1.4. Особенности инвестирования в недвижимость
недвижимость является контрацикличной акциям и облигациям и служит хорошим инструментом для диверсификации портфеля;
она является инструментом хеджирования от инфляции;
недвижимость представляет возможность для рефинансирования благодаря получению налогонеоблагаемой прибыли от амортизации активов;
инвестирование в недвижимость может быть эффективным с точки зрения налогообложения, из-за списания стоимости в ходе амортизации и изнашивания;
недвижимость предоставляет сравнительно высокий суммарный доход, а также генерирует текущий доход;
недвижимость менее волатильна чем другие виды активов;
объекты недвижимости являются самыми большими по стоимости единичными активами.
В таблице приводятся оценка свойств недвижимости с точки зрения их влияния на инвестиции в недвижимость.
Табл.1.7.
Преимущества и недостатки недвижимости как инвестиционного актива\r\nПреимущества Свойства недвижимости Недостатки\r\nВозможность влияния на доходность Управление Затраты\r\nИнструмент диверсификации риска портфеля Низкая корреляция с рынками акций и облигаций -\r\nДолгосрочный актив Низкая ликвидность Высокие транзакционные издержки\r\nДолговечность Привязанность к земле Иммобильность\r\nХорошее окружение может увеличить доходность Зависимость от местоположения Необходимость исследования окружения\r\n Большая стоимость единичного актива Высокий барьер входа\r\n Необходимость в оценке Затраты\r\nОстановимся на основных свойствах недвижимости как инвестиционного актива.Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Поэтому для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, напротив, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает ее весьма привлекательным инвестиционным активом для диверсификации риска портфеля.
Низкая ликвидность. Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при
адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
Большая стоимость единичного актива и высокие барьеры входа на рынок. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
До недавнего времени основным способом инвестирования в недвижимость была покупка объектов недвижимости (т.е прямые инвестиции), но в последнее время возрастающая доходность данного вида инвестиций и ряд недостатков данного инвестиционного актива, обусловленный ее свойствами, о которых говорилось выше (высокая стоимость единичного актива, низкая ликвидность и ряд других) обусловили появление различных инструментов инвестирования в недвижимость.
Принимая во внимание специфику недвижимости как инвестиционного актива, прямые инвестиции были доступны только для ограниченного круга инвесторов. Более того, прямые инвестиции в недвижимость на зарубежных рынках являются вложениями высокого риска, ввиду специфики рыночной практики, законодательства и культуры.
Исходя из данных предпосылок, инвесторы всегда искали альтернативные способы вложения в недвижимость, такие как создание СП, синдикатов и фондов, участие в инвестиционных трастах и т.д. Каждая из подобных организаций имеет свою инвестиционную стратегию в части количества объектов недвижимости, их функционального использования (торговые, офисные и т.д.), местоположения, юридического статуса и уровня риска.В ответ на спрос со стороны инвесторов появилось большое количество всевозможных инструментов инвестирования, предлагающих доступ к недвижимости в различных странах, различных типов, с разным уровнем риска.
Основными инструментами осуществления портфельных инвестиций в недвижимость являются:
Некотируемые на бирже (различные фонды инвестирования в недвижимость)
Котируемые на бирже (трасты инвестирования в недвижимость (REITs), ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью (например, Property Income Certificates или ипотечные бумаги, обеспеченные ипотекой Mortgage Backed Securities)).
Более подробно структура инструментов по видам представлена на рисунке
Рисунок 1.15. Инструменты инвестиций в недвижимость Также инструменты по инвестированию в недвижимость можно подразделить на долевые и долговые:
Табл. 1.8. Долевые и долговые инструменты инвестирования
\r\n Долевые инструменты Долговые инструменты\r\nПрямые Прямые инвестиции, базовые активы, недвижимые активы компаний ипотечные закладные\r\n частные прямые инвестиции \r\nПортфельные Частно торгуемые долевые инвестиции в собственность частные долговые инвестиции\r\n Финансовые активы, публично торгуемые секьюритизация долевых инвестиций в недвижимость: секьюритизация долговых инвестиций в недвижимость:\r\n акции компаний недвижимости RMBC (ипотечные цб, обеспеченные жилой недвижимостью)\r\n REITs CMBS (ипотечные цб, обеспеченные коммерческой недвижимостью)\r\n фонды недвижимости, котируемые на бирже \r\nНиже приводится описание наиболее популярных инструментов
инвестирования.