55. Современные специфические формы кредитования ипотека, лизинг, факгоринг.

Ипотека (от греческого – залог, заклад) – залог недвижимого имущества, главным образом, земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Закладываемое имущество приданной сделке не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Для ипотеки характерны:

•возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных

ссуд под вторую, третьи) и т.д. закладные;

•обязательная регистрация залога в земельных книгах. В случае неплатежеспособности

должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущество в порядке очередности регистрации залога.

Ипотечная ссуда - ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. На подобных ссудах специализируются ипотечные банки, их ресурсами при этом являются собственные накопления и ипотечные облигации. Могут участвовать также страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации, сельскохозяйственные и сберегательные банки.

В развитых странах давно сложился и четко работает ипотечный рынок. Инструментом сделок ипотечного рынка являются ипотечные облигации, выпускаемые торгово-промышленными корпорациями и приобретаемые различными кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечные ссуды предоставляются под залог: земельного участка, предприятия в целом, жилого дома и квартиры, дачи, садового дома, гаража и т.п., иного имущества (недвижимого). В России возникли ипотечные банки, например, «Ипотечный акционерный банк», основанный несколькими крупными КБ. Целевая комплексная программа «Жилище» на 70-75 % финансируется за счет ипотечного кредита. Заемщиками являются как строительные организации, так и частные лица. В России, в частности в Москве, стал активно развиваться рынок жилья, строительство которого основано на ипотечном кредитовании. В Москве Схемы кредитования следующие.

•Первая - классическая, по которой банк предоставляет кредит на покупку квартиры. Максимальная сумма кредита - 120 000 долларов. Банк не может выдать кредит, если на возврат долга заемщику придется тратить больше 30-60 % ежемесячного дохода.

•Вторая схема - товарный кредит. Строительная компания сама берет кредит в банке,

строит жилье и продает в рассрочку желающим. Пока жилец не рассчитался, квартира

остается в залоге у строителей.

•Третья схема — ссудо-сберегательные кассы (ССК), именно они приобретают жилье и

продают в рассрочку.

•Четвертая схема - квазиипотека, т.е. квартира сдается внаем с последующим выкупом.

Выплачивается арендная плата плюс выплаты по основному долгу, плюс проценты, плюс

коммунальные платежи.

Аренда - имущественный наем, т.е. срочное возмездное владение имущественным комплексом.

В зарубежной практике в зависимости от срока действия аренда подразделяется на:

•краткосрочную (рейтинг);

•среднесрочную (хайринг);

•долгосрочную (лизинг).

Лизинг (по определению Европейской ассоциации по лизингу - Евролизинга) – «это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендатором, в то время, как товары покупаются арендодателем, и он сохраняет за собой право собственности».

С экономической точки зрения лизинг есть товарный кредит в основные фонды. Право собственности на товар остается за лизингодателем до полной оплаты его стоимости лизингополучателем. Лизинг имеет множество форм и оттенков:

•оперативный лизинг - арендные отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта.

•финансовый лизинг - соглашения, предусматривающие в течение периода своего действия выплату лизинговых платежей. покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большей его части, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя.

При этом факторинг-фирма тщательно изучает финансовые показатели своих клиентов, никогда не скупает безнадежные долги.

•Разновидности факторинга:

•конвенционный (банки или факторинг-фирмы берут на себя не только кредитование до

возврата долга и получение долга, но и бухгалтерское, сбытовое, рекламное, страховое и

кредитное обслуживание клиентов);

•конфиденциальный (ограничивается только кредитованием клиента в счет будущей

оплаты долга должником);

•факторинг «тихий», неявный (банк кредитует клиента по предъявлению копий счетов-фактур; клиент же сам дожидается оплаты от своего должника, посла чего рассчитывается с банком. Только в случае срыва платежей клиент уступает банку требования на оплату,

который и принимает меры к взысканию денег);

•факторинг экспортный (авансирование клиентов-экспортеров со стороны банков под

будущую выручку от экспорта при одновременном предоставлении клиенту гарантии от валютного и кредитного рисков).

_______________________________