Американский ипотечный кризис (начало— 2007 год)

Кризису предшествовал самый продолжительный спекулятивный рост цен на жилую недвижимость в США, отмеченный в послевоенном периоде.

Real House Sale Prices (1953=100)

Source: OFHEO.

Рисунок 1.11. Динамика роста цен на жилую недвижимость Источник: Университет Любляны, http://www.ef.uni-lj.si7

Рост цен на недвижимость создавал серьезные предпосылки для роста невыплат по кредитам. Развитие ипотечного рынка делало возможным

рефинансирование ипотеки, а рост цен на недвижимость позволял обслуживать долг только за счет увеличения стоимости недвижимости, что провоцировало многих несостоятельных граждан брать кредит на покупку недвижимости и не заставляло задумываться о проблеме обслуживания кредита и выплате долга.

Причинами роста являлись монетарная политика США, рост избытка капитала, снижение доходности других финансовых активов и, главным образом,

52

развитие секьюритизации ипотечного рынка . Сложные многоступечатые схемы ипотечных ценных бумаг и деривативов затрудняли процесс контроля и распыляли риск между многочисленными конечными держателями ипотечных финансовых инструментов.

Среди макроэкономических причин можно отметить низкую процентную ставку большинства центральных банков в связи с политикой экономической экспансии, а также непривлекательность для инвесторов других ценных бумаг после кризиса «Dot сот».

В связи с ростом рынка ипотеки, избыточным предложением длинных денег и обострением конкуренции в сфере банковских услуг в общем объеме выданных банковских кредитов возрастала доля субстандарных кредитов (кредит для заёмщиков с небезупречной кредитной историей; по ставке, превышающей прайм-рейт на несколько пунктов).

Табл.

млрд. долл. секъюритшкравашю. субсташйещнтшх unarm млрд. дохл. ДОЛЛ сетаритшированн ПС, мх субстамдартннх ипотек млрд. дошл.\r\n2001 S2.215 $190 8.6 S95 50.4\r\n2002 $2.885 S23I 8.0 $121 -j\r\n2003 $3.945 $335 8.5 $202 60.5\r\n2004 $2.920 S540 / 18.5\\ 1 \\ S401 74.3\r\n2005 $3.120 S624 20.0

V §50" 81.2\r\n2006 $2.980 $600 $483 80.5\r\nИсточник: Университет Любляны, http://www.ef.uni-lj.si/

В 2004 году доля данных кредитов возросла на 10% и составила 18,5 от общего числа кредитов (540 млрд. долл.). Ипотечные банки не хотели держать у себя на балансе такое количество субстандартных кредитов, поэтому значительная доля данных кредитов была секьюритизированна (к примеру, в 2006 году доля секьюритизированных кредитов составляла 73%).

Основные причины кризиса: рост цен, который позволял обслуживать долг путем рефинансирования ипотеки и сложная система «структурирования финансирования», которая позволяла «продавать» финансовые инструменты обеспеченные сомнительными долгами в качестве высоконадежных инструментов (CDO класса AAA).

Процесс структурирования финансирования по ипотечным кредитам представляет собой многоуровневый процесс. Вначале на основе ипотечных кредитов выпускаются ипотечные ценные бумаги. Выпуск осуществляется в несколько траншей, первый из которых считается наиболее «безрисковым». Данным траншам ценных бумаг присваиваются рейтинг в зависимости от степени риска (последний транш имеет самую высокую степень риска, и, следовательно, самую высокую доходность). Необходимо заметить, что в последние годы, доля

субстандартных кредитов неуклонно возрастала, банки, чтобы себя обезопасить секьюритиз ир овали именно данные кредиты. Таким образом, молено предположить, что основная часть ипотечных бумаг была основана на субстандартных кредитах.

Затем данные ценные бумаги включались в различные CDO (облигация, обеспеченная долговыми обязательствами (Collateralized Debt Obligation - CDO)), ценные бумаги, обеспеченные пулом из различных типов долговых инструментов .

Данным бумагам также присваивался рейтинг, ведущими рейтинговыми агентствами, в зависимости от соотношения входящих в CDO ценных бумаг.

Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Его катализатором стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками.

Sources Monsase Bankers Association

Рисунок 1.12. Процент невыплат no различным ипотечным кредитам, %

Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной

2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших мировых финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. Таким образом, кризис на рынке недвижимости США затронул финансовый сектор.

Важно отметить, что европейский банковский сектор больше пострадал от ипотечного кризиса, чем американский. По данным IIF совокупные убытки банков во всем мире с начала 2007 года составили 387 миллиардов долларов, при этом 200 миллиардов долларов потеряли европейские финансовые организации. Данные факты привели к кредитному сжатию на мировом рынке финансов, что нашло отражение в росте мировых процентных ставок и спаду в мировой экономике в целом.

Таким образом, американский кризис был вызван сложной структурой производных финансовых инструментов на основе американских ипотечных

кредитов, и как следствие невозможностью оценить реальную степень риска конечного финансового инструмента.

Трансмиссия кризиса. Американский ипотечный кризис отразился рынках недвижимости практически всех стран. Но его влияние было неодинаковым. Трансмиссия кризиса прошла двумя основными путями, которые определяют степень и вид влияния данного кризиса на рынки других стран. Как уже говорилось, кризис был вызван развитием секьюритизации кредитов, выданных под залог недвижимости. Падение данного рынка вызвало отток инвестиций не только из сферы недвижимости, но и в целом из экономики, что привело к кредитному сжатию и увеличению ставки процента. Таким образом, можно выделить два уровня распространения кризиса 1 через рынок секьюритизации 2 через финансовый рынок.

Рисунок 1.13. Трансмиссия американского ипотечного кризиса

1 уровень распространения кризиса охватывает регионы и страны, которые наиболее активно действовали на рынке секьюритизированных продуктов на основе недвижимости (основными из которых были СМВС, commercial mortgage backed securities и RMBC, residential mortgage backed securities). В ряде стран были развиты рынки данных продуктов, другие были активными покупателями американских ипотечных инструментов или финансовых инструментов, включающих значительную долю американских ипотечных бумаг (главным образом, CDO). Конечными покупателями данных «высоконадежных» продуктов были банки, пенсионные фонды и страховые компании Европы, Австралии, Канады и Японии.

В приведенной ниже таблице показаны наиболее активные рынки CMBS в 2007 году.

Табл. 1.6. Рынок СМВС в 2007 году, млн. долл. США\r\nСтрана/ Регион СМВС Инвестиционные продажи СМВС как % от общего количества инвестиционных продаж\r\nСША 230 515,2 45\r\nЕвропа 44,6 224,7 20\r\nВеликобритания 19,2 106,9 18\r\nЯпония 14,8 38,6 38\r\nКанада 3,2 19,6 16\r\nАвстралия 1,2 29,8 4\r\nСингапур 1 4,3 23\r\nЮжная Африка 0,5 1,8 28\r\nПрочее 0 131,9 0\r\nИсточник: http://mvw.

Падение цен на недвижимость в США вызвало увеличение числа невыплат по обслуживанию ипотечного долга (так как обслуживание долга было основано не на реальных доходах, а на росте цен на недвижимость), и, следовательно, платежей по CDO, тем самым, подорвав доверие инвесторов к рынку секьюритизированных продуктов и падению данных рынков.

jmpi. iam.

Европа+

Южная Америка

Северная Америка

Рисунок1.14. Динамика инвестиций в недвижимость по регионам (янв-фев. 2008

против янв.-фев. 2007), %

Исто чни к: http :/fyvww. rcanalitics. com

На рынках тех стран и регионов, где основная масса сделок совершалась путем выпуска ценных бумаг (CMBS) наблюдается значительное снижение деловой активности, т.е. рецессия. Также, так как основными игроками рынка секьюритизированных продуктов были банки, обвал данного рынка вызвал банкротства ведущих мировых банков и ужесточение кредитной политики, которая привела к мировому кредитному сжатию.

2 уровень. Рынки недвижимости других стран были затронуты посредством мирового кредитного сжатия. Рост процентной ставки и сложность получения кредита фактически заморозили активность на рынках недвижимости отдельных стран в том числе и на российском. Но в отличие от развитых стран, где основная масса инвестиций была направлена на рынок секьюритизированных инструментов, следовательно, его падение обуславливает инвестиционную

непривлекательность данных рынков; то рынки развивающихся стран сохраняют свой инвестиционный потенциал для инвестиций в недвижимость.

Таким образом, анализ мирового опыта возникновения кризисов (японского, азиатского и американского) позволяет выявить следующие факторы, сигнализирующие о возможном проявлении кризисных явлений:

Значительный рост притока инвестиций (иностранных и национальных) в сектор недвижимости;

Рекордное увеличение кредитования недвижимости банковским сектором (рост доли кредитов под залог недвижимости в общем объеме банковских кредитов);

Спекулятивный рост цен, не подтвержденный фундаментальными факторами;

Сильная корреляция динамики роста рынка недвижимости и фондового рынка (т.е.

Стабильный рост экономики в течение продолжительного периода, который поощряет возникновение «инвестиционного оптимизма»;

Рост сектора недвижимости значительно опережающий рост экономики в целом.

Анализ причин возникновения крупнейших финансовых кризисов показывает, что среди основных причин, которые спровоцировали данные кризисы, было падение рынка недвижимости, вызванное спекулятивным притоком инвестиций (как правило, иностранных). Данное положение позволяет сделать вывод о том, что инвестиционные процессы на рынке недвижимости имеют определяющее значение не только для развития рынка недвижимости, но и оказывают влияние на экономику в целом. Поэтому необходимо уделить особое

внимание анализу инвестиций в недвижимость, определить специфические черты недвижимости как инвестиционного актива, факторы повышенного интереса к данному активу и рассмотреть эволюцию механизмов инвестирования в недвижимость.