Лекція № 5: Особливості використання земельних ділянок держанного та комунального житлового фонду

За сучасних умов, коли більшість населення країни зосередже­но у містах, компактна й комплексна забудова їх земельних площ є особливо актуальною. Землі житлової та громадської забудови в містах та інших густозаселених поселеннях в основ­ному зайняті багатоквартирними і багатоповерховими будинками з великою кількістю різноманітних будівель та споруд, призна­чених для їх обслуговування.

Розміщення на земельних площах багатоквартирних житло­вих будинків є без садибним, але з виділенням прибудинкових територій для їх обслуговування. При цьому одна й та сама ділянка використовується численними суб\'єктами права у різних цілях, підпорядкованих досягненню єдиної мети — створенню сприятливих умов для проживання у цих будинках. Так, одні підприємства використовують земельну ділянку для будів­ництва, ремонту та експлуатації розташованих на ній споруд, другі — для благоустрою та озеленення, треті — для прокла­дення комунікацій та дорожнього будівництва тощо. Крім того, житлово-комунальна реформа породила низку нових відносин і підходів до використання державного та комунального жит­лового фонду, які призвели до значних змін та нововведень у земельному законі.

Відповідно до ст. 42 ЗК земельні ділянки, на яких розташо­вані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або кому­нальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління ними будинками. З цієї норми випливає, що не тільки багато­квартирні жилі будинки з належними до них будівлями і спо­рудами, а й займані ними земельні ділянки з прибудинковими і територіями є об\'єктами права державної або комунальної власності.

Умови і порядок надання земельних ділянок під забудову багатоквартирними будинками передбачені земельним законо­давством. Сама ж забудова, тобто розміщення житлових та гро­мадських будівель, а також ведення будівництва і благоустрою, регулюється містобудівним законодавством. Розміри таких діля­нок визначаються затвердженою містобудівною документацією, проектом забудови території та проектом будівництва кожного об\'єкту або будівельного комплексу.

Значний інтерес становлять правовий статус та режим вико­ристання прибудинкової території, призначеної для обслугову­вання багатоквартирного будинку. Відповідно до ст. І Закону України від 29 листопада 2001 р. "Про об\'єднання співвласників багатоквартирного будинку" прибудинкова територія визнача­ється як територія навколо багатоквартирного будинку, що визначена актом на право власності або користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

З цього визначення випливає, що земельна ділянка, яка необхідна для розміщення багатоквартирного будинку і зна­ходиться під ним, не включається до складу прибудинкової території. Остання охоплює проїзди, проходи, тротуари та прогулянкові маршрути, дитячі ігрові майданчики та майданчики для відпочинку, зайняття фізичною культурою, проведення вільного часу, під\'їзди комунального автотранспорту і паркування приватних автомобілів, вигул собак та інших домашніх тварин тощо.

Також прибудинкові території використовуються підпри­ємствами зв\'язку, електромережі, газового господарства, зеле­ного будівництва та іншими установами і організаціями. Це не суперечить праву постійного землекористування державних або комунальних підприємств, оскільки, по-перше, використання цих територій зазначеними підприємствами здійснюється за згодою землекористувачів або за договорами з ними, а, по-друге, в цьому полягає обслуговуюче призначення прибудин­кових територій.

Згідно з ч. 2 ст. 42 ЗК у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надава­тися у користування об\'єднанню власників. Такі об\'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови переклада­ється саме як "спільна власність", "об\'єднання співвласників"). У принциповому аспекті в наведеній нормі ЗК закріплена загальновідома правова традиція про те, що "земля слідує за будівлею".

Проте з цієї норми випливають, принаймні, 2 важливі по­ложення, що впливають на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови. У зв\'язку із тим, що сфера застосування постійного землекористування є обмеженою, а тимчасове землекористування передбачено тільки у формі оренди, уявляється, що земельна ділянка приватизованого жило­го будинку у таких випадках надається в орендне користування з усіма наслідками платного землекористування. З іншого боку, багатоквартирний будинок може визнаватися приватизованим, а передача земельної ділянки у власність або надання у корис­тування можливі лише після приватизації усіх, або більшості його квартир.

На практиці нерідко зустрічаються випадки приватизації незначної кількості квартир багатоквартирних будинків. Тому останні в цілому зберігають статус будинків державної або кому­нальної власності з відповідною належністю права власності або права постійного користування земельними ділянками. Цьому сприяє і та обставина, що відповідно до цивільного та житлового законодавства, приватизовані квартири є самостій­ними об\'єктами права приватної власності й можуть продаватися і купуватися без врахування належності права власності на земельну ділянку, яку займає багатоквартирна будівля.

Для передачі земельної ділянки об\'єднанню співвласників багатоквартирного будинку на праві власності або на умовах орендного землекористування, воно має набути статус юридич­ної особи. Для цього необхідно здійснити певні організаційні заходи та виконати передбачені чинним законодавством вимоги. Останні містяться, зокрема, у постанові Кабінету Міністрів України від II жовтня 2002 р. № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об\'єднання співвласників багатоквартирного бу­динку".

Умови і порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкових територій визнача­ється співвласниками цих будинків. Розміри та конфігурація земельних ділянок, переданих на праві власності або наданих на умовах орендного землекористування, визначаються на під­ставі проектів розподілу території кварталу або мікрорайону та землевпорядної документації. Наведені вимоги ЗК пов\'язані з тим, що на землях житлової та громадської забудови розташо­вана велика кількість багатоквартирних будинків із загальною інфраструктурою та єдиною системою обслуговування. Тому при приватизації квартир жилих будинків, що становлять певний комплекс у межах кварталу чи мікрорайону, може виникнути кілька об\'єднань співвласників будинків, перед якими постане необхідність здійснення відповідного розподілу земельної ділян­ки, визначення її конфігурації, встановлення порядку вико­ристання тощо.

У зв\'язку із без садибним землекористуванням багатоквартир­них житлових будинків, чинний ЗК не передбачає можливості розподілу прибудинкової земельної ділянки між співвласника­ми будинку та закріплення за власниками її частин квартир або нежилих будівель і споруд. Земельна ділянка, яка відноситься до багатоквартирного житлового будинку, використовується за рішенням органів управління об\'єднання співвласників квартир такого будинку. Тому зміна суб\'єктного складу права власності або права користування земельною ділянкою, не призводить до зміни правового режиму її використання.

Об\'єднання співвласників квартир багатоквартирного будинку має на меті не набуття права власності чи права користування земельною ділянкою, а здійснення заходів з мстою належного обслуговування житлового будинку. Такі заходи спрямовані на підвищення рівня благоустрою прибудинкової території, вико­ристання створених майданчиків, утримання та розширення торгових площ, зведення об\'єктів сервісу тощо. Проте основне цільове призначення земельної ділянки, яка відноситься до земель житлової та громадської забудови, та характер вико­ристання прибудинкової-ділянки, яка призначена для обслуго­вування житлового будинку, не змінюються.