48 Ипотечные банки

Ипотечные банки представляют собой специфический банков­ский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотеч­ный банк был создан в 1770 г.

ИПОТЕЧНЫЙ БАНК - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли и городских строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения. Строительные компании, агентства недвижимости активно и успешно сотрудничают с ипотечными банками.

Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недви­жимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выда­вать подобную ссуду).

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по­лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося­щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно­шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи­ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками или ипотечными долгами ссудами.

Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваю­щего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земель­ные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и прино­сящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, про­исходит рассеивание риска.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, свя­занная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участ­ками банку запрещено заниматься.

Пассивные и активные операции банков.

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный. капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами.

Ипотечные банки России.

Возникли России - 19 в.Заняли в Европе лидирующее положение по размеру и объему деятельности.

Система ипотечных Б в России:

1) Акционерные земельные Б

2) Городские и губернские кредитные общества

3) Дворянские и крестьянские поземельные ипотечные Б

Земельные Б для привлечения ресурсов выпускали закладные листы, по кот выплачивался доход их держателям.

Ссуды под залог выдавали на срок более 10 лет, не деньгами, а закладными листами, который можно было продать или хранить с целью получения дохода. Приносиили твердый процент дохода.

Также выпускали ипотечные облигации - долгосрочные цб. которые обеспечивались недвижимостью, принося владельцу твердый доход.

В 1917 в связи с принятием декрета о национализации земли, Р земли перестал существовать, земля перестала быть объектом купли-продажи.

В настоящее время российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке.

При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица

могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести

обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных

ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими

источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные

средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее

время в России в правительственных и законодательных органах

рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному

кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному

кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в

России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие

установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены

этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии.

Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с

землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода — в

несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача создания

вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной

их интеграции.