Теоретические концепции пространственного развития городов и отдельных территорий.

По мере развития городов происходила эволюция теорий развития городов.

Концентрическая модель Берджесса (Concentric Zone Model) . Разработанная еще в 1920-х гг., эта модель описывает развитие городской среды как набор концентрических кругов, где каждый круг обозначает

способ использования земли. Модель концентрических зон занимала главенствующее положение в большинстве этих исследований (Парк, Бер джесс и Маккензи, 1925). Согласно мнению чикагской группы социологов, современный город приобретает форму концентрических окружностей, каждая из которых имеет четкие отличительные характеристики.

Рисунок 3.19. Модель Берджесса Источник: http:/Avww.geography, learnontheinternet со. uk/topics/landusemodels. html

Внутренний круг — это центральный деловой район (1), затем изнутри наружу идут промышленная зона (2), переходная (3), зона рабочих кварталов

1ПЛ

(4), зона дорогостоящего жилья (5) и зона пригородов(б) . В центре города - центральном деловом районе - располагаются магазины розничной торговли, финансовые учреждения, отели, театры и предприятия, отвечающие нуждам покупателей из деловой части города. Этот район находится в окружении жилого района, переживающего состояние упадка вследствие наступления на район деловой части города и промышленных предприятий - так называемой

переходной зоны. Его окружает промышленная зона, зона жилых промышленных кварталов, за которой следуют обширная зона элитных жилых кварталов и пригородных территорий.

Границы концентрических колец весьма условны.

В контексте гостиничной недвижимости данная модель применима для большинства городов Европы. Большинство крупных исторических центров Европы имеют радиальную форму развития. Большая часть объектов гостиничной недвижимости сконцентрирована внутри центральной части города (ЦДР). Причем, пятизвездочные гостиницы ограничены рамками центра города (пяти- десятиминутная пешеходная доступность или около 800 метров) . Размещение гостиниц 4 звезд охватывает большую территорию (радиус составляет около 1600 метров). На остальных территориях за пределами центральной части располагаются отели 3, 2 звезд, а также хостелы.

Рисунок 3.20. Расположение отелей всех классов. Рим

у л,. «агф R0CC«

Далее приводится концентрация отелей в крупнейших городах Европы: Рим и Вена.

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http://www.hotel-board.com, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. com

Рисунок 3.21.Расположение пятизвездочных отелей. Рим

Oltafcnog

Flondstlorf

Л

Рисунок 3.22. Расположение отелей всех типов. Вена

Источник: материалы http://www. hotelclub. net, http://www. momondo. com

сайтов on-line бронирования: kttp://nwH\\ hotel-board. c&m,

http://www. booking, com kttp://wwn\\ hotel info,

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http ://www. hotdr-board.com, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. com

Porting

Oitaknng

Рисунок 3.23. Расположение пятизвездочных отелей. Вена

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http:/Avww. booking, com http.VAvww.hotelclub.net, http.-Atomv. hotel-hoard, cotn, http://wwn\\ hotel info,

http://www.

Важное значение имеет определение модели развития города - так как гостиничная недвижимость следует этой общей тенденции.

Таким образом, можно сделать вывод, что гостиничная недвижимость при концентрическом развитии города имеет тенденцию к концентрации в центральном деловом квартале, причем объекты пяти звезд располагаются только в рамках данного центра города.

Другой моделью является секторальная модель Гомера Хойта. Согласно данной модели структуру городской территории можно представить в виде секторов разного масштаба и качества среды с вершиной в центре города .

цдк

Промышленность Жлтье ношого класс.i Жилье среднего класса Элитное жилье

Рисунок 3.24. Секторальная модель

Источник: http://www.geography. learnontheinternet со. uk/topics/landusemodels. html

ОСНОВНЫМИ факторами секторальной динамики являются стоимость

земли и транспортные артерии. Сектора развиваются вдоль транспортных

путей, а качество и функциональный профиль территории обусловлены

ценой на землю, которая зависит, прежде всего, от престижа места.

Последнее обстоятельство может быть обусловлено разными причинами,

наиболее распространёнными являются престиж центра как такового и

престиж территории, связанный с проживанием на ней влиятельных лиц.

Динамика развития обусловлена устойчивостью выбранного направления:

сектор развивается тем больше, чем больше средств в него вложено.

В контексте развития гостиничной недвижимости секторальная модель

присуща в основном курортным городам, в которых наряду с центром,

концентрации отелей (в том числе и пятизвездочных) наблюдаются вдоль

центральных транспортных артерий, проходящих вдоль побережья.

Примером развития гостиничной недвижимости по секторальной модели

является развитие Дубай.

Рисунок3.25. Расположение всех отелей. Дубай

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelciub.net, http:/Avww.

http.VAvww. momondo. com

Э ®

<5L

ID

ж °

a

g* Я

m m gi

Vra ЧП ba\'3d

gg I " Д 9

Рисунок 3.26. Расположение отелей 5 звезд

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://wwt*\\h&telelub.fte/, http://wwH\\ hotel-bo6ird.com, http:/AvHW.hotelinfo,

http://www. momondo. com

На представленных картах видно, что развитие гостиничной недвижимости идет вдоль основной транспортной артерии (Sheikh Zayed Road). Уже на данном примере можно увидеть, что гостиничная недвижимость не только располагается в центре города и вдоль крупной транспортной артерии, но на карте видно формирование второго центра концентрации гостиничной недвижимости. Наряду с центром Дубай (1), гостиничная концентрация наблюдается в районе Palm Jumeirah (2). То есть можно также говорить о нескольких центрах развития.

Многоядерная модель: на территории города имеются различные центры, вокруг которых складываются однородные по своему внутреннему составу, но разнородные по характеру и функциям территории - административная, финансовая, торговая, рекреационная и др .

Центральный дс новой район ЩДР» Оптовая торгов ч*. чегкля

I

промышленное ть Жилье никого класса

Лхнчье <реднего кшкеа Эипное ллтье Тж-кеилж

промышленное ть

Нецетрп пьньпТ дечовой квартал

¦

\'Загородное лапьс

Загородная промышленная чонл

Рисунок 3.27. Многоядерная модель

Источник: http://teacherweb.ftlpinecrest edu/snyderd/APHG/Unit%206/urbannotes. htm

Наиболее яркий пример - Лондон. Эта модель учитывает как

культурно-исторический фактор, так и фактор функциональной

специализации. Количество ядер, возникших в процессе исторического

развития, и воздействие факторов размещения сильно варьирует по разным

городам.

Гостиничная недвижимость также не имеет четкой централизации, наряду с концентрацией в историческом центре, зоны концентрации можно наблюдать в новых нецентральных деловых кварталах (в основном отели

бизнес-класса 4, 5 звезд), а также вокруг других источников спроса (tourist demand generators), к которым могут относиться аэропорты, дворцово- парковые ансамбли, тематические парки, конгрессно-выставочные центры и др.

Levatto-s — цр все в д нагтпп

в " Q 1 \' Nor

"Sf-. |- r—OjBl <-sA % Le Ptt 5aim Geoa* В«п»о*Лв

Боа Ф;

mf щф. a.

в g ЙЗ^ « в ^

¦ - ¦ Чэр, ВРЗз \' "" ft

Q , ¦ Э г-. S3l_ РЬ в» Vmcennes

0 ; дв Сна u GM в О

Е"ЬЭ о в п « ^а : в ООО в^-мив,

BoUognffeiiSancourt Ы Ш>0Ы „ в ,

в Х^ О %< в вв. Чр

fa»». olr в... «О... а ,М : ^

Рисунок 3.2К. Расположение всех отелей, Париж

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net; http://www. hotel-hoard, com, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. com

Несмотря на наличие исторического центра, в Париже не наблюдается

концентрации отелей в исторической части. Более того, гостиничная

недвижимость получает широкое развитие за пределами основной части

города. Примером такого относительно нового нецентрального делового

района служит район Дефанс, расположенный в Северо-западной части

города. Данный район начал формироваться в 50-е годы как деловой центр.

it E D ? FRANCE Q

BoisColomfoesn ^ *** Ouen, Aul,prvllhers" La Garenne Cotmntws1\' Cliclro wovtef

*nt-Gerrna»i on I aye f» _ дь. _ ^ Ifp]

LeVe»roH —1

Hi; air.

A $ ТЬ^ГоТ? DLewam*s-Perr«

Chat ом {nTE ^ainetre -\'LXf** sw-S«r«

i e poit Matty Rued Malmaisro ~ ф 4- \' к>е »rr.

ems» мм Sew* ь UMctn.* St4 *rr

Mariy-ie Rot ^gj Suresnes ».•» e^;*

lo«#ireoenne* и atrt :-»?-•: СГ4Е .".• L-±D _ ,

b„u4**. Paris

JLa CeHe Satnt Cluud ^ .. riu« saimLw

i uj;

ПЗ\'ЕЭ SamtOoud, Ш 15eau

Vaucresson , . Mrontparnакре

Boulogne-Billancourt Rocquencourt - -r, j 14<- en. al.

Vile d\'Auray _ L--J »

\'Г® \\ ^

Л*?. . Mwmouoe ^.„.«„^

Рисунок 3.29. Расположение отелей. Район Дефанс, Париж

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.

Большая часть деловой инфраструктуры города сосредоточена именно

в этом районе, что обуславливает размещение здесь отелей высокого класса

(прежде всего для бизнес-туристов). В данном квартале располагаются около

30 отелей, основные из них представлены на карте. Здесь располагаются

отели ведущих гостиничных сетей IHG, Marriott, Ассог и других. Таким

образом здесь наряду с центром города происходит концентрация отелей

высокого класса.

Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт- Петербургу применима концентрическая модель развития города, при которой гостиничная недвижимость располагается в центральном квартале.

всмоложск

ZrbH

fOfti

Оро»9

mag*>

о

let

Павлове

Ш-\'Ш

. ®

Эл-ев>з

С Сан®(

¦невская

* РГ < .1

Пстроаворец

им

Ол»п*мо

.«¦wjjJJWN

Go

в Новое »д

Данные карты ©2008 Geocentre Consulting -

Рисунок 3.30. Расположение всех отелей, Санкт-Петербург

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http://www.hotel-boaTd.com, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. com

Тем не менее, анализ тенденций будущего развития позволяет сделать

вывод о том, что в будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров.

Прежде чем подробнее рассмотреть перспективы будущего пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт- Петербурге необходимо сделать важное допущение.

Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации. В основном концентрация происходит в центральном районе города, но районами концентрации могут выступать и другие районы, в которых сосредоточены источники спроса. Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

Понятие кластера широко используется в различной литературе и имеет разные значения. Согласно теории Майкла Портера, кластер - это

«географическое сосредоточение фирм, поставщиков, связанных отраслей,

103

которые играют особую роль в отдельных нациях, странах и городах ». Данное определение помогает идентифицировать понятие гостиничного кластера. В контексте размещения гостиничных объектов под кластером понимается географическое сосредоточение гостиничных объектов, которое воспринимается рынком как определенный район гостиничной недвижимости.

Формирование любого гостиничного кластера происходит вокруг источников спроса (tourist demand generators). Характеристики данных источников определяют тип гостиничной недвижимости, которая будет развиваться в данном кластере (в деловом квартале будут развиваться гостиничные объекты, ориентированные на бизнес-туристов, вблизи исторических памятников — на индивидуальных путешественников и групп экскурсионных туристов). Чем выше значение источника спроса в контексте привлечения туристов, тем больше размер гостиничного кластера, который формируется на его основе.

Формирование гостиничного кластера имеет и синергетический эффект (что характерно для кластеров и дает повод относить гостиничную концентрацию к кластерам). Район, в котором уже находятся несколько крупных гостиничных брендов, считается элитным, что привлекает как туристов, так и новых инвесторов и операторов гостиничной недвижимости.

Таким образом, для формирования кластера необходимо наличие источника спроса и присутствие хотя бы одного мирового гостиничного бренда.

Рисунок 3.31. Схема формирования гостиничного кластера Источник спроса формирует туристические потоки. При этом важную роль играет величина данного потока и его стабильность (например, отсутствие или низкая сезонность). Наличие мировых брендов высокого класса повышает престижность территории.

Ряд исследователей при анализе кластеров выделяют несколько типов

u IQ4

кластеров относительно этапа их развития. В частности Энраит выделяет следующие типы: потенциальный, латентный и функционирующий. Данная типология относится к промышленным кластерам, в которых предполагается большая степень кооперации внутри кластера. Для гостиничной недвижимости данную типологию можно свести к следующим типам:

потенциальный - географический район, в котором идет формирование или уже присутствует источник спроса (например,

функционирующий аэропорт, строящийся конгресс-центр), а также уже могут строится объекты гостиничной недвижимости;

функционирующий - район, в котором представлено большое количество объектов гостиничной недвижимости, в том числе объекты, относящиеся к мировым брендам. Точное пороговое значение количество отелей зависит от масштабов рынка гостиничной недвижимости самого географического региона.

Использование кластерного анализа наряду с анализом развития гостиничной недвижимости помогает определить перспективы пространственного развития рынка гостиничной недвижимости.

На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим относится один - центральный. Развитие потенциальных кластеров основано на расположении «источников спроса» как существующих (привлекающих существенные потоки туристов), так и планируемых, проектируемых и находящихся на стадии строительства. Поэтому прежде чем выделять кластеры необходимо указать расположение данных источников, которые могут быть основой для формирования новых кластеров гостиничной недвижимости.

"ос ?угр*»

" Ссстрорси*

• "ОС

¦"Парлогчжо

<а-*топово Гавр*чл

"ОС

Ал*«санаровс«а»

Санкт-Петербург

Петродворец

пос Новосегм

Ст*ро-П»«о»о

пос

шушар*

Лес опитой***

ПОС

горелсас

Ин^огаво

пос Аи**мо

Нов ЛМЯПпнО

пес

Вссво

Veaeeuw . V Стаи

Смоп.мав

«stafltri

О рее

П

Я-#»но 1-

: Суос^ла

- - \'L. П<

Куьрово новоевргивма

I

ГШ

т

Нов:>еаратое«в

^ V I

ч

net IXrv

«ГО»"»*

П*тро-Спа»««» Усть-Икора

пос

Металл остро*

с Ное \'опша

по- Поито

Проект «Морской Фасад»

Аэропорт «Пулково»

«Дворец Конгрессов» Puc.3.3Z Потенциальные источники спроса

Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров. Все они представлены на карте.

Ccctpopcw

..•-roc Паргслоао

><аг>гтело»о Гавр^ч!

пос Ьугрь.

-. ПОС

Мур^по

¦рВШ "ОС

-\'¦•"¦ чар вс»а»

Ное Девятжимс

пос Onwvno ч

¦ШЭД\'*

I ЦТм»* Нос

МйЛвбии^ \\\\ С-ан

пос Лаагт*

Эар^\'ьв

Горбуикл

пос а. и^ушзрь

Cyopat

:таро-Па«о»е

I

4 j

Ин-ОГОВО

пос Анн#*о

tj > пос Горелове

- Смогьная

Й-/но 1-е

И-

За«ее«а \'

- Я.

«•Уйроео Hceocepotwa

¦<оеосаратс««а

ПОС <*

Пвтро-Спаеямка Лтъ-i

пос

tee

иа

Че^апл остро*

Центральный кластер

Кластер «Морской Фасад»

Константиновскнй кластер

Кластер «Пулково»

Рис.3.33. Существующие и потенциальные гостиничные кластеры

Характеристика и перспективы дальнейшего развития данных кластеров приводится в приложении 1.

Таким образом, на основе моделей развития города и концепции кластеров на территории Санкт-Петербурга были выделены как существующие гостиничные кластеры, так и потенциальные. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

Таким образом, на основе моделей развития города и концепции кластеров на территории Санкт-Петербурга были выделены как существующие гостиничные кластеры, так и потенциальные. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

Несмотря на то, что традиционно объекты гостиничной инфраструктуры располагаются в центре города, где сейчас наблюдается острая нехватка «пятен» под застройку данное зонирование предполагает размещение 5-4 звездочных гостиниц за пределами исторического центра, что соответствует мировым тенденциям развития гостиничной недвижимости.

Кроме того, строительство гостиничных объектов за пределами исторического центра является более эффективным, так как упрощаются процедуры получения участка, снижаются его обременения, различные ограничения на строительство (высотный регламент и другие), что повышает доходность и сроки окупаемости проекта. Следовательно, при условии создания устойчивых источников спроса в данных кластерах, инвестиции в гостиничные проекты на данных территориях будут более доходными.