§ 1. Федеральные нормативные правовые акты

1) Конституция Российской Федерации

Обладая высшей юридической силой по отношению ко всем нормативным правовым актам, Конституция РФ занимает центральное место в системе источников Российского права.

Закрепление в Конституции РФ множественности форм собственности на землю (пункт 2 ст. 9), прав собственников свободно распоряжаться землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (пункт 2 ст. 36), принципов признания и равной защиты частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (пункт 2 ст. 8), охраны и использования земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, - определяет основные направления формирования и совершенствования земельного оборота. Признание земли объектом права частной собственности влечет за собой включение земли в число объектов, попадающих в сферу гражданско-правового регулирования. Наличие конституционного права человека свободно распоряжаться землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, однозначно свидетельствует о включении земли в гражданский оборот.

Вместе с тем в Конституции РФ отмечается специфика земли, как особого объекта права собственности.

Непосредственное значение для рассматриваемого вопроса имеют конституционные нормы, определяющие предметы ведения Российской Федерации и ее субъектов, нормы, устанавливающие формы правотворчества на различных уровнях, а также нормы, устанавливающие иерархию нормативных правовых актов.

В соответствии со статьей 71 Конституции РФ, в ведении Российской Федерации находятся: принятие и изменение Конституции Российской Федерации и федеральных законов, контроль за их соблюдением (подпункт "а"); регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина (подпункт "в"); гражданское законодательство

(подпункт "о"). В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ) находятся земельное законодательство (подпункт "к" пункта 1), а также "вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами" (подпункт "в" пункта 1). По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (пункт 1 ст.

Конституция Российской Федерации определяет полномочия Президента Российской Федерации. Президент является гарантом прав и свобод человека и гражданина (пункт 2 ст. 80), может издавать не противоречащие Конституции и федеральным законам обязательные для исполнения на всей территории Российской Федерации указы и распоряжения (ст. 90).

Указы и распоряжения Президента Российской Федерации не должны противоречить Конституции Российской Федерации и федеральным законам (ст. 90). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации и к совместному ведению РФ и ее субъектов. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (пункт 5 ст. 76 Конституции РФ).

Конституция Российской Федерации определяет полномочия Правительства РФ. Правительство Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации обязательны к исполнению в Российской Федерации (пункты 1 и 2 ст. 115).

Конституция в основном определила направления развития законодательства в сфере регулирования земельного оборота, разграничила предметы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, закрепила формы правотворчества.

Вызывает вопросы положение, закрепленное в подпункте "б" пункта 1 ст. 72 Конституции РФ, в соответствии с которым в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся "вопросы ...распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами".

Безусловно, Конституция РФ определяет лишь основы правовой и экономической систем государства. Конституция является законодательным актом прямого действия, однако для правильной реализации многих конституционных положений необходима тщательная правовая регламентация как на уровне РФ, так и на уровне субъектов Федерации.

2) Законы Российской Федерации

Федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации (пункт 2 ст. 4 Конституции РФ).

Анализируя федеральные законы, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего необходимо отметить следующее. Конституция различает такие отрасли законодательства, как гражданское и земельное, устанавливая, что первое относится к исключительному ведению Российской Федерации, а второе - к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Конституция не дает критериев разграничения этих отраслей законодательства.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством"), гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной

собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Как указано в статье 1 Земельного кодекса РСФСР ("Задачи земельного законодательства РСФСР"), задачами земельного законодательства Российской Советской Федеративной Социалистической Республики являются регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охрана прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

Отношения, связанные с использованием земли, регулируются многими отраслями права: конституционным, земельным, налоговым и др. Земля, будучи включена в число объектов частной собственности (пункт 2 ст. 9 Конституции РФ), попадает в том числе в сферу гражданско-правового регулирования. Об этом также свидетельствует включение в Гражданский кодекс РФ главы XVII "Право собственности и иные вещные права на землю"48. В силу этого к определенной части земельных отношений

(отношений, складывающихся по поводу распоряжения землей и правами на землю) применимы положения гражданского законодательства о сделках (подраздел 3 раздела I ГК РФ), о праве собственности и об иных вещных правах (раздел II ГК РФ), общие положения об обязательствах и общие положения о договоре (подразделы 1 и 2 раздела III ГК РФ), общие положения об отдельных видах обязательств (раздел IV ГК РФ). Правовое положение граждан (физических лиц) и юридических лиц, как субъектов гражданского права и, следовательно, как субъектов гражданского оборота, определено соответственно в главах 3 и 4 подраздела 2 главы I ГК РФ. В подразделе 3 этой же главы определено правовое положение Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, как участников отношений, регулируемых гражданским законодательством.

Гражданским законодательством предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 ст. 209 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ также предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 ГК РФ). Толкование термина "допускается" представляет некоторую сложность. Определение этого понятия отсутствует как в гражданском, так и земельном законодательстве. В теории права выделяются три способа правового регулирования: дозволение, запрещение и обязывание. Дозволение - предоставление права лицу на определенное собственное поведение, совершение тех или иных действий. Запрещение - возложение на лицо обязанности воздерживаться от определенного поведения, от совершения тех или иных действий. Обязывание - возложение на лицо обязанности определенного поведения, совершения тех или иных активных действий. В зависимости от соотношения дозволений и запрещений различается два типа юридического регулирования. Общедозволительное регулирование заключается в том, что лицо вправе, в принципе, совершать любые действия, за исключением тех, в отношении которых установлен прямой запрет законов ("дозволено все, кроме прямо запрещенного"). Разрешительное регулирование заключается в том, что лицо вправе совершать только те действия, которые ему разрешены ("запрещено все, кроме прямо дозволенного"). При этом каждому из этих типов регулирования присущи точные, математически строгие взаимоотношения между дозволениями и запретами (общедозволительный тип = общее дозволение + исчерпывающий перечень конкретных запретов; разрешительный = общее запрещение + исчерпывающий перечень конкретных дозволений)49. По толковому словарю Даля допускать, как допущать, допустить - "дозволять, разрешать, дать свободу; не претить, не мешать; ..."50. Если понятие "допускается" толковать как "дозволяется", это означает, что земля может находиться в обороте лишь в той мере, в какой земельный оборот дозволяется законами о земле. То есть это означает исключение земли из гражданского оборота (за отдельными изъятиями, установленными земельным законодательством).

Какие же сделки с землей дозволены федеральным земельным законодательством? Федеральные законы, специально регулирующие оборот земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, или устанавливающие его особенности, практически отсутствуют. Из федеральных законов, хоть в какой-то мере затрагивающих вопросы

Алексеев СС. Государство и право. Начальный курс. - М.: Юридическая литература, 1993. С.

75 - 76.

Толковый словарь Даля. Т. I. С. 472.

оборота земель, используемых в товарном сельскохозяйственном производстве, можно назвать только Земельный кодекс РСФСР (утвержден ВС РСФСР 25.04.91 N 1103-1), Закон РСФСР от 22.11.90 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральный закон от 08.12.95 N 193-ФЗ (ред. от 07.03.97) "О сельскохозяйственной кооперации", Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В Земельном кодексе РСФСР в ст. 41 определяются три основания, по которым может быть расторгнут договор аренды земли: "1) по волеизъявлению сторон; 2) в случае смерти собственника и отсутствия правопреемника; 3) в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды". В статье 61 ЗК РСФСР определяется особый порядок наследования земельного участка, находящегося в собственности граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство: "Земельный участок гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство, передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство в соответствии с требованиями части третьей статьи 58 настоящего Кодекса. При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов, в ведении которого находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Наследник земельного участка имеет право на получение стоимости отчуждаемого земельного участка, на который не переходит право собственности".

В Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в статье 10 среди прочих прав граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, названы: право обменять земельный участок в установленном порядке через Совет народных депутатов (подпункт "д" первого абзаца пункта 1); право сдать земельный участок или его часть в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва на действительную службу в ряды Вооруженных Сил СССР, поступления на учебу (подпункт "е" первого абзаца пункта 1); право передать земельный участок по наследству (подпункт "д" первого абзаца пункта 1). Подпунктом "а" второго абзаца пункта 1 ст. 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в собственности, кроме того предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк. Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 79 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" эта норма не применяется, как противоречащая пункту 1 ст. 63 этого же закона, устанавливающему, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с этим федеральным законом не допускается. Подпунктом "г" пункта 2 ст. 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в долгосрочной аренде, предоставляется право передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

Федеральным законом от 08.12.95 N 193-ФЗ (ред. от 07.03.97) "О сельскохозяйственной кооперации" предусматривается возможность внесения в паевой фонд кооператива земельных участков и земельных долей (ст. 1). Сельскохозяйственные кооперативы вправе "иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать51 и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации" . При реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива) либо передать земельный участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 3 ст. 10).

Таким образом, действующие федеральные законы допускают возможность отчуждения земли посредством совершения сделок купли-продажи, дарения земельной доли и посредством иных сделок только сельскохозяйственным кооперативам. Право передавать землю в аренду предусмотрено только для крестьянских (фермерских) хозяйств (не считая случаев, когда субъектом арендных отношений выступает сельскохозяйственный кооператив). Передача земли по наследству предусмотрена только в крестьянских (фермерских) хозяйствах.

Если абстрагироваться от законов субъектов Российской Федерации и не оспаривать конституционность статьи 129 ГК РФ, то можно утверждать, что в настоящее время возможность оборота сельскохозяйственных земель в значительной мере определяется правовым положением субъектов земельных прав (например, из сельскохозяйственных коммерческих организаций различных организационно-правовых форм наибольшие права по совершению сделок с земельными участками имеют сельскохозяйственные кооперативы).

Попробуем дать оценку статье 129 ГК РФ. В соответствии с пунктом 3 этой статьи, земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается (то есть дозволяется, разрешается) законами о земле. Допустим, что крестьянин - собственник земельной доли - намерен внести выделенный в счет этой доли земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации в форме общества с ограниченной ответственностью. Допускается (разрешается) ли законами о земле совершение сделки по внесению земельного участка в уставный капитал

53

коммерческой организации? Нет, не разрешается (за исключением внесения земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива, так как такая возможность оговорена в Федеральном законе «О сельскохозяйственной кооперации»). Возможность совершения такой сделки законами о земле (за упомянутым выше исключением) не предусмотрено. Следовательно, переход земли таким образом от одного лица к другому не дозволен законом о земле. Следовательно, запрещен пунктом 3 ст. 129 ГК РФ. Как это соотносится со ст. 36 Конституции РФ, которая провозгласила, что собственник свободно

Хотя и не запрещается, - но это не имеет значения, так как норма, содержащаяся в пункте 3 ст. 129 ГК РФ общезапретительная, а не общедозволительная.

распоряжается землей, если это, во-первых, не наносит ущерба окружающей природной среде и, во-вторых, не нарушает права иных лиц?

• Рассмотрим иной пример. Умер собственник земельной доли,

находящейся в аренде у сельскохозяйственной коммерческой организации. Имеют ли право лица, являющиеся в соответствии с гражданским законодательством наследниками, получить эту земельную долю по наследству? Если буквально следовать п. 3 ст. 129 ГК РФ, то не могут, так как переход земли допускается в той мере, в какой он разрешен законами о земле. Законами же о земле предусмотрена только возможность передачи по наследству земельного участка гражданина, ведущего крестьянское фермерское хозяйство (подпункт «ж» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; ст. 61 Земельного кодекса РФ). Так как законами о земле не допускается (не разрешается, не дозволяется)

i наследование земельных участков (кроме земельных участков граждан,

ведущих крестьянское хозяйство), следовательно и наследование невозможно. Но это нарушает право наследования, гарантированное Конституцией РФ.

w Мы утверждаем, что применение пункта 3 статьи 129 ГК РФ в

условиях отсутствия федерального земельного законодательства, в должной мере регулирующего вопросы земельного оборота может повлечь нарушение конституционных прав граждан свободно распоряжаться землей а также конституционное право наследования. По нашему мнению, ст. 129 ГК РФ в части, устанавливающей возможность земельного оборота, должна быть изложена в иной редакции таким образом, чтобы отчуждение или переход прав на землю иным способом от одного лица к другому допускался постольку, поскольку это не запрещено законами о земле.

3) Подзаконные правовые акты Указы Президента РФ.

Позволяет ли федеральное законодательство собственникам сельскохозяйственных земель распоряжаться ею свободно (если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц) - об этом спорят даже юристы. Что в этих условиях думают о своих правах собственники земли - представить не составляет труда. Ситуация осложняется широко распространенным мнением, что купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения в России запрещена. В этих условиях одним из важнейших федеральных нормативно-правовых актов, направленных на обеспечение конституционных прав и свобод граждан, является принятый 7 марта 1996 года Указ Президента РФ № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Этим Указом подтверждается право собственника земельной доли без согласия других участников долевой собственности передать земельную долю по наследству, использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, продать земельную долю; подарить земельную долю; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве, передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Еще раньше, 27 октября 1993 года, Президентом РФ был подписан Указ №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в котором определялось, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства (п. 1). Этим указом также определялось, что граждане и юридические лица -собственники земельных участков - имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев) (п. 2). В пункте 4 Указа говорится о том, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Этим же Указом были ограничены права по выделению земельных долей (паев) в натуре работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20 - 23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N708.

О возможности осуществления Президентом РФ правового регулирования земельных отношений, в том числе вопросов земельного оборота, имеются различные мнения. Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла Заявление в связи с принятием Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", в котором говорится о том, что правоотношения собственности на землю, передача, продажа, дарение, залог земли а также иные действия в отношении земли должны основываться на федеральном законе и впротивном случае они не пользуются правовой поддержкой и защитой со стороны государства и могут быть оспорены по суду.

^ Иную позицию по вопросу о возможности издания Президентом РФ

указов, направленных на восполнение пробелов в правовом регулировании, занимает Конституционный суд РФ. В частности, в пункте 4 постановления от 30 апреля 1996 г. N 11-П по делу о проверке конституционности пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 3 октября 1994 г. N 1969 "О мерах по укреплению единой системы исполнительной власти в Российской Федерации" и пункта 2.3 Положения о главе администрации края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа Российской Федерации, утвержденного названным Указом, содержится принципиальное решение Конституционного суда РФ, которое, по нашему мнению, имеет отношение не только к этим - рассмотренным Конституционным судом РФ - правовым актам: "В соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации Президент Российской Федерации является гарантом Конституции Российской Федерации и обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие органов

\'d государственной власти. В силу этого не противоречит Конституции

Российской Федерации издание им указов, восполняющих пробелы в правовом регулировании по вопросам, требующим законодательного решения, при условии, что такие указы не противоречат Конституции Российской Федерации и федеральным законам, а их действие во времени ограничивается периодом до принятия соответствующих законодательных актов"[1]. Таким образом, Президент РФ вправе осуществлять правовое регулирование земельного оборота, поскольку вопросы земельного оборота не урегулированы законами. В соответствии с пунктом 3 ст. 3 ГК РФ, отношения, указанные в пункте 1 статьи 2 ГК РФ (правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок

т

осуществления права собственности и других вещных прав и др.), могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу и иным законам. При этом следует исходить из того, что основным законом Российской Федерации является Конституция РФ, и в случае противоречия законов РФ Конституции РФ Президент в своей нормотворческой деятельности обязан ориентироваться на Конституцию. Акты Правительства РФ.

Функционирование земельного рынка в значительной мере обеспечивается актами Правительства Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", принятым во исполнение Указа Президента РФ от "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", районным и внутрихозяйственным комиссиям поручается провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность (п. 4); пунктом 10 владельцам паев[2] вменено в обязанность подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования своего пая.

Утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года № 708 Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий определило расширило перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельных долей в собственность бесплатно. Этим же постановлением были ограничены права собственников земельных долей в некоторых специализированных организациях на выделение земельных долей в натуре.

Одобренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96 Рекомендации о порядке распоряжения ^ земельными долями и имущественными паями еще до подписания

Президентом РФ Указа № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" подтвердили право граждан совершать предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными долями. Рекомендации состоят их 12 разделов, 6 из которых определяют порядок совершения сделок с земельными долями.

Раздел 1 Рекомендаций определяет механизм передачи земельных долей в аренду сельскохозяйственным коммерческим организациям. Рекомендациями одобрены две примерные формы договоров аренды. Одна из них - двусторонний договор аренды земельной доли, одной стороной по которому является сельскохозяйственная коммерческая организация (арендатор), а другой - гражданин (арендодатель). Аренда земельных долей является довольно специфической разновидностью аренды земель сельскохозяйственного назначения. Она получила широкое % распространение сначала в Нижегородской, Орловской, Ростовской

областях, а впоследствии и во всей Российской Федерации. Особенностью

56

заключаемого договора аренды земельной доли является то, что он содержит как элементы договора аренды, так и договора поручения. Так, в пункте 7 указанного договора говорится, что арендатор имеет право осуществлять от имени арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует размеру арендованной земельной доли. Арендодатель признает, что выделенный участок будет принадлежать на праве общей собственности Арендодателю и другим

56 Форма является приложением к Рекомендациям о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренным Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96.

участникам общей собственности[3] и что земельная доля в таком участке может измениться по площади и другим характеристикам, но при этом ее величина в баллогектарах должна остаться прежней. В конечном результате предметом аренды становится не некая совокупность земельных долей, а конкретный земельный участок. Такая правовая конструкция позволяет сособственникам реализовать свое право сдать в аренду принадлежащий им земельный массив целиком без выделения в натуре множества земельных участков, соответствующих их долям. Это очень важно, поскольку выделение в натуре земельного участка каждого участника общей собственности (в Орловской области, например, в хозяйствах в среднем насчитывается 300 - 800 сособственников) предполагает, что в случае расторжения или прекращения договора аренды конкретному арендодателю будет выделен ранее определенный участок. Практика показывает, что договор аренды расторгается либо не продлевается в случаях, когда арендодатель желает передать землю в аренду одному из соседних крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных коммерческих организаций, предложивших более выгодные условия, либо желает сам организовать крестьянское хозяйство. Очевидно, что в момент заключения договора аренды человек не знает, куда он передаст долю впоследствии и, следовательно, выделенный в натуре земельный участок впоследствии его наверняка не удовлетворит. Передача такого участка соседнему хозяйству не позволит также соблюсти компактное и рациональное землепользование. По мнению председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Красноярского края Ю.А.Лютых, вынос земельных долей в натуру - «не только теоретическое заблуждение, но и невыполнимое технико-землеустроительное действие. ...процесс передела земли на доли, если работники решили работать совместно вколлективном хозяйстве, вести нет никакой необходимости, так как единое землепользование имеет конкретные освоенные системы земледелия, севообороты. Проекты землеустройства, принятые в этих хозяйствах, учитывают не только экономические и технические условия землепользования, но что очень важно - экологические, социальные, сохранение природных ландшафтов, прибрежных полос, особо ценных угодий»[4].

Практика заключения договоров аренды земельной доли, а не земельного участка, на наш взгляд, перспективна. Однако специфика объекта земельных отношений порождает некоторые проблемы. В соответствии с пунктом 2 ст. 53 Земельного кодекса РСФСР (утвержден Верховным Советом РСФСР 25.04.91), осуществление комплекса мероприятий по охране земель является как обязанностью собственника, так и землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Как совершенно справедливо указывается в юридической литературе[5], при таком положении вещей, когда каждый из арендодателей не знает, какой конкретно участок в земельном массиве принадлежит ему, а используются все земли сельскохозяйственной коммерческой организацией, вряд ли обязанность по охране земель целесообразно возложить на собственника. В такой ситуации обязанность по охране земель правильнее было бы возложить на землепользователей, то есть на сельскохозяйственные предприятия. Там же указывается на неясность в вопросе о возмещении стоимости произведенных неотделимых от земельного участка улучшений при расторжении договора аренды, равно как и в вопросе о последствиях ухудшения качества земельного участка.

Разумеется, эти вопросы необходимо решать. В связи с этим важное значение имеет принятие федерального закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

/Другая предусмотренная Рекомендациями форма - так называемый "многосторонний договор аренды", в соответствии с которым одной стороной является сельскохозяйственная коммерческая организация (арендатор), а с другой стороны - группа арендодателей. Наименование этой примерной формы является некорректной, поскольку в этом договоре не много сторон, а две - арендатор и арендодатели. Фактически это двусторонний договор аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Учитывая специфику сельского хозяйства, примерные формы договоров предусматривают возможность уплаты арендной платы продукцией и услугами. Предусматривается также возможность возложения на арендатора обязанности по уплате земельного налога. В соответствии с пунктом 5 каждой из этих форм, размер арендной платы, выплачиваемой в виде денежных сумм, увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. Размер арендной платы также соответственно увеличивается при изменении суммы налоговых и иных платежей за землю. В "многостороннем договоре аренды" предусматривается возможность прекращения договора в отношении не всех, а одного или нескольких арендодателей. В соответствии с пунктом 2 каждого из договоров, по истечении срока аренды, установленного договором, договор считается продленным на один год, если ни от одной из сторон не поступило заявления о прекращении договора.

Разделом 2 Рекомендаций определяется порядок заключения договора купли-продажи земельной доли. В соответствии с пунктом 9 Рекомендаций "каждый собственник земельной доли вправе продать ее в соответствии с законодательством Российской Федерации для целей производства сельскохозяйственной продукции. ...При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производится". Пунктом 2 одобренной Рекомендациями примерной формы договора купли-продажи земельной доли предусматривается возможность оплаты земельной доли как деньгами, так услугами и продукцией. Таким образом, типовая форма содержит в себе элементы как договора купли-продажи, так и договора мены и договора возмездного оказания услуг. Примерной формой предусматривалась возможность осуществления пожизненных платежей, упредив тем самым регламентированную впоследствии ГК РФ сделку пожизненной ренты.

Возможность внесения земельных долей и права пользования земельными долями в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ и паевой фонд производственных кооперативов предусмотрена разделом IV Рекомендаций. В соответствии с пунктом 15 Рекомендаций внесение земельной доли или права пользования земельной долей в уставный капитал указанных организаций осуществляется на ш основании их учредительных договоров, если иное не установлено

законодательством Российской Федерации. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами (п. 16). Рекомендациями ограничен срок внесения права пользования земельной долей в уставный капитал - не более чем на три года, однако возможно внесение права пользования в дальнейшем. Основой для совершения подобного рода сделки является пункт 6 статьи 66 ГК РФ, в соответствии с которым "вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по согласию между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке".

Особенностью этой сделки и ее отличием от внесения в уставный капитал земельной доли является то, что по этой сделке вкладом в имущество предприятия является не земельный участок или земельная доля, а только право пользования ею. При внесении права пользования нужно четко определить передаваемое право: право пользования какой земельной долей вносится в уставный капитал (размер в гектарах, качественная оценка в баллах за гектар), срок, на который вносится право пользования, другие условия. При этом следует исходить из того, что в договоре могут быть либо прямо указаны условия передачи права пользования земельной долей, либо содержание договора должно позволять однозначно эти условия определить. Например, указание на номер и дату выдачи Свидетельства на право собственности на землю позволит определить размер и качественную оценку земельной доли, ее принадлежность к землям сельскохозяйственного назначения (что налагает на сельскохозяйственное предприятие обязанность по ее использованию только в целях сельскохозяйственного производства). Нужно иметь в виду, что ряд требований, предъявляемых к лицам, использующим в своей деятельности земли сельскохозяйственного назначения, установлен действующим законодательством.

Внесение права пользования земельной в уставный капитал не лишает учредителя (участника) права собственности на земельную долю. Оставаясь ее собственником, он только лишается права пользования, право жераспоряжаться ею у него остается. Собственник вправе в любое время по своему усмотрению продать, подарить свою землю, которая, однако, будет обременена правами сельскохозяйственного предприятия по ее использованию. Так, приняв в дар земельную долю, новый собственник в течение срока, на который внесено право пользования ею, не сможет сам использовать ее, равно как и сдать в аренду. Смена собственника никак не должна отразиться на сельскохозяйственном предприятии. По истечении срока, на который было внесено право пользования земельной доли, ее собственник вправе потребовать выдела в счет нее соответствующего земельного участка в установленном законом порядке[6]. В этом заключается важное отличие от внесения в уставный капитал самой земельной доли. Действительно, при внесении земельной доли в уставный (складочный, паевой) капитал учредитель (участник) общества (товарищества, кооператива) теряет на нее право собственности: в соответствии с п. 2 ст. 48 ГК РФ в связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иные вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения. Сельскохозяйственными предприятиями являются хозяйственные общества, товарищества и кооперативы. При выходе из предприятий указанных организационно-правовых формучастники не имеют безусловного права получить в счет внесенной земельной доли соответствующий ей земельный участок (см. пункт 1 ст. 78 и пункт 2 ст. 82, ст. 94 и пункт 3 ст. 95, пункт 1 ст. 111 ГК РФ). Выход же из акционерных обществ вообще осуществляется путем отчуждения акций.

Внесение права пользования земельной долей в уставный капитал и аренда имеют существенные отличия: по договору аренды арендодатель имеет право получить установленную в договоре арендную плату. Как правило, это продукция собственного производства сельскохозяйственного предприятия и услуги. Передача земли в аренду не предоставляет арендодателю права участвовать в управлении предприятием, распределении прибылей, других прав, которыми обладают участники предприятия. Напротив, внесение права пользования земельной долей предоставляет гражданину права учредителя. Так, внесение земельной доли в складочный капитал товарищества на вере предоставляет гражданину участвовать в управлении товариществом[7], принимать участие в распределении прибылей, получать информацию о деятельности товарищества и знакомиться с его бухгалтерской и иной документацией, получить в случае ликвидации товарищества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, либо его стоимость (ст. 67 ГК РФ), вести

62

дела товарищества .

В случае выхода из товарищества участник вправе получить стоимость доли в имуществе, пропорциональной его доле в складочном капитале, либо выплата стоимости может быть заменена выдачей имущества в натуре (пункт 1 ст. 78 ГК РФ). Важно отметить, что истечение срока, на который было внесено право пользования земельной долей и возможный затем выдел земельного участка в натуре и его передача собственнику не влечет выхода этого собственника из числа участников товарищества, хотя с этого момента он вправе свободно не только распоряжаться, но и владеть и пользоваться земельным участком. Практика работы в реформируемых сельскохозяйственных предприятиях показала, что именно это наиболее трудно воспринимается как руководителями и специалистами хозяйств, так и должностными лицами, отвечающими за регистрацию предприятий. Тем не менее, это так. Чаще всего прояснить это положение помогает проведение аналогии с ситуацией, когда один из учредителей вносит в складочный капитал оборотные средства, например, топливо или семена - такой участник не перестает быть членом предприятия через два месяца, когда солярка израсходована а зерно посеяно.

С экономической точки зрения внесение права пользования земельной долей на три года тождественно вкладу, составляющему арендную плату за аналогичную земельную долю. Например, арендная плата за одну земельную долю за 3 года составляла бы 9000 рублей. Уставный капитал общества с учетом вклада гражданина будет составлять 90 ООО, этот гражданин будет иметь 10% в уставном капитале, то есть он сделает взнос, оцененный в 9 000 рублей. Собственник желает быть участником данного ООО, и у него есть два пути стать им:

1. внести 9 000 рублей в уставный капитал и приобрести тем самым 10% в уставном капитале (впоследствии эти 9 000 рублей будут израсходованы предприятием на аренду у этого же собственника земельной доли, необходимой обществу для ведения сельскохозяйственного производства);

2. внести право пользования земельной долей в уставный капитал, оценив его в 9000 рублей (поскольку обладание таким правом позволит обществу сэкономить именно эту сумму на аренде необходимой

Если иное не предусмотрено учредительным договором (пункт 1 ст. 72 ГК РФ).

обществу земельной доли) и получить тем самым 10% в уставном капитале.

Проанализируем эти два пути. Для предприятия разницы нет: оно имеет одну земельную долю а гражданин имеет 10% в уставном капитале. Получив в первом варианте деньги, предприятие тут же расходует их на аренду; во втором варианте предприятие недополучает 9000 рублей, но избегает соответствующего расхода. Для гражданина общим в обоих вариантах является то, что он приобретает долю участия в уставном капитале и лишается права использовать принадлежащую ему землю в течение трех лет. Различия заключаются в том, что к моменту регистрации уставный капитал общества должен быть оплачен не менее чем наполовину

63

(пункт 2 ст. 90 ГК РФ) , то есть очень вероятно, что гражданину придется внести сразу 4500 рублей а остальные 4500 рублей - не позднее, чем в течение года деятельности общества. В условиях, когда работники не получают несколько месяцев заработную плату, средняя заработная плата по хозяйству порой составляет 3000 рублей, это крайне затруднительно. Более того, подавляющее большинство сельских жителей морально не готово вложить личные деньги в общественное производство.

Во втором случае та же цель достигается без указанных выше трудностей.

Внесение права пользования земельной долей в уставный капитал не стала распространенной. Причин тому несколько. Прежде всего, невыгодность для собственника такой сделки по сравнению с арендой. В то время, как арендная плата за земельную долю составляет несколько

Законодательством предъявляются требования по частичной оплате уставного (складочного, паевого) капитала и к учредителям предприятий иных организационно-правовых форм, порой даже более жесткие. Если в обществе с ограниченной ответственностью, обществе с дополнительной ответственностью требуется, чтобы на момент регистрации уставный капитал был оплачен не менее чем наполовину (то есть в принципе не исключено, что кто-то из учредителей сразу внесет 90 - 100% своего вклада, а кто-то 5 - 10%), то в полном товариществе и товариществе на вере каждый из участников обязан внести не менее половины своего вклада в складочный капитал товарищества к моменту его регистрации (пункт 2 ст. 73 ГК РФ).

центнеров зерна, сена, предоставляется транспорт, уплачивается за собственника земельный налог, участники предприятия дивидендов не получают в связи с отсутствием у хозяйств прибыли. Вероятно, получения прибыли и, соответственно, дивидендов, в ближайшие годы ожидать не следует. И когда перед пенсионером или работником возникает дилемма -получать ли право голоса на предприятии или зерно - предпочтение отдается последнему. Как правило, в получении голосов более всего заинтересованы руководители предприятий, отдельные специалисты и руководители структурных подразделений. Однако и среди них эта сделка не получила широкого распространения, так как имеются другие, более легкие способы концентрации акций, паев, долей в уставном капитале.

Думается, что со временем, если сельскохозяйственные предприятия все-таки будут работать с прибылью, а собственники имущественных паев и земельных долей ощутят их реальную цену, такая форма распоряжения землей, как внесение земельной доли в уставный (складочный, паевой) капитал займет достойное место в ряду других распространенных сделок.

Разделом V Рекомендаций регламентируется выделение земельных участков в счет земельных долей.

В разделе VI устанавливается, что иные сделки с землей совершаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Разделом VII определяется судьба невостребованных земельных долей - земельных долей, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями.