право временного пользования земельным участком - удостоверением на право временного пользования земельным участком (ст.

Формы государственного акта и удостоверения на право временного пользования землей, порядок их выдачи определяются Советом Министров Республики Беларусь.

Г осударственные акты на земельные участки и удостоверения на право временного пользования земельным участком выдаются сельскими (поселковыми), городскими и районными исполнительными и распорядительными органами. Учет и регистрацию этих документов осуществляет землеустроительная служба местных исполнительных и распорядительных органов. Ранее выданные государственные акты и удостоверения на право временного пользования землей сохраняют свою юридическую силу.

Основанием возникновения вторичного землепользования является решение органа управления предприятия, организации, учреждения, которым предоставлено право передавать земельные участки во временное пользования другим лицам. В этом случае отвод земельного участка не требуется, предоставление участка во вторичное пользование согласовывается с исполнительным и распорядительным органом.

Основанием возникновения права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, в тех случаях, когда такое пользование допускается законодательством (аренда земли - ст. 44 Кодекса о земле, использование земельного участка под застройку - ст. 264 ГК) является договор между собственником и землепользователем.

Следует различать административно-правовые и гражданскоправовые основания возникновения права землевладения и землепользования. Право землевладения может возникнуть только по решению компетентного государственного органа, уполномоченного предоставлять земельные участки во владение и пользование. Гражданскоправовые основания возникновения применяются в основном при передаче земельных участков в аренду, при установлении земельных сервитутов и при пользовании земельными участками, находящимися в частной собственности.

5.4.2. Прекращение права землевладения и землепользования

Гарантируя устойчивость всех видов землевладения и землепользования, законодательство устанавливает единые основания прекращения этих прав (ст.

> события;

> правомерные действия;

> неправомерные действия.

В зависимости от оснований прекращения права землевладения и землепользования наступают различные имущественные и земельноправовые последствия.

Единственным событием, служащим основанием прекращения права землепользования, является истечение срока, на который был предоставлен земельный участок. Истечение срока временного землепользования, основанного на административном акте, является безусловным основанием прекращения этого права. Дальнейшее использование земельного участка возможно после принятия нового решения органом, уполномоченным предоставлять земельный участок в пользование. При истечении срока аренды земельного участка дальнейшая судьба участка решается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 592 ГК).

К правомерным действиям, которые служат основаниями прекращения права землевладения и землепользования, относятся:

1) добровольный отказ от земельного участка (его части);

2) прекращение деятельности юридического лица;

3) прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь;

4) изъятие земель для государственных и общественных нужд.

При прекращении права землевладения и землепользования по

этим основаниям юридические и физические лица пользуются предусмотренными законодательством гарантиями их земельных и имущественных прав.

При прекращении права землевладения и землепользования в связи с неправомерными действиями землевладельцы и землепользователи могут быть привлечены к ответственности в соответствии с законодательством.

К таким неправомерным действиям относятся:

1) использование земельного участка не по целевому назначению;

2) нерациональное использование земельного участка, выражающееся для сельскохозяйственных земель в уровне урожайности ниже нормативной (по кадастровой оценке);

3) систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;

4) использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

5) систематическое невнесение земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь;

6) использование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей.

Право землевладения и землепользования прекращается, как правило, в таком же порядке, как и возникает, т.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут) может прекращаться по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в следующих случаях:

> ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен (ст. 270 ГК);

> если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения земельным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением (ст. 14 Кодекса о земле).

5.4.3. Переход права владения и права пользования земельным участком

Перемены в объеме и характере прав на землю могут быть вызваны не только прекращением права землевладения и землепользования по указанным выше основаниям, но и изменением субъектного состава участников отношений по владению и пользованию землей.

Наиболее распространенным случаем перехода прав на земельный участок является изменение владельца недвижимости на земельном участке. В соответствии со ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Основания перехода права собственности на строение и сооружение (купля-продажа недвижимости, дарение, наследование и т. д.) не влияют на земельно-правовой статус участка.

В соответствии со ст. 523 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Форма использования и размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых используются эти строения и сооружения.

При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между владельцами недвижимости, право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Право пользования земельным участком переходит к владельцу недвижимости, независимо от того, в чьей собственности находится этот земельный участок (ст. 528 ГК; ст. 265 ГК).

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (ч. 2 ст. 265 ГК).

Если на участке отсутствует недвижимость, переход права на землю ограничен, т. к. землевладельцы и землепользователи ограничены в возможности распоряжения участком, в том числе путем передачи прав на него другим лицам. Переход права землевладения и землепользования в этом случае происходит в порядке, установленном земельным законодательством. Гражданин Республики Беларусь, имеющий участок в пожизненном наследуемом владении, может передать его по наследству в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь в соответствии со ст. 59 Кодекса о земле. В случае смерти главы крестьянского хозяйства земельный участок наследуется в соответствии со ст. 82 Кодекса о земле.

В остальных случаях право землевладения и землепользования прекращается и участок может быть предоставлен другому лицу только в установленном порядке.

Земельный сервитут сохраняется в случае перехода права на земельный участок, который обременен этим сервитутом, другому лицу (ст. 15 Кодекса о земле; ст. 269 ГК).

Правила о переходе прав на землю в случае изменения субъектов этих отношений распространяется и на обязательственные права - аренду земли.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 623 ГК). Вид и содержание этих прав определяется договором аренды или в соответствии с законодательством.

Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята строением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).

Таким образом, при переходе недвижимости на земельном участке другому лицу в собственность или временное пользование этому лицу переходят права на весь или часть земельного участка, определяемые земельным законодательством.

5.5.