4.3. Аренда как регионально-рыночная форма управления государственной собственностью

Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России обусловливает длительность и сложность процессов преобразования государственной собственности.

Во-вторых, повышение эффективности хозяйственной деятельности и оздоровление промышленных предприятий и экономики связаны не только с их преобразованием в акционерные общества в процессе приватизации, но и с проведением операций с недвижимостью имущественных комплексов вне зависимости от формы собственности в целях привлечения инвестиционных ресурсов для реструктуризации производства.

Высоких результатов хозяйственной деятельности развитые страны добиваются в том числе за счет эффективного использования, рынка недвижимости.

Однако в российских законодательно-нормативных актах по вопросам управления недвижимостью в значительной степени повторяются зарубежные модели и недоучитывается отечественная специфика, выражающаяся в практическом отсутствии инфраструктуры рынка недвижимости, возможности государственного регулирования вопросов становления циви-

лизованного рынка операций с недвижимостью с целью финансового оздоровления имущественных комплексов.

Развитие предпринимательства в сфере операций с недвижимостью требует специальных управленческих процедур. Вместе с тем действия региональных и федеральных органов, ответственных за развитие и управление имущественным комплексом регионов, включая приватизацию имущества юридических лиц, аренду, оформление земельных отношений, отличаются несогласованностью действий, вследствие чего урускается возможность пополнения бюджета и повышения эффективности использования имущества.

Как показывает практика, в сфере управления имуществом наибольшее развитие на первом этапе экономических реформ получили, помимо приватизации собственности государственных и муниципальных предприятий, арендные отношения, особенно в российской столице.

ряющих право юридических и физических лиц (в том числе и иностранных) на пользование земельными участками.

Для предотвращения коррупции и взяточничества при предоставлении участков земель в долгосрочную аренду, довольно распостраненных на начальном этапе становления арендных отношений, договоры аренды участков земель считалось и считается целесообразным передавать на контрактной основе для реализации конкретных инвестиционных проектов.

Сделки по передаче прав аренды на объекты недвижимого имущества, в основном реализующиеся через конкурсы и аукционы, вступают в силу с момента регистрации прав землепользования. Тем не менее в настоящее время победитель конкурса или аукциона перечисляет средства, полученные в результате проведения конкурса или аукциона (в т.ч. валютные средства), достаточно сложным путем.

В целях обеспечения своевременного и полного поступления средств от аренды нежилых помещений, а также экономических гарантий выполнения арендаторами обязательств по реконструкции и реставрации помещений (зданий) заключение (перезаключение) договоров аренды производится только при наличии соответствующего страхового договора (полиса) по страхованию государственной (городской) собственности, сдаваемой в аренду предприятиям, организациям, учреждениям и иным хозяйственным субъектам независимо от форм собственности.

Под развитие малого и среднего бизнеса с согласия балансодержателей на договорной основе предоставляются в аренду свободные площади государственных промышленных предприятий, научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро и других организаций государственной собственности Москвы.

Одной из наиболее перспективных форм аренды является лизинг, в целях дальнейшего развития которого, Правительство приняло Постановление "О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в

Российской Федерации" от 27.06.96 г.

С учетом сложившейся практики организации арендных отношений в регионах и в рамках поставленных задач по управлению их имущественными комплексами должен быть установлен порядок продажи сданных в аренду объектов недвижимости нежилого фонда, а также сохранен минимальный уровень договорных зональных цен при их продаже на территории региона, введены расчетные нормативы стоимости строительства 1 кв. м помещения, разработана методика расчета коэффициентов и система ограничений при определении цены продажи арендаторам, имеющим право выкупа объекта по плану приватизации или получившим право аренды по конкурсу (аукциону).

При заключении договоров купли-продажи было бы целесообразно из средств, предназначенных для перечисления в региональный бюджет, часть (например, 50 %) направлять во внебюджетные фонды муниципальных образований.

Арендатор должен иметь преимущественное право выкупа объекта. У двух и более арендаторов заявленного к продаже объекта должны быть равные права на приобретение в собственность арендуемой ими части объекта. При отказе одного или нескольких арендаторов от ее покупки может разрешаться продажа всего объекта или всех оставшихся частей одному из арендаторов, пользующемуся частью этого объекта.

При наличии двух или более заявок на арендуемое имущество (часть имущества) продажа может осуществляться на закрытом (только среди арендаторов частей данного объекта) конкурсе или аукционе. Обязательства нового собственника к другим пользователям объекта должны отражаться в договоре купли-продажи и плане приватизации.

Преимущественное право выкупа нежилых помещений в домах ЖСК и кондоминиумов может предоставляться последним.

При продаже сданных в аренду объектов в жилых домах в договоры купли-продажи необходимо включать обязательства собственника объекта по выполнению предусмотренных законодательством санитарно- гигиенических, экологических, архитектурно - градостроительных, противопожарных, эксплуатационных требований к использованию помещений без ущемления жилищных, иных прав и свобод граждан.

Продажа незанятых (неиспользуемых) объектов должна осуществ-ляться исключительно на открытых конкурсах (аукционах), которые проводят фонды имущества с участием органов управления им или их территориальных агентств.

Начальная цена выкупа объектов, выставляемых на открытые (закрытые) конкурсы или аукционы, должна устанавливаться органами управления имуществом и их территориальными агентствами, в соответствии с утвержденными положениями, а оценка объектов может производиться независимым оценщиком.

Покупателями могут быть юридические лица, подавшие заявки на выкуп в органы управления имуществом и признаваемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Цена продажи объекта для арендаторов, имеющих право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации, или получивших право аренды

по конкурсу (аукциону), а также расчетная стоимость строительства 1 кв. м помещения, методика расчета коэффициентов, а также система ограничений должны определяться исполнительной властью региона.

Продажа объектов, где арендаторами произведены значительные инвестиционные вложения (до 50 % их стоимости), а также социально значимых для инфраструктуры объектов должна осуществляться по методике, устанавливаемой исполнительной властью региона. Особый порядок продаж, утверждаемый законодательной властью региона по представлению исполнительной власти может вводиться для объектов, являющихся памятниками истории и культуры местного значения и не входящих в перечень объектов региональной собственности, не подлежащих отчуждению.

Дополнительные средства при заключении договора купли-продажи в региональном фонде имущества не должны взиматься по всем сделкам, по которым покупателем полностью перечислены денежные средства за выкуп объектов (в соответствии с утвержденными планами приватизации).

Корректировка цен может производиться региональными фондами имущества в соответствии с утвержденными положениями по приватизации объектов, находящихся в ведении региональных фондов имущества (в планах приватизации которых имеется право на выкуп).

Исходя из перспективных задач развития различных отраслей экономики и потребительского сектора, необходимости выполнения программ реконструкции регионов и в целях привлечения инвестиций для этого, получения дополнительных денежных средств в бюджеты различных уровней от продажи собственности субъектов федерации и муниципальной (государственной) собственности необходимо, чтобы:

1) решение о продаже арендованного нежилого фонда на конкурсе (аукционе) принималось специальной комиссией по продаже объектов недвижимости, создаваемой органами по управлению имуществом и фон-

дами имущества, состоящей из представителей соответствующих органов исполнительной власти;

конкурсная продажа объектов, оформление договора купли-продажи и свидетельства на право собственности осуществлялись фондами имущества (продавцами) в соответствии с разработанными и утвержденными положениями;

участниками конкурса могли стать как арендаторы продаваемого объекта, так и любые физические и юридические лица, признанные покупателями;

условия и дата проведения конкурса (аукциона) в обязательном порядке публиковались в бюллетене фонда имущества и средствах массовой информации;

основными условиями продажи указанных объектов по инвестиционному конкурсу могли быть:

выкуп объекта по начальной цене;

обязательство собственника заключить договор аренды объекта с прежним арендатором на прежних условиях (определение размеров годовой арендной платы осуществляется по нормативам, утверждаемым органами исполнительной власти);

возмещение стоимости произведенных арендатором инвестиций в выставленный на конкурс объект;

выполнение инвестиционной программы;

воспроизводство леса - в случае аренды лесных участков, или рекультивация земель для добывающих предприятий.

основными условиями продажи объектов по коммерческому кон-курсу должны быть:

выкуп объекта по цене, не ниже стартовой;

обязательство собственника заключить договор аренды объекта с прежним арендатором на прежних условиях (определение размеров годовой арендной платы осуществляется по нормативам, утверждаемым органами исполнительной власти);

возмещение стоимости произведенных арендатором инвестиций в выставленный на конкурс объект (в случае, если победителем конкурса будет признан участник, не являющийся арендатором);

критерием выявления победителя коммерческого конкурса является максимальная предложенная цена за объект.

Если предложения нескольких участников конкурса совпадают, побе-дителем может быть признан тот, кто является арендатором продаваемого помещения. Если таковой среди участников конкурса отсутствует, победитель может быть определен путем проведения открытых аукционных торгов.

при признании победителем конкурса арендатору продаваемого объекта могут быть предоставлены следующие льготы:

зачет инвестиций, вложенных арендатором в объект;

рассрочка платежа на срок, в течение которого арендатор производит арендные платежи и возврат кредита;

при продаже объекта нежилого фонда по коммерческому конкурсу (или на аукционе) стартовая цена может определяться органами законодательной власти региона;

на конкурсную продажу не могут выноситься объекты:

в которых арендаторы произвели значительные инвестиционные вложения (не менее 50 % их стоимости, определяемой в соответствии с постановлениями органов законодательной власти региона), а также со-

циально значимые объекты инфраструктуры. При выкупе данных поме-щений с арендатором заключается договор купли-продажи на неконкурсной основе;

в которых проводится модернизация оборудования;

арендаторов, подающих заявку на проведение инвестиционного проекта;

арендаторов, добросовестно выполняющих все условия договора аренды и купли - продажи на основные (без помещения) и оборотные средства;

не подлежащие отчуждению в соответствии с Уставом региона.

В целях повышения эффективности использования госсобственности путем ее аренды необходимо:

законодательно подкрепить интерес балансодержателя к сдаче в аренду государственных объектов недвижимости дающей возможность получения до 30 % арендной платы;

рассмотреть вопрос в федеральных органах о зачете арендной платы за федеральное имущество в областной бюджет в счет сокращения задолженности федерального бюджета по финансированию содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства и социальной сферы.

Совместно разрабатывать государственным и муниципальным органам управления следует нормативную документацию, регламентирующую арендные отношения, в частности возможность изъятия и продажи неэффективно используемого арендованного имущества, создание "инкубаторов11 малого предпринимательства на базе совместного использования не приносящего доход государственного и муниципального имущества. Применение механизмов аренды в этой сфере невозможно без детальной классификации объектов государственной (федеральной и региональной) и му-ниципальной собственности.

Важнейшее место в управлении имуществом занимает аренда земельных участков под промышленными и другими объектами.

Практика подготовки земельных конкурсов выявила ряд недостатков в их организации, что приводит к срыву выполнения графиков проведения конкурсов и невыполнению заданий по привлечению средств для финансирования городской инвестиционной программы.

Основной причиной неритмичного проведения торгов правами аренды является недостаточность имеющейся разрешительной документации.

Решить указанную проблему можно заблаговременно готовя разрешительную документацию по заказу с последующей компенсацией затрат за счет средств, полученных от земельных конкурсов и платежей инвесторов за право заключения договоров аренды земли.

Сложность состоит в том, что земельные участки выступают одновременно как объекты налогообложения, объекты аренды и как товар, имеющий собственный рынок.

В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн кв. м., от аренды которых получено: в 1995 г. -

95,5 млрд руб., 1996 г. - 223 млрд руб., 1997 г. - 305 млрд руб.. 1998 г. - 750 млрд руб. Таким образом, как показано на рис. 4.5, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.

Вместе с тем в существующей системе управления недвижимостью в Российской Федерации имеется ряд нерешенных проблем:

- не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности, и как следствие - влечет невозможность контроля реальных денежных потоков, проведения достоверного анализа эффективности использования недвижимости, прогноза поступления средств в федеральный бюджет;

S 2000

I 1800

о

* 1600 а>

? 1400

з 1200

S 1000 800 600 400 200 0

"178475*"

¦

~2Г "

$

ю а о 3

со 2 2

>Ч

О

95,5. I I

1998 Юмес. 1999

гйЬ^ :зобд \r\n •г1996

1995

1997

Рис. 4.5. Динамика доходов от аренды государственного имущества

Вмес те с тем в существующей системе управления недвижимостью в Российской Федерации имеется ряд нерешенных проблем:

- не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности, и вследствие - этого контролировать реальные денежные потоки, проводить достоверный

анализ эффективности использования недвижимости, прогнозировать поступления средств в федеральный бюджет;

отсутствует система рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию (являясь самым крупным собственником недвижимости государство сдает имущество в аренду по ставкам, значительно ниже рыночных);

полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются различными органами государственной власти, руководствующихся разными принципами;

права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;

слабо применяются многовариантный и индивидуальный подходы к использованию недвижимости;

огромное количество объектов незавершенного строительства не вовлечены в оборот и утрачивают инвестиционную привлекательность;

распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления, пользователю федеральной недвижимостью приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;

земельное законодательство отстает в темпах и качестве развития от иных отраслей, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект недвижимости.

Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходы, получаемые от использования недвижимости, значительно ниже

сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:

максимально возможное повышение доходности объектов феде-ральной недвижимости;

наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости;

стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, что означает сделать доступ предпринимателей к объектам недвижимости максимально простым и удобным;

исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Для достижения указанных целей необходимо:

сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики этих объектов, включающий реестр объектов незавершенного строительства;

четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, участвующих в процессе управления недвижимостью;

сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

установить, в каких случаях и на каком основании должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться исключительно на условиях

аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций к оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков.

земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования следует предоставлять только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;

обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости. Выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

разработать необходимую правовую базу, позволяющую использовать при распоряжении федеральным имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае;

сформировать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

урегулировать вопросы приобретения государством недвижимости, четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия;

обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью;

установить жесткий контроль за использованием недвижимости, за-крепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Определить правовые возможности изъятия имущества у государственных унитарных предприятий (например, в случае неправомерного распоряжения ими недвижимостью);

- выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество государственных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Провести изъятие указанного имущества.

Поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками, а не как властный субъект, то для эффективного управления недвижимостью необходим механизм возмещения расходов на эти цели (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому. Должна быть определена фиксированная пропорция средств, остающихся у органов по управлению недвижимостью, с последующим зачетом этих средств в счет финансирования из бюджета.

Необходимо принципиально изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Право на приобретение недвижимости подобным образом принадлежит ограниченному кругу лиц в силу законодательства о приватиза-ции. Указанное право должно быть сохранено, но ограничено сроком. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки.

Вместе с тем целесообразно установить действующую во всех субъектах федерации единую процедуру принятия решения по использованию (прежде всего по сдаче в аренду) федеральной недвижимости. Эта процедура должна обеспечивать надлежащую оперативность принятия решений и быть ясной для всех ее участников.

Достижение обозначенных целей возможно только при объединении функций формирования и распоряжения объектами недвижимости, включая земельные участки, в одном ведомстве.

Основным объектом управления становится отдельный объект не-движимости, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом в такой системе управления должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой будет информация, позволяющая провести рыночную оценку объектов недвижимости методом массовой оценки.

Одновременно с наполнением реестра государственной собственности государство должно зарегистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости. Следующим шагом в системе управления недвижимостью должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны базироваться в обязательном порядке на следующих принципах:

безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

высокодоходная недвижимость должна использоваться в коммерческих целях;

запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

максимальное сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

максимальная прозрачность процедур предоставления в пользование объектов недвижимого имущества с обязательной публикацией их списка для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заявителей обязателен способ предоставления объектов путем проведения торгов;

максимальное упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращения ее сроков. Арендаторам платящим полную рыночную ставку арендной платы должна быть разрешена субаренда с соблюдением уведомительного порядка;

объекты незавершенного строительства, а также, требующие реконструкции должны предоставляться на инвестиционных условиях исходя из

их рыночной стоимости. Объекты, имеющие отрицательную рыночную стоимость, должны предоставляться инвесторам безвозмездно либо под соответствующий государственным интересам инвестиционный проект, должны быть предоставлены государственные компенсации или гарантии.

Текущий контроль за достижением целей, указанных в данном разделе диссертации, и действенность предпринимаемых для этого мер может осуществляться по следующим параметрам:

увеличение в доходной части бюджета имущественной составляющей;

своевременное составление и фактическое вступление в силу соот-ветствующих нормативных документов;

сближение рыночных ставок арендной платы и ставок за аренду государственного имущества;

полнота реестра объектов недвижимого имущества.