5.10. Реєстрація земельних ділянок в системі Державного земельного кадастру

Реєстрація земельних ділянок – це правова сторона земельного кадастру, що забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду країни й охорону прав власників та землекористувачів на надані їм в установленому порядку землі.

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, з іншого боку, здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність і її право на справедливий податок за цю власність, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості.

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов\'язані з ними інші об\'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Державна реєстрація земельних ділянок - це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Об\'єктами реєстрації є:

- об\'єкти землі та нерухомості;

- суб\'єкти прав на земельні ділянки та нерухомість;

- права на земельні ділянки (разом з обтяженнями на ці права);

- документи.

Суб\'єктами реєстрації земельних ділянок є уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з "Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань", затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за №144 від 23.08.2001 р., державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (Центр ДЗК).

Знаряддям реєстрації землі та нерухомості є реєстраційна система, яка включає персонал, інформаційну техніку, технологію тощо. До складу системи входять фахівці, які офіційно здійснюють реєстрацію, права і обов\'язки яких регламентуються спеціальним положенням. Методом реєстрації є внесення записів у державний реєстр землі та нерухомості на підставі заяв і відповідних документів, отриманих від власників, та користувачів і з інших джерел.

Державна реєстрація земельних ділянок, згідно статті 202 Земельного кодексу України здійснюється у складі державного реєстру земель.

Державний реєстр земель складається з двох частин :

а) Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Державна реєстрація земельних ділянок – це складова частина земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду України і охорону прав землевласників, землекористувачів на даній їм в установленому порядку землі. Як відомо, земельні ділянки належать на правах власності або користування фізичним або юридичним особам, тому саме при цьому їх можна вважати землеволодіннями або землекористуванням, які потребують відповідної реєстрації.

Реєстрація – це внесення до списків, реєстрів або спеціальних книг будь-яких осіб, організацій, документів або запис про зміни фактів. Стосовно до земельної ділянки, реєстрація передбачає комплекс дій, які виконуються у встановленою земельною практикою порядку і відповідністю із завданням управління земельними ресурсами.

Документація державного земельного кадастру поділяється на: основну і допоміжну.

Основна документація державного земельного кадастру складається з:

O єдиного державного реєстру земель;

O кадастрових справ;

O кадастрових планів;

O об’єктів обліку;

O чергових кадастрових планів.

До допоміжної документації належить:

ü книга обліку документів;

ü книга обліку відомостей;

ü каталоги координат і пунктів межової мережі.

Єдиний реєстр земель містить сукупність відомостей про існуючі і ті об’єкти обліку, які припинили своє існування. Виникнення або припинення існування об’єкта підлягає державному обліку в єдиному державному реєстрі земель. Дата виникнення існування об’єкта і датою припинення є дати внесення відповідних записів в єдиний державний реєстр земель. Землеволодіння і землекористування є загально-визначеними поняттями в галузі практичної організації використання земель, які підлягають обов’язковій реєстрації.

Землеволодіння – земельна ділянка, передана у встановленому порядку у власність громадянам, сільськогосподарським підприємствам, громадським організаціям для цілей, визначених земельним законодавством.

Земельна ділянка при державній реєстрації є обліково-реєстраційною одиницею.

Реєстрація земельної ділянки є засобом охорони прав землевласників і землекористувачів від різного роду порушень. Вона забезпечує сталість землеволодінь і землекористувань, використання земель відповідно до цілей і призначень, для яких вони надані землевласникам і землекористувачам.

Таким чином, земельна реєстрація досить добре забезпечує вивчення земель у правовому відношенні і визначає їхнє господарське положення.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них є третім структурним блоком державного земельного кадастру. За своєю суттю це процедура перевірки і юридичного підтвердження правильності інформації в кадастровій справі і внесення відповідних записів у поземельну книгу. Принципове значення цих дій полягає в тому, що з часом занесення даних про право власності на земельну ділянку в Поземельну книгу держава гарантує суб’єкту права умови користування земельною ділянкою, які зафіксовані у правовстановлюючому документі. І кадастровій справі ( реєстр обмежень, сервітутів).

Процедура державної реєстрації земельних ділянок включає: аналіз і юридичну експертизу правовстановлюючих документів їх відповідність чинному законодавству; запис в поземельну книгу; виписку реєстраційного свідоцтва (посвідчення), відмітку факту реєстрації в реєстраційній карті

земельної ділянки, передачу кадастрової справи; реєстраційної карти; свідоцтво про державну реєстрацію і його копію у відділ земельних ресурсів, який вручає свідоцтво суб’єкта права власності на земельну ділянку і передає кадастрову справу в архів.

Рис. 4. План земельної ділянки (землеволодіння), що пройшов реєстрацію в системі державного земельного кадастру

Первинним правовим документом системи реєстрації земельних ділянок і прав на них є Поземельна книга, яка містить в собі всі необхідні дані для однозначного визначення прав на земельні ділянки і є єдиним джерелом інформації, основою для визначення існуючих прав на землю громадян, юридичних осіб, судових органів і органів управління.

Враховуючи, що реєстрація землі у запропонованому вигляді запроваджується в Україні вперше є потреба відпрацювання процедури реєстрації та взаємодії різних відомств, задіяних системою. У зв’язку з цим пропонуються логічні схеми процесу реєстрації земельних ділянок та взаємодій відомств щодо створення ведення та використання земельно-кадастрової інформації.

При реєстрації земельних ділянок приватної форми власності на землю спочатку реєструють землі, передані громадянам для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель (присадибна ділянка) та для ведення селянського (фермерського) господарства, для садівництва, дачного і гаражного виробництва. Окремо реєструють земельні ділянки громадян, надані їм у користування як постійне, так і тимчасове. Після цього проводиться підсумок всіх земель переданих у приватну власність і наданих у користування.

Загальну площу земельних ділянок записують на основі документів, які підтверджують право власності, право користування землею. Що до кожного виду власності і користування землею вказують назву документу, на основі якого проведена реєстрація, його номер і дату видачі власнику землі і землекористувачу або номер і дату прийняття рішення.

Після реєстрації кожної земельної ділянки залишають відповідну кількість рядків для внесення поточних змін.

Сьогодні Світовий Банк має наміри надати Урядові України великий кредит для розвитку системи реєстрації прав на землю та нерухомість, умови якого вже обговорюються в Україні впродовж останніх 10 років. Поки що жодна система в Україні не об’єднує реєстрацію різних прав на землю та капітальні споруди. Існують окремі системи для реєстрації земельних ділянок (але не прав на земельні ділянки), прав на капітальні споруди (будинки та квартири) та іпотечних прав на землю та капітальні споруди. Відсутня організована система реєстрації прав на саму землю. Зволікання зі створенням єдиної організованої системи заважає поступальному розвиткові економіки всієї України.

Головною метою запровадження системи реєстрації власності на землю є забезпечення безпеки власників та сприяння розвитку ринку землі, нерухомості та підвищення доступності іпотечних кредитів. Ефективно функціонуючий ринок землі та нерухомості є абсолютно необхідною умовою розвитку національної економіки. Реєстрація таких прав дозволить громадянам впевнено укладати угоди, а зростання інвестицій у землю та нерухомість активізує розвиток місцевої економіки, капіталізує землю й будівлі та збільшить податкову базу, що сприятиме поповненню місцеввих бюджетів і дозволить виділяти більше фінансування для поліпшення інфраструктури та покращання якості комунально-побутових послуг, зменшуючи при цьому розмір субсидій від центральних органів влади.

У 2004 році був ухвалений Закон „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”. Закон має багато недоліків і поки що не діє. Хоча Законом передбачена безкоштовна реєстрація прав, які виходять з державних актів, Держкомзем зараз стягує плату за реєстрацію земельних ділянок, незважаючи на те, що реєстрація ділянки є лише частиною процесу реєстрації прав власника на ділянку. Таким чином, Держкомзем на цей момент стягує плату за роботи, обсяг яких менший за той, який він повинен виконувати безкоштовно згідно до вимог зазначеного закону.