V. Концессионные соглашения

Понятие

Концессионное соглашение, сочетая в себе элементы различных договоров, представляет собой юридический механизм привлечения инвестиций в российскую экономику для того, чтобы:

1) обеспечить эффективное использование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) повысить качество товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям.

Концессионер (индивидуальные предприниматели, а также российские или иностранные юридические лица, в том числе действующие совместно) обязуется:

- создать/реконструировать определенное имущество;

- сделать это за свой счет;

- использовать/эксплуатировать имущество на правах владения и пользования в течение установленного сторонами срока.

Концедент (РФ, субъект РФ или муниципальное образование):

- является либо становится собственником объекта концессионного соглашения (того самого имущества);

- обязан предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для использования/эксплуатации.

Объект концессионного соглашения:

- недвижимое имущество;

- недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой.

Перечень объектов концессионных соглашений

Список имущества, которое может быть создано или реконструировано на условиях концессионного соглашения, определяется законом. Вот некоторые виды объектов, в которые могут привлекаться инвестиции:

- автомобильные дороги;

- морские и речные порты;

- аэродромы;

- объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

- объекты социально-культурного назначения.

Концессионная плата

Получателем платы является концедент (РФ, субъект РФ или муниципальное образование).

Вносится (по договоренности):

а) в течение всего срока использования/эксплуатации) объекта;

б) в течение отдельных периодов использования/эксплуатации.

Формы (по договоренности):

1) периодические или единовременные платежи в бюджет, определенные в твердой сумме;

2) доля продукции или доходов концессионера от деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

3) передача концеденту права собственности на имущество, находящееся в собственности концессионера.

VI. Участие в долевом строительстве объектов недвижимости

Формы привлечения денежных средств граждан

Долевое строительство жилых многоквартирных домов за счет граждан - будущих собственников квартир в этих домах - допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом:

- имеющим на праве собственности/аренды/субаренды земельный участок и

- получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома;

облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Договор участия в долевом строительстве

Условия.

Застройщик обязуется:

- построить (сам или с привлечением других лиц) многоквартирный дом или иной объект недвижимости;

- получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов;

- передать объект участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязуется:

- уплатить обусловленную договором цену;

- принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Цели инвестирования.

Законодательно определено, что по договору участия в долевом строительстве денежные средства могут направляться только на:

- строительство многоквартирных домов;

- оформление прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство;

- подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства;

- проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

- строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;

- возмещение затрат по договору о развитии застроенной территории, если строительство осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора;

- планировку и обустройство территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры.

Жилищные сертификаты

Эмитенты - российские юридические лица с правами заказчика на строительство жилья.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата.

Права владельца.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи квартиры при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости.

Жилищный строительный кооператив (ЖСК)

Правовой статус.

Такой кооператив представляет собой добровольное объединение граждан, некоммерческую организацию, которая создается в целях и на условиях, определенных Законом "О содействии развитию жилищного строительства". ЖСК является потребительским кооперативом.

Цель создания - обеспечить жильем граждан специальных категорий по списку, утверждаемому Правительством РФ. Например, право на членство в ЖСК имеют военнослужащие, проходящие военную службу по контракту при наличии в совокупности следующих условий: 1) у гражданина нет земли для индивидуального жилищного строительства, 2) гражданин не является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, 3) он принят на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

ЖСК получают земельные участки под строительство от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Виды деятельности ЖСК:

1) выполнение функций застройщика;

2) предоставление членам кооператива жилых помещений в пользование до приобретения ими права собственности на жилые помещения;

3) управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме или общим имуществом кооператива.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Правовой статус.

ЖНК является потребительским кооперативом, создается как добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребности в жилых помещениях. Цель достигается тем, что члены кооператива объединяют свои паевые взносы.

Права членов:

1) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения;

2) получить от ЖНК жилое помещение в пользование или собственность;

3) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от его предпринимательской деятельности;

4) завещать пай, передавать его другому члену кооператива или третьему лицу;

5) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с настоящим Федеральным законом;

6) иные права.