Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 26

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

К примеру, в городе Москве все полномочия по выдаче разрешений на внутриквартирное переустройство перешли к Мосжилинспекции на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Инспекторов Мосжилинспекции обязали принять все необходимые документы в режиме "одного окна" и в течение установленного законом времени выдать разрешение на перепланировку (переустройство) помещения или мотивированный отказ.

2. Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.

Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется предоставить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Из всех требуемых документов (правоустанавливающие документы на помещение, его технический паспорт и другие), исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.

Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЕЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.

По проекту выполняются следующие работы.

При перепланировке:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);

- установка внутренних лестниц;

- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

- изменение формы оконных и наружных проемов;

- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

- устройство оконных и наружных дверных проемов;

- изменение входов в здание;

- устройство входов в здание;

- пристройка тамбуров входов;

- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

- остекление лоджий и балконов;

- замена столярных элементов фасада;

- изменение материалов и пластики внешних конструкций;

- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения Москомархитектуры);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

При переустройстве:

- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

3. ЖК РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки. Таким образом, местное законодательство не может устанавливать свои правила, вносить в этот перечень изменения и требовать от заявителя предоставления каких-либо других документов.

В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.

4. Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.

5. При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документов по адресу, указанному в заявлении.

6. Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.