Аналитический учет залоговых.

241

Относительно новым видом долговых ценных бумаг является залого­вая[81], появление которой в украинском учете связано с принятием Закона Ук­раины “Об ипотеке” от 05.06.2003 г.

Согласно ст. 20 Закона Украины “Об ипотеке”, залоговая - это долго­вая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право ее владельца на вы­полнение должником основных обязательств, при условии, что они подлежат выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обяза­тельства - право обратить взыскание на предмет ипотеки.[82]

Залоговая оформляется, если ее выпуск предусмотрен ипотечным дого­вором. При этом, если содержание залоговой не отвечает содержанию ипо­течного договора и договора по основному обязательству, залоговая имеет преимущество. Итак, можно утверждать, что залоговая весомее договора по основным обязательствам и ипотечного договора. Единственным препятст­вием для оформления залоговой является невозможность определения суммы долга по основным обязательствам на момент составления ипотечного дого­вора.

Передача залоговой новому ее владельцу (индоссату) осуществляется путем передаточной надписи (индоссамента), причем старый собственник (индоссант) обязан письменно сообщить об этом должнику.

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости.[83]

Одними из основных реквизитов залоговой являются: содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения; способ об­ращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором. Стоимость основного обязательства включает цену обязательства и доход кредитодателя. Ценой обязательства в этом случае является сумма средств, предоставленная кредитодателем должнику, а ее размер не может превышать 70 процентов от оценочной стоимости предмета ипотеки.

Основное обязательство по такому договору об ипотечном кредите подлежит амортизации путем постепенного уменьшения его стоимости вследствие внесения платежей по договору об ипотечном кредите.

4

тельства.

Итак, платежи по залоговой состоят из двух частей: процентной - пла­ты за пользование ипотечным кредитом и амортизационной - погашение кредита. Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными. Плановая амортизация - это постепенное погаше­ние обязательства таким образом, что до конца срока ипотечного кредита ба­ланс погашается, в отличие, например, от корпоративных облигаций, когда на протяжении всего срока обращения облигации выплачивается только ку­пон (проценты), а баланс (номинал) погашается после истечения срока.

Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон или путем экспертной оценки в случаях, установленных законом или договором. Говоря о случаях оценки объектов недвижимости, установленных Законом, заметим, “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине” № 2658-ІІ от 12.07.2001 г., что до 1 ян­варя 2004 г. Закон устанавливал обязательность оценки имущества в случае его залога, однако с 1 января 2004 года такая обязательность сохранилась только для государственного и коммунального имущества. Что касается ос­тального имущества, необходимость его оценки определяют стороны ипоте­ки по договоренности.

Передача залоговой кредитору у компании-должника может осуществ­ляться актом приемки-передачи ценных бумаг, образец которого приведен в Приложении 10. Аналитический учет залоговых, с целью повышения досто­верности и полноты учета, надо вести в ведомости аналитического учета за­логовых по срокам их погашения (Рис. 3.9), а на каждого кредитора (по ипо­течному кредиту) - завести отдельную карточку аналитического учета зало­говых (Рис. 3.10). В дальнейшем информация может быть обобщена в разде­ле 2 Журнала 3 «Учет расчетов с бюджетом, долгосрочных и текущих обяза­тельств”, типовая форма которого предложена приказом Министерства фи­нансов Украины от 29.12.2000 г.

Рис. 3.9. Образец ведомости аналитического учета залоговых

по срокам их погашения

243

Рис.

в разрезе кредиторов

Залоговая составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, установленной ГКЦБФР, регистрируется в орга­нах государственной власти и передается ипотекодержателю. Залоговая под­лежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. Нахождение залоговой у должника свидетельствует о выпол­нении основного обязательства, если не будет доказано противоположное. В случае выполнения основного обязательства должником находящаяся у него залоговая аннулируется.

В связи с вышеизложенным, для повышения достоверности и анали­тичности учета залоговых необходимо открыть к счету 32 “Ценные бумаги, предназначенные для обращения” отдельный субсчет 325 “Залоговые”, по дебету которого будут показываться операции по выпуску и погашению за­логовых, а по кредиту - передача их кредитору и аннулирование. Одновре­менно целесообразно открыть дополнительный субсчет к счету 50 “Долго­срочные займы” - 507 “Ипотечные кредиты”. Соответственно, при получе­нии ипотечного кредита и передаче ипотекодержателю залоговой в учете бу­дут проведены следующие записи:

Дт 325 “Залоговые”

Кт 507 “Ипотечные кредиты”

Дт 311 “Текущие счета в национальной валюте”

Кт 325 “Залоговые”.

Поскольку объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки, ос­тается на балансе ипотекодателя и он продолжает владеть и пользоваться им и получать от его использования продукцию, доходы, а также возмещать за­траты на его приобретение за счет амортизационных отчислений, то ипоте- кодержатель имеет право контролировать состояние предмета ипотеки. То есть ипотекодатель обязан не допускать ухудшения состояния предмета ипо­теки и не эксплуатировать его свыше норм обычной амортизации, проводить

244

текущий ремонт, застраховать его, если иное не предусмотрено условиями договора и т. п.[84]

В связи с вышеизложенным, нами предлагается основные средства, на­ходящиеся в ипотеке, необходимо учитывать на отдельном субсчете 110 “Ос­новные средства в ипотеке”:

Дт 110 “Основные средства в ипотеке”

Кт 101 “Земельные участки”

Кт 103 “Дома и сооружения”.

Периодически (ежемесячно или ежеквартально - в зависимости от то­го, какой период указан в залоговой) ипотекодатель погашает часть своего основного обязательства:

1) амортизированная часть основного обязательства:

Дт 507 “Ипотечные кредиты”

Кт 311 “Текущие счета в национальной валюте”

2) процентная часть:

Дт 951 “Проценты за кредит”

Кт 684 “Расчеты по начисленным процентам”

Дт 684 “Расчеты по начисленным процентам”

Кт 311 “Текущие счета в национальной валюте”

В договоре об ипотечном кредите и в залоговой может быть инфляци­онное предостережение, то есть обусловленный сторонами договора об ипо­течном кредите способ сохранения реальной стоимости денежных требова­ний и доходов кредитодателя. Такое предостережение должно обеспечивать индексацию платежей по договору об ипотечном кредите при уплате основ­ного обязательства. Для отражения в учете индексации платежей по догово­ру об ипотечном кредите осуществляется запись:

Дт 952 “Прочие финансовые расходы”

Кт 507 “Ипотечные кредиты”.

В случае выполнения должником основного обязательства ипотеко- держатель возвращает ипотекодателю залоговую, которую последний анну­лирует. Одновременно предмет ипотеки списывается на соответствующий счет основных средств. В учете данные операции будут иметь вид:

1) погашение залоговой:

2) последний взнос на погашение ипотечного кредита и получение за­логовой:

Дт 325 “Залоговые”

Кт 311 “Текущие счета в национальной валюте”

3) аннулирование залоговой:

Дт 507 “Ипотечные кредиты”

Кт 325 “Залоговые”

4) списание предмета ипотеки на счет основных средств:

Дт 101 “Земельные участки”

Дт 103 “Дома и сооружения”

Кт 110 “Основные средства в ипотеке”

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства и в других случаях, предусмотренных законода­тельством об ипотеке, ипотекодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки являются три документа: решение суда, исполнительная надпись нотариуса и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Для ипотекодателя передача предмета ипотеки для удовлетворения требований кредитора является процессом реализации основных средств. Соответственно, у ипотекодателя возникает валовой доход, налоговое обяза­тельство по НДС, а стоимость предмета ипотеки должна быть не ниже уров­ня обычных цен. Ипотекодержатель реализует предмет ипотеки. Распределе­ние выручки от продажи предмета ипотеки производится между ипотеко- держателем и прочими лицами, имеющими зарегистрированные права на предмет ипотеки в порядке их приоритета и согласно размеру их требований. Остаток выручки возвращается ипотекодателю. В Табл. 3.1 приведены ос­новные бухгалтерские проводки, которые необходимо осуществлять при уче­те залоговых как долговых ценных бумаг.

Долговые ценные бумаги становятся неотъемлемым атрибутом рынка ценных бумаг, важным источником финансирования производства, оказыва­ют содействие росту деловой активности, что определяет их важное место в современном учете.

3.3.