Борьба против уплотнительных застроекг28і
В столице идут первые "земельные" бои. По одну сторону баррикад - москвичи, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию.
По другую сторону - столичные власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья.По мнению экспертов, количество и острота конфликтов в сложившейся ситуации неизбежно будут нарастать. Как провозгласил Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 16) с 1 января 2005 года, "земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме". Однако, отдав землю, как того требует закон, мэрия уже не сможет к ней подступиться, не спросив у собственников. Поэтому московские власти не признают за собственниками жилья никаких земельных прав до формирования участков и постановки их на кадастровый учет и откровенно затягивают эту ситуацию.
По данным фонда "Институт экономики города", не имеют установленных границ земельных участков более 60% московских жилых домов. По закону Москвы межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или его обособленной части. И только после этого - для отдельных домовладений. На руку мэрии и то, что ЖК обязывает закончить межевание городских территорий только к 2010 году. Значит, можно не спешить. Сегодняшние темпы и объемы работ по межеванию в Москве совершенно не достаточны.
В ближайшее время потребности в услугах отдела межевания будут возрастать. И при этом, по словам председателя Экспертного совета по жилищному самоуправлению, депутата Мосгордумы Дмитрия Катаева, мэрией регулярно отклоняются любые предложения об увеличении финансирования межевания.
Основной же причиной грядущих "земельных" конфликтов станет то, что сегодня не существует четких нормативов, сколько кому положено земли.По мнению начальника управления методобеспечения федерального кадастрового центра "Земля" Андрея Куляницы, существующие нормы не совместимы с новым законодательством. Возникшую коллизию должен разрешить федеральный закон о едином кадастре. Но на сегодняшний день он не принят, имеется лишь множество версий его проекта.
Существует и еще одна проблема. По мнению начальника управления городского департамента земельных ресурсов Игоря Шустова, процедура передачи прав собственности на землю не отработана. "Мы утверждаем проекты межевания, выносим на натуру, заносим в кадастр. Но, как и какой документ выдать о праве собственности, неизвестно", - признался он. Но пока московские власти будут тормозить разработку правил межевания и процедуры передачи земли, в городе будут проходить "войны", подобные той, что ведут жители комплекса "Фортуна-4".
Как рассказал председатель ТСЖ "Фортуна-4" Василий Клименко, с начала 2003 года товарищество регулярно обращалось с просьбой включить его территорию в план по межеванию, а до технической регистрации кондоминиума оформить участок, на котором расположен жилой комплекс, в краткосрочную аренду. "Теперь мы понимаем, - говорит
Василий Клименко, - что все наши меры по оформлению кондоминиума преднамеренно блокировались. За два года нас даже не поставили в очередь на межевание и отказали по этой причине в оформлении земли в аренду. А теперь вот появился проект строительства торговых павильонов, якобы для нужд комплекса. Распоряжениями префекта САО Владимира Объедкова рекреационная зона вдоль Конаковского проезда, в пределах нашей нормативной территории, передана под строительство торговых точек соседнему рынку.
И при этом прекрасно обошлись без межевания. В обоснование же чиновники ссылаются на изменение инвестконтракта и проекта застройки".
С просьбой о приостановлении решения префекта ТСЖ обращалось повсюду - от мэра Москвы до президента России. Все тщетно. Своим определением оставил без рассмотрения заявление ТСЖ и Коптевский районный суд САО г. Москвы.
Как считает адвокат ТСЖ Ирина Пивненко, номинально товарищество имеет право на землю, но вся беда в том, что суд признает право, только если оно оформлено документально. И поэтому, несмотря на нарушения со стороны ответчика (префектуры), суд не посчитал, что нарушены права товарищества.
"Собственникам жилья просто не дали оформить земельно-правовые отношения. Напрямую не отказывали, но и не помогали, - говорит Ирина Пивненко. - А за это время передали землю сторонним организациям".
Но все же у ТСЖ есть кое-какие зацепки. Как считает Дмитрий Катаев, согласно статье 8 Конституции, все формы собственности равноправны, и власти находятся точно в такой же неопределенности, как и собственники жилья, - они не вправе распоряжаться теми земельными участками, которые могут оказаться чужой собственностью. "В новом Жилищном кодексе сказано, что придомовой участок включает здания и сооружения, необходимые для эксплуатации дома, - говорит господин Катаев. - И если после межевания окажется, что есть свободный участок для строительства, тогда - да, это земля города. Но сначала надо провести межевание, а уж потом раздавать землю. К тому же ТСЖ имеет полное право принять участие в конкурсе как юрлицо. После вступления в силу Жилищного кодекса РФ столкновение жильцов комплекса "Фортуна-4" со строителями - один из первых конфликтов между москвичами и городской строительной олигархией. То, что рано или поздно москвичи победят, подтверждает сама олигархия, переводя свои капиталы в другие сферы и регионы. Но пока количество и острота таких конфликтов будут нарастать".
Комментарий юристаГ291
Ситуацию с правами собственников квартир на землю вокруг дома прокомментировал управляющий партнер юридической компании "Добронравов и партнеры " Юрий Добронравов:
Поскольку к настоящему моменту межевание земельных участков в данном районе г.
Москвы не проводилось, то у собственников квартир и ТСЖ нет возможности требовать передачи им какого-либо земельного участка в собственность или в аренду, т.к. отсутствует сам объект права собственности или аренды - сформированный в установленном законодательством порядке земельный участок с описанными границами, размером и т.д.В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Однако совершенно не очевидно, что при формировании земельного участка он будет сформирован именно в тех границах, которые хотели бы видеть жильцы квартир. Скорее всего ситуация будет обратная, т. к. московская земля представляет большую ценность и московские власти стремятся к уплотнению застройки.
При этом при определении нормативов межевания территорий используются московские градостроительные нормы и правила, хотя в соответствии с вновь принятым Градостроительным кодексом РФ должны использоваться нормативы, действовавшие в период застройки с учетом сложившегося порядка землепользования.
ВЫВОДЫ:
По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39, не застройщик, а органы местного самоуправления обязаны организовать публичные слушания: «комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний» владельцам квартир - причем не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении - обращаться в прокуратуру.
Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры. Правда, даже если жители выражаются против застройки в ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку.
Но с помощью пропаганды и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто.Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны, начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет уже нечего. Нужно всеми силами противодействовать незаконным действиям.
Однако, чтобы, проводя акции протеста, не попасть под преследования милиции, Юрий Падалко, юрист инициативной группы жителей московского района Таганкагзоі. советует подать в органы власти официальное письменное уведомление.
Говорит Юрий Падалка: «Почему жителей, которые поднимаются против застройщиков, милиционеры избивают, угрожают возбуждением уголовных дел формально "законно"? Почему формально "законно" прокуратура возбуждала уголовные дела против тех, кто с целью самозащиты прав перекрывал железнодорожные пути? Да потому, что до начала подобных акций самозащиты никто никогда прежде не формировал и не предоставлял "правоохранителям" доказательство незаконности бездействия их коллег - отсутствие своевременного реагирования на заявления о возбуждении уголовных дел против чиновников, попирающих права россиян. Никто никогда прежде таким доказательством не обосновывал мотив будущих насильственных действий россиян - не причинить вред чужому имуществу, не нарушить общественный порядок, а реализовать конституционное право на самозащиту при не исполнении "правоохранителями" их обязанности правовыми оценками выявлять и пресекать преступления чиновников. Значит, мое уведомление от 4 июля лишило районных прокурора и начальника милиции традиционной возможности "не заметить " в будущих действиях жителей мотив самозащиты прав, а потому лишило возможности формально "законно"репрессировать нас за самозащиту возбуждением административных или уголовных дел».