Право землепользования

Как правовая форма использования земли право землепользования включает в себя совокупность прав на землю, каждое из которых является самостоятельным поземельным титулом.

5.3.1.

В соответствии со ст. 8 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки предоставляются в постоянное и временное пользование.

Право постоянного пользования земельным участком признается вещным правом (ст. 217 ГК), что обеспечивает его устойчивость и гарантирует землепользователю защиту его прав теми же способами, что и права собственности на землю.

Постоянным признается пользование земельным участком без заранее установленного срока, о чем указано в ст. 9 Кодекса Республики Беларусь о земле. Субъектами постоянного и временного землепользования являются юридические лица Республики Беларусь, которым земельные участки могут предоставляться для любых уставных целей, и граждане Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательством.

В отдельных случаях законодательство специально оговаривает право постоянного пользования юридических лиц - например, сельскохозяйственных предприятий для ведения товарного сельского хозяйства (ст. 99 Кодекса Республики Беларусь о земле); кооперативов по строительству и эксплуатации открытых стоянок или гаражей для хранения транспортных средств (ст. 74 Кодекса Республики Беларусь о земле); садоводческих товариществ (ст. 76 Кодекса Республики Беларусь о земле).

В постоянное пользование земельные участки могут предоставляться только собственником земли в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством.

Временное пользование земельным участком в соответствии со ст. 9 Кодекса Республики Беларусь о земле может быть краткосрочным - до 3 лет, и долгосрочным - от 3 до 10 лет. Временное пользование землей может быть вторичным, но только в случаях, предусмотренных законодательством.

Гражданское законодательство Республики Беларусь не предусматривает временного землепользования в числе самостоятельных прав на землю. Оно возникает на основании административно-правовых актов соответствующих исполнительных и распорядительных органов (первичное временное землепользование) или решений (актов) предприятий, организаций, учреждений (вторичное временное землепользование).

Граждане Республики Беларусь ограничены в получении земли в пользование, поскольку их потребности реализуются через право частной собственности и пожизненного наследуемого владения землей. Гражданам Республики Беларусь земельные участки предоставляются в пользование только в случаях, которые предусмотрены законодательством:

> для огородничества - во временное пользование (ст. 83 Кодекса республики Беларусь о земле);

> для сенокошения и выпаса скота (ст. 83 Кодекса Республики Беларусь о земле);

> для служебного землепользования (ст. 84, 85 Кодекса Республики Беларусь о земле);

> для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей - во временное пользование (ст. 74 Кодекса Республики Беларусь о земле).

5.3.2. Аренда земли

Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком.

Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон, кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством (ст. 627, 623 ГК). Поэтому условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон (ст. 46 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем может быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду (ст.

При аренде земель, находящихся в государственной собственности, арендодателями являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности (ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст. 43 Кодекса Республики Беларусь о земле). Иностранные субъекты могут получить земельные участки только в аренду, кроме иностранных государств и предприятий с иностранными инвестициями в тех случаях, когда им предоставляется право собственности на землю.

Предметом договора аренды земли является индивидуальноопределенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды. Как правило, договором аренды можно более гибко определять размер земельного участка без учета общих норм предоставления земельных участков, кроме случаев, когда размер участка, передаваемого в аренду, прямо установлен земельным законодательством.

Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель. При передаче их в аренду соответствующие государственные органы определяют целевое назначение земельного участка. Аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, может производиться с соблюдением целевого назначения земельного участка.

Срок аренды земельного участка определяется договором (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле). Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для сельскохозяйственного использования он не должен быть менее 5 лет.

Содержание договора аренды земли, в том числе обязательные условия, определяются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (§ 1. Гл. 34).

В настоящее время законодательством предусмотрены особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь (ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Основанием возникновения арендных отношений является договор аренды земельного участка. Общий порядок его заключения и форма этого договора определяется гражданским законодательством (ст. 580 ГК). Он подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Договоры аренды государственных земельных участков, не предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение, не переданных в собственность или аренду, могут заключаться на аукционах. Такие аукционы организуются и проводятся исполнительными и распорядительными органами, уполномоченными сдавать в аренду государственные земли в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

5.3.3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком

(земельные сервитуты)

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельные сервитуты) появилось в законодательстве Республики Беларусь после обновления гражданского и земельного законодательства. Концепция земельных сервитутов заимствована из римского права.

Гражданское законодательство относит земельные сервитуты к числу вещных прав на землю (ст. 217 ГК). В отличие от других вещных прав на землю - права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, которые возникают по отношению к свободному земельному участку, - сервитут выражается в праве пользования чужим земельным участком. Это может быть соседний земельный участок, а в необходимых случаях - другой земельный участок (ст.

Содержание земельного сервитута составляет правомочие ограниченного пользования чужим земельным участком для определенной цели. Узкоцелевое назначение права земельного сервитута отличает его от других видов права землепользования. Лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, не может осуществлять иные виды пользования, не оговоренные при установлении сервитута.

Перечень целей, для которых устанавливается сервитут, законодательством определен примерно. Во всех случаях земельный сервитут связан с невозможностью для лица, требующего установления сервитута, обеспечить иным способом надлежащую эксплуатацию своего земельного участка.

В основе возникновения права земельного сервитута лежат гражданско-правовые основания. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, а в случае невозможности достижения такого соглашения - судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 268 ГК; ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сервитут может предоставить только собственник земельного участка. Право сервитута может устанавливаться как на государственных, так и на частных землях, используемых непосредственно собственником или предоставленных другим лицам.

Требовать установления земельного сервитута может любое лицо, у которого возникла потребность в использовании чужого земельного участка - не только собственник земельного участка, но и лица, которым участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное пользование или в аренду (ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сервитут может быть срочным и бессрочным. Право сервитута не ограничивается определенным сроком, а устанавливается на весь период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута.

Земельный сервитут представляет собой обременение земельного участка, а не обязательство лица, которое этим участком владеет. При переходе права на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется (ст. 15 Кодекса о земле; ст. 269 гК).

Сервитут регистрируется в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок. Таким образом, земельный сервитут всегда является специальным землепользованием, чем отличается от общедоступного землепользования или использования земли с устного согласия собственника.

5.3.4. Использование земельных участков для изыскательских работ

Использование земельных участков для изыскательских работ является особым видом временного использования земель. Оно осуществляется на условиях временного занятия земельных участков. В соответствии со ст. 32 Кодекса о земле юридические лица Республики Беларусь, предприниматели без образования юридического лица, осуществляющие изыскательские работы, могут проводить их на всех землях без изъятия земельных участков у землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.

Использование земельных участков на условиях временного занятия допускается только для одной цели: проведения изыскательских работ - геолого-съемочных, поисковых, геодезических и др. Узкоцелевой характер этого вида использования земли роднит его с земельными сервитутами.

Использование земельных участков для изыскательских работ имеет административно-правовую природу. Это право возникает на основании разрешения на проведение изыскательских работ, которое выдается районным, городским исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (ст. 32 Кодекса о земле).

Изъятия земельного участка у основного землевладельца, землепользователя или собственника земли не происходит при использовании земельных участков для изыскательских работ. К лицам, проводящим изыскательские работы, права на необходимый им участок не переходят. Сроки и место проведения указанных работ согласовываются с землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков. Этим данный вид землепользования отличается от других видов временного землепользования.

Разрешение на проведение изыскательских работ выдается на срок не более одного года по согласованию с землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков. При необходимости занятия участка на более длительный срок он должен предоставляться в установленном порядке.

5.4.