Лекція № 2 : Правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови, від­повідно до ст. 39 ЗК здійснюється згідно з генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою з дотриманням державних стан­дартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

У зазначених актах міститься чимало норм, які дають можли­вості усвідомити вимоги земельно-правових норм. Так, відпо­відно до ст. 17 Закону "Про основи містобудування" місто­будівна документація становить затверджені текстові та графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. У ст. 11 Закону "Про планування і забудову територій" передбачається, наприклад, розробка і затвердження схеми планування забудови територій на місцевому рівні, що визначає потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для містобудівних потреб, зонування територій для забудови та іншого використання, пла­нувальну структуру території, розроблення генеральних планів окремих населених пунктів тощо.

Згідно з вимогами ЗК основним містобудівним докумен­том, що визначає порядок використання земель житлової та громадської забудови, є генеральний план населеного пункту. На його підставі визначаються межі міст, селищ та сіл, як умовна замкнута лінія на поверхні землі, що відокремлює їх території від інших територій. Ним передбачаються співвідно­шення забудованих та незабудованих частин міських та сіль­ських поселень.

У генеральному плані населеного пункту визначаються ос­новні напрями використання земельних площ для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мережі, здійснення зеленого будівництва і благо­устрою, розміщення комунальних, соціальних та інших об\'єктів поселенської інфраструктури, збереження ландшафтно - рекреаційних зон та історико-культурної спадщини міст, селиш та сіл. У ньому передбачаються потреби у земельних площах, види будівництва, черговість та пріоритетність забудови територій, і також перспективи розвитку населеного пункту і потреби у земельних площах для розширення його меж.

Серед іншої містобудівної документації можна виділити генеральний план забудови території. Він готується на підставі генерального плану міста та включає планування окремого району , мікрорайону або кварталу, реконструкцію, відновлення чи реставрацію об\'єктів старої забудови, благоустрій та озеле­нення визначеної території, розширення місць масового від­починку населення тощо. Він має на меті визначити архітектурно-планувальну та просторову організацію території, яка під­лягає забудові, встановити червоні лінії вулиць та площ, лінії регулювання забудови.

Іншим видом містобудівної документації є проект забудови території. Він становить зведений документ, у якому відобража­ється розміщення комплексу житлових та громадських будинків і споруд, а також об\'єктів соціальної інфраструктури, заплано­ваних для зведення на відповідному земельному масиві.

З метою розмежування земельних площ та забезпечення раціонального розміщення об\'єктів нового будівництва на землях житлової та громадської забудови в містах, органами місцевого самоврядування розробляється проект розподілу те­риторії між його окремими мікрорайонами та кварталами. При цьому зазначаються межі частин міста, визначаються площі та конфігурація земельних ділянок, запланованих під забудову, позначаються землі загального користування, зайняті будівля­ми, та землі на яких планується вести будівництво, резервні земельні ділянки для майбутнього житлового будівництва та громадської забудови тощо.

Наведена норма ЗК відносить до містобудівної документації план земельно-господарського устрою.

Згідно з Порядком складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту, зав. наказом Мінбудархітектури та Держкомзему України від 24 вересня 1993 р. № 158/61, він містить дані про кількісні та якісні характеристики земельних ділянок, поділ земель до використання відповідно до їх основ­ного цільового призначення, за формами власності та користу­вання. В ньому передбачається режим використання земель санітарно-захисних зон, зон санітарної охорони джерел водо­постачання, водоохоронних зонах водоймищ і річок, узбережжя водосховищ, Чорного та Азовського морів, зон залягання ко­рисних копалень (крім загальнопоширених), а також житлових, виробничих, рекреаційних та інших територій населеного пункту, які підлягають особливій охороні. Важливими заходами плану земельно-господарського устрою є обґрунтування напрямів тимчасового використання земель зони перспективної забудови.

Вимогою ЗК щодо раціонального використання земель житлової та громадської забудови є дотримання державних стан­дартів і норм, які вміщені у численних нормативних документах, насамперед у галузі будівництва та у сфері забезпечення са­нітарно-епідемічного благополуччя населення. Такі стандарти і норми передбачені, наприклад, у державному стандарті "Місто­будування. Планування і забудова міських і сільських посе­лень ДБН 360-92, затв. наказом Держкоммістобудування від 17 квітня 1992 р. № 44, та Державних санітарних правилах планування та забудови населених пунктів, затв. наказом Міністерства охорони здоров\'я України від 19 червня 1996 р. № 1732. Безперечно, ці стандарти і норми становлять собою звід технічних вимог і нормативів, які неможливо навести у повному обсязі, а тим більше розглянути.

Новою вимогою земельного законодавства для використання земель житлової та громадської забудови є дотримання регіональ­них та місцевих правил забудови. Такі правила передбачаються у регіональних і місцевих нормативно-правових актах, що встановлюють загальні вимоги щодо планування, забудови, благоустрою та іншого використання населених територій та окремих земельних ділянок для області або міста. Вони враховують регіональні та місцеві особливості при забудові територій і їх виконання суб\'єктами містобудівної діяльності є обов’язковим . Слід відзначити, що відповідно до вимог Закону "Про планування і забудову територій" затверджені Типові регіональні правила забудови1, які надають можливості для розробки ствердження аналогічних правил забудови регіональними місцевими органами виконавчої влади та органами місцево самоврядування.

Правила забудови приймаються з метою впорядкування підвищення містобудівної дисципліни. Вони встановлюють порядок оформлення дозволів на будівництво і проведення робіт, здійснення будівництва та благоустрою, архітектурно-будівельного контролю за будівництвом та благо устроєм. Ці правила встановлюють конкретні обов\'язки землекористувачів та власників щодо забудови і благоустрою.

Важлива роль в ефективному використанні земель житлое і іі громадської забудови належить містобудівному кадастру населених пунктів. Відповідно до Положення про містобудівні кадастр населених пунктів, затв. постановою Кабінету Міністрів. України від 25 березня 1993 р. № 224, він становить системи даних про населені пункти, їх функціональні зони, зокрема земельні ділянки та окремі території, будинки й споруди, соціальну, інженерну і транспортну інфраструктуру, екологічну та інженерно-геологічні умови.