Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26
1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
Такие работы проводятся по согласованию с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч.
2);заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).
Решение о согласовании или об отказе в переустройстве (перепланировке) доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству или перепланировке.
2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 . Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
--------------------------------
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать "закрытым".
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемыми в комментируемой статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. И это понятно, поскольку юридические лица могут арендовать жилье, используя его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Указанный документ таким образом восполняет пробел комментируемой статьи.
Обозначение в форме заявления договора найма (на странице 2: "Прошу разрешить...") не согласуется с положениями комментируемой статьи, согласно которым "уполномоченным" наймодателем может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5 ч. 2).
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В соответствии с действующими Правилами пользования жилыми помещениями, переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в указанных выше целях.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая "адресует" содержащееся в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Однако если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. В г. Москве порядок и условия переустройства жилых помещений определены Законом г. Москвы от 29.09.1999 N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (в ред. от 07.04.2004). Данный Закон определяет переустройство как проведение в одном или нескольких взаимосвязанных помещениях строительных работ в целях изменения эксплуатационных свойств помещений при сохранении общих технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта переустройства (ст. 1 Закона).
Согласно ст. 2 этого Закона (п. 1) при переустройстве подлежат регламентации отношения между заявителями и: управляющими жилыми домами; органами исполнительной власти г.
Москвы и органами местного самоуправления; гражданами и юридическими лицами, права и законные интересы которых затрагиваются и могут быть нарушены в ходе работ или в результате их проведения.Статья 3 Закона г. Москвы предусматривает, что граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения, если при этом:
улучшаются условия их использования и предварительно оформлены (в соответствии с настоящим Законом) разрешения и согласования, подтверждающие, что не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц;
обеспечивается сохранность жилых домов.
Для переустройства:
жилых помещений необходимо согласие собственников или нанимателей этих помещений с учетом прав членов их семей или управомоченных ими лиц в порядке, предусмотренном федеральным законодательством;
помещений, находящихся в общей собственности, необходимо согласие всех собственников этих помещений (домовладельцев).
Для получения разрешений на переустройство заявители представляют в уполномоченный орган:
а) копии документов о правах на занимаемые помещения;
б) заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности производства работ с приложением письменного согласия управляющего жилым домом, оформляемого в 10-дневный срок. Управляющий жилым домом обязан ознакомить с намечаемыми мероприятиями собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Один комплект указанных актов прилагается к заявлению. В заявлении должно быть приведено обязательство заявителя обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов переустройства;
в) копии поэтажных планов и экспликации помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации. На поэтажных планах могут быть графически показаны планируемые мероприятия по перепланировке помещений и (или) перестановке оборудования внутри них, в том числе с его заменой аналогичным по параметрам и техническому устройству.
При этом указанные мероприятия не должны затрагивать несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания;г) проектную документацию, обязательную для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, согласованную в установленном порядке ее разработчиками, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта по переустройству;
д) копии оформленных в установленном порядке разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, если планируемые мероприятия по переустройству связаны с таким изменением;
е) письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу в ходе работ или в результате переустройства.
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы при переустройстве помещений необходимо соблюдать требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Указанным Законом определяются также порядок проведения переустройства помещений, контроль за такими работами соответствующих органов (ст. 9 - 12).