Лекція № 3 Правові вимоги щодо використання земельних ділянок для індивідуального житлово-господарського і гаражного будівництва

Право на житло є одним з основних конституційних громадян нашої країни. Відповідно до ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу по - будувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

На підставі ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених ЗК. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими договорами.

Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов для передачі чи надання таких земельних ділянок. По-перше, суб\'єктами-власниками таких земельних ділянок можуть бути тільки громадяни. По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. По-третє, земельні ділянки переда­ються або надаються для цілей будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будів­ництва. По-четверте, їх передача або надання здійснюється в межах встановлених норм. Деякі з цих умов розглядалися в попередніх розділах, і тому немає необхідності повторювати їх. Проте на особливостях здійснення та реалізації окремих з них варто зупинитися більш детально.

У зв\'язку з тим, що наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, госпо­дарське і гаражне будівництво. При цьому громадяни виступа­ють індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення інди­відуального житлового будинку.

Інакше вирішуються питання, пов\'язані з індивідуальним гаражним будівництвом. У разі зведення гаражу поряд з госпо­дарськими будівлями в межах єдиного проекту забудови земель­ної ділянки, виділеного для домобудівництва, його обслуговуюче призначення нічим не відрізняється від інших підсобних буді­вель та споруд. Однак індивідуальне гаражне будівництво може здійснюватися громадянином на спеціально наданій для цієї мети земельній ділянці. У такому випадку земельна ділянка є самостійним об\'єктом права власності або права користування, а індивідуальний гараж — самостійним об\'єктом будівництва. Безумовно, земельні ділянки передаються у власність або надаються в користування громадян із земель житлової та гро­мадської забудови. Наділення органів виконавчої влади та місце­вого самоврядування компетенцією про прийняття рішень щодо і\\ передачі або надання дозволяє говорити про те, що ці земельні ділянки знаходяться у державній або комунальній власності. Прийнятно ними рішення про передачу у власність чи надання в користування передує звернення громадян з відповідними заявами, які підлягають розгляду у встановленому законом порядку.

Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття тільки рішення повноваженими па те органами. їхні рішення є лише підставою для передачі або надання земельних ділянок громадянам для зазначених цілей. Реалізація таких рішень вимагає наступних юридичних дій, аж до виділення земельної ділянки в натурі: визначення її меж на місцевості, видачі відповідних правовстановлюючих документів та державної реєстрації земельної ділянки.

Громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність для зазначених цілей шляхом приватизації площ, які знахо­дяться в користуванні, одержання їх внаслідок приватизації державних чи комунальних сільськогосподарських підприємств або передачі їм нових ділянок у межах встановлених норм без­оплатної приватизації землі та на інших підставах, передба­ченими законом. Наприклад, норми безоплатної передачі зе­мельних ділянок громадянам передбачені у ст. 121 ЗК, відпо­відно до якої, зокрема, складають: для будівництва і обслуго­вування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га.

Для здійснення будівництва житлового будинку і госпо­дарських будівель громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність понад норму їх безоплатної передачі за цивільно-правовими договорами, що передбачені в главах 20 та 21 ЗК. До них відноситься договір купівлі-продажу, в тому числі на земельних торгах в порядку аукціону, договори міни і дарування, спадкування за законом або заповітом, а також інші цивільно-правові договори. До останніх можна віднести, наприклад, до­говір довічного утримання. Законодавче закріплення умови цього договору відноситься до часів, коли у громадян не було інших нерухомих об\'єктів на праві власності, крім житлових будин­ків і господарських будівель. За умов же існування повноцін­ного права власності громадян на землю, договір довічного утримання цілком можна розглядати як підставу набуття прав на земельні ділянки.

Необхідно звернути увагу на те, що ЗК не встановлено роз­міри понад нормативного придбання земельних ділянок, роз­ташованих на землях житлової та громадської забудови, за цивільно-правовими договорами.

Розглядувана земельно-правова норма передбачає можли­вість використання земель житлової та громадської забудови для індивідуального будівництва і на орендованих земельних ділянках. У таких випадках забудова здійснюється на землях державної або комунальної власності відповідно до укладеного та належним чином оформленого договору оренди землі і є тимчасовим видом землекористування. На таких ділянках зводяться тимчасові будівлі та споруди, наприклад, складські приміщення, гаражі тощо. Якщо на земельній ділянці, наданій у довгострокову оренду, ще може мати місце зведення житло­вого будинку та господарських будівель для його обслугову­вання, то на ділянці землі, наданій на умовах короткострокової оренди, навряд чи громадяни будуть зводити капітальні будівлі.

Певними особливостями характеризується право користу­вання чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що передбачено гл. 16-1 ЗК. Так, відповідно до ч. З ст. 102-1 ЗК укладання договорів про надання права користування земель­ною ділянкою для забудови (суперфіцій) здійснюється від­повідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК. суперфіцій може виникати також на підставі заповіту, відчужуватися або переноситися в порядку спадкування. Це право може бути припи­нено за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Відповідно до ст. 22 Закону "Про основи містобудування забудованих земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права користування на земельну ділянку та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Право на забудову полягає у наданні власнику або користу­вачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у законом встановленому порядку, будівництво об\'єктів містобудування, їх перебудову або знесення. Воно надається за рішенням від­повідних органів державної виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвалення рішень щодо забудови земельної ділянки надає громадянину статусу забудовника, у якого вини­кають певні суб\'єктивні права та юридичні обов\'язки, на­приклад, право на замовлення будівництва здійснення його погодження тощо.

Однак реалізація права на забудову можлива лише за наяв­ності у суб\'єкта дозволу на будівництво та дозволу на вико­нання будівельних робіт. Чинне законодавство зобов\'язує всіх осіб, які мають намір здійснити будівництво об\'єктів місто­будування, отримати відповідний дозвіл на будівництво. Про­цедура отримання такого дозволу передбачена у ст. 24 Закону "Про планування і забудову територій".

Дозвіл на будівництво об\'єкта містобудування як адміністративно-правовий акт надається заявникові виконавчим органом відповідної ради або Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією (у разі делегування їм таких повно­важень відповідними радами) протягом 2 місяців з дня подання ним письмової заяви. При цьому до заяви фізичної чи юридич­ної особи, заінтересованої в здійсненні будівництва об\'єктів містобудування, повинен додаватися документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі, якщо замовник (забудовник) не є власником, а користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користування, — нотаріально засвідчені поди власника та користувача земельної ділянки на її забудову та інші документи та матеріали, визначені регіональними та/ або місцевими правилами забудови.

Підставою для надання дозволу на будівництво є комплекс­ний висновок щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам та місцевим правилам забудови. Правове значення цього дозволу полягає в тому, що особа, яка його отримала, набуває право отримати вихідні дані на проектування, здійснити проектно-вишукувальні роботи та отримати дозвіл на виконання буді­вельних робіт у встановленому порядку.

Суб\'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку виконання будівельних робіт зобов\'язаний отримати дозвіл на виконання цих робіт. Таким дозволом вважається документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання цих робіт, підключення об\'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Про­цедура надання такого дозволу врегульована Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затв. наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 945/5166. Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів, Протягом одного місяця з дня поданої заяви Інспекція держ-арх-будконтролю зобов\'язана розглянути подані забудовником (замовником) документи і прийняти рішення про надання дозволу на виконання будівель­них робіт та видати його або надати обґрунтовану відмову. Для індивідуальних забудовників (п. 3.12 цього Положення) цей строк не перевищує 15 днів. Здійснення будівельних робіт на об\'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт згідно зі ст. 29 Закону "Про плану­вання і забудову територій" вважається самовільним будів­ництвом і тягне відповідальність згідно з законодавством.

Для одержання дозволу на виконання будівельних робіт зазначеним положенням передбачається надання відповідного переліку документів. Індивідуальним забудовникам такі дозволи видаються на підставі їх заяв з наданням документів, що за­свідчують право власності або право користування земельною ділянкою, рішення про надання права на забудову об\'єкту місто­будування, належно погоджену і затверджену проектну докумен­тацію та інші документи. У випадках зведення, наприклад, індивідуального житлового будинку на земельній ділянці зі складними інженерно-геологічними умовами або будівництво будинку у 2 і більше поверхів, індивідуальний забудовник надає зобов\'язання про здійснення технічного та авторського нагляду щодо реалізації проекту будівництва в порядку, передбаченому Законом "Про архітектурну діяльність".

Дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає реалізації протягом зазначеного в ньому строку. У випадку, коли забу­довник не реалізував його протягом передбаченого строку, дія дозволу на виконання будівельних робіт може бути продовжено, але не більше ніж на 1 календарний рік. Якщо забудовник не приступив до виконання будівельних робіт протягом зазначеного строку після одержання дозволу, він втрачає свою чинність. Згідно зі ст. 30-1 Закону "Про планування та забудову терито­рій" та ст. 18 Закону "Про основи містобудування" закінчені будівництвом об\'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об\'єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 ве­ресня 2004 р. № 1243. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об\'єктів здійснюється приймальними комісіями. Користування житловими і господарськими об\'єктами, які не прийнятими належним чином в експлуатацію, забороняється.