3. Проиесс унификации продукта.
Процессы глобализации, наблюдаемые во всех секторах экономики в последнее время, также изменили структуру и рынка недвижимости: первостепенную роль в его функционировании занимают не отдельные национальные рынки, а глобальный рынок недвижимости как взаимосвязанная система: снижение доходности объектов недвижимости в одном географическом регионе ведет к притоку инвестиций в другой и т.д.
В этой связи важно понимать структуру и динамику предложения на мировом рынке недвижимости.Глобальный рынок недвижимости в отличие от рынка нефти, кофе и других товаров крайне неоднороден, в силу специфики недвижимости как товара: на формирование зданий и сооружений влияли множество факторов от культурно- исторических до сейсмических.
Тем не по мере развития глобального рынка недвюкимости, в особенности в процессе развития рынка инвестиций в недвижимость идет процесс унификации предложения. Объекты коммерческой недвижимости: офисные здания, торговые
помещения, складские комплексы для успешного функционирования на рынке должны соответствовать определенному классу, согласно классификации, предложенной ведущими международными компаниями-консультантами. Для каждого города вырабатывается своя классификация, но различия в основном касаются географии размещения объектов, остальные параметры в целом являются унифицированными. В подобных классификациях подробно описывается технические характеристики объекта (высота потолков, инженерные системы и т.д.). Таким образом, новые здания, построенные с ориентацией на данную классификацию (объекты, построенные примерно за последнее десятилетие) являются унифицированным продуктом со схожими характеристиками в масштабах мирового рынка.
Данные процессы повышали мобильность капитала на мировом рынке недвижимости, повышая доходность капитала и привлекая все новые потоки инвестиций на данный рынок. Возрастание объемов и скорости оборота капиталов на рынке способствовало нарастанию спекулятивного пузыря.
Согласно теории циклического развития экономики, продолжением фазы роста и в особенности бума является фаза кризиса. Более того, образование спекулятивного пузыря в фазе роста увеличивает амплитуду колебаний, что приводит к более резкому и глубокому падению рынка в стадии кризиса. Таким образом, стремительный рост инвестиций на рынок недвижимости логически должен был смениться фазой кризиса, импульсом послужил кризис на американском рынке. Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, - он коснулся главной причины предшествовавшего роста — инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников. В связи с падением рынка недвижимости и фондового рынка на основе недвижимости, данный вид инвестиций больше не будет доминировать на рынке. Таким образом, после 2007 инвестиционныепроцессы будут развиваться в другом ключе, изменения коснутся не только количественных, но и качественных характеристик. Иными словами в 2007 году на рынке недвижимости произошел новый структурный сдвиг инвестиционных процессов, которые определит их развитие на последующие годы. Основные характеристики инвестиционных отношений в последующем периоде представлены в параграфе 3.1 Тенденции инвестиций. Для того, чтобы понимать какие изменения в инвестиционных процессах последуют в последующие годы, необходимо представить структуру инвестиционных процессов на предыдущем этапе. Структуру инвестиций в недвижимость на мировом рынке рассмотрим во временном срезе. Наиболее целесообразно рассмотреть данные за 2007 год (последний год предкризисного развития), а затем проанализировать, как на инвестициях в недвижимость отразился текущий кризис. Данный анализ представлен в Приложении А.