<<
>>

Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности; (2) особенности недвижимости как товара; (3) особенности организационно-правового характера; (4) особенности инвестиционного характера (см.

рис. 6.2).

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание ее недр могут быть перемещены, но географическое расположение некоторого данного участка Земли никогда не может быть изменено. Оно фиксировано.

(1)

(2)

(3)

•Иммобильность

* Специфика

•Раздельность

•Уникальность

оборота(через

прав

• Относительная

оборот прав)

•Своеобразие

дефицитность

•Специфика

на ло гообл ожен ия

•Длительность

жн зн енного

• Необходимость

создания и сроков

К

цикла

\\—К

инвестиционного

службы зданий

Г)

•Потенциал роста

)

менеджмента

• Вечность земли

/ /

стоимости земли

V

при потенциале

(4)

снижения

• Низкая

стоимости зданий

ликвидность

• Низкая

• Повышенный

эластичность

риск

предложения

* Гибкость условий

финансирования

Рнс.

6.2, Взаимосвязь особенностей недвижимости как физического тела и как объекта инвестиций

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли могут быть довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения — наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов. Например, российский классификатор основных средств выделяет 7 типов зданий со сроками полезного использования: от 5—7 лет (киоски и ларьки) до 30 лет и выше (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей). Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

Специфика жизненного цикла.

Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой-внешней среды — влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но возможно создать копию или провести реконструкцию руин. А предложение земли в принципе невозможно увеличить — оно ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость.

Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

•Раздельность (делимость) юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Права могут быть разделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, владения и распоряжения); по элементам объекта (на земельный участок и на здания); по времени их осуществления. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользо/ вания объектом, вытекающего из контракта, и т. п. Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка — это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитут — это ограниченное право пользования чужим имуществом. Применительно к земельному участку (другой недвижимости) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода (проезда) через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Но если в США и Западной Европе инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют, в основном, для физических лиц.

Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Кроме того, определенные инвестиции в недвижимость носят долгосрочный и относительно стабильный характер, что объясняется постоянной необходимостью поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии.

Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (иначе —ситусУ зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Гибкость условий финансирования. У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом — по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Основные инвестиционные характеристики недвижимости. В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие.

  1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.
  2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.
  3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.
  4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.

Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них — получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. Б практической плоскости к важнейшим результатам инвестиций в недвижимость следует отнести следующие ключевые возможности.

Получение дохода. Потоки доходов от недвижимости делятся на два вида: текущий рентный доход (периодический доход от аренды) и доход от перепродажи (реверсия).

Получение налоговых преимуществ. Во многих странах налоговое законодательство позволяет вычитать стоимость вновь приобретенной недвижимости из общего дохода от нее, что уменьшает налогооблагаемую прибыль; существуют также льготы по подоходному налогу. В России владение недвижимостью предполагает уплату налога на имущество организаций, сумма которого уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций, так как в соответствии с Налоговым кодексом РФ включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и, следовательно, приводит к уменьшению суммы налога па прибыль. Налоговым кодексом РФ предусмотрены также льготы по подоходному налогу с физических лиц, приобретающих недвижимость, в виде так называемых имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Защита инвестиций от инфляции. В идеале, если актив надежно страхует от инфляции, любое ее повышение будет компенсировано повышением номинальной ставки дохода от актива. Большинство данных подтверждают, что коммерческая недвижимость является лучшей страховкой от инфляции по сравнению с акциями и облигациями.

Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска Ситуация в 1960—1970 гг. в США показала, что крупные операции с финансовыми активами автоматически подвергают портфель ударам высоких и неожиданных всплесков инфляции, кроме того, возникла необходимость дальнейшей диверсификации портфеля с целью снижения уровня вероятного риска.

Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства)[48].

Никто не знает точно стоимости всей недвижимости. По некоторым оценкам, стоимость всей имеющейся в Соединенных Штатах коммерческой и жилой недвижимости, соответствующей установленным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд до 4,7 трлн долл. (Управление портфелем..., с. 17). Аналогичные оценки по Российской Федерации, по всей видимости, станут возможны только после завершения создания общероссийского земельного кадастра и кадастра недвижимости.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых странах — это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует несколько подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами — правительственными ценными бумагами и корпоративными облигациями. На основе данных о суммарном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэффициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допущение, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стоимости предмета залога. Эти данные, конечно, не учитывают недвижимость, свободную от залога. В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается прежде всего как средство приобретения недвижимости, растянутое на 25—30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. «Мизерность» российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот способ в отечественной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показателем размеров стоимости недвижимости является объем инвестиций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительства, (частного и государственного) в развитых странах оценивается из\' расчета 8—10% валового национального продукта и включает многое — от домов до плотин, новых магистралей и систем обработки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собственности. Но так или иначе, цифры показывают, что это значительный ежегодный прирост стоимости в дополнение к существующей.

Методология использования этих данных для определения суммарных показателей стоимости недвижимости статистически имеет слабости, поскольку используемые показатели суть оценочные величины. Однако можно сделать вывод о существенном значении и роли инвестиций в недвижимость в общей инвестиционной активности в развитых странах. Например, в США емкость рынка коммерческой недвижимости почти эквивалентна корпоративному и превышает рынок государственных облигаций (рис. 6.3).

0J                             ,                    .                ;

Коммерческая Корпоративные Ценные бумаги Облигации недвижимость              ценные правительства              штатов

бумаги              США и муниципа

литетов

Рынок актива

Рис. 6.3. Инвестиции в недвижимость в сопоставлении с другими инвестиционными активами в США на 1990 г.

Источник: Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Пер. с англ. / Под ред. Проф. С. Г. Беляева, М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

Необходимо отметить, что сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в России особенно сложно по ряду причин. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в связи с отсутствием учета земли (основополагающего вида недвижимости) и отражения ее в структуре российских финансовых отчетов. В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадастрового учета, основанных на рыночной стоимости объектов недвижимости.

Информация Госкомстата России представлена в основном данными о доле зданий и сооружений в структуре основных фондов в промышленности, а также о структуре инвестиций в основной капитал. В частности, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности промышленных предприятий России, составляет примерно 50% от общей стоимости их основных фондов. Доля зданий и сооружений в основном капитале превышает в среднем за последние несколько лет 57% (табл. 6.1). При этом необходимо учитывать, что в совокупность основных фондов входит также земля, однако официальная статистика национального богатства России представлена информацией лишь о составе земельной площади и объемах в натуральном выражении[49].

Таблица 6,1

Динамика структуры инвестиций в основной капитал по видам

(в % к итогу)

Направлення инвестирования

і 998

1999

2000

Жнлшца

16,3

14,3

10,7

Нежилые задания и сооружения

45,1

41,5

43,6

Машины, оборудование, инструмент, инвентарь

29,9

36,3

35,7

Прочие

8,7

7,9

10,0

Всего инвестиций

100

100

100

Источник: Российский статистический ежегодник. Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2001. С, 571.

<< | >>
Источник: В.В. Ковалев. Инвестиции: Учебник / Под ред В.В. Ковалева, В В. Иванова, В.А. Лялина — М.: ООО «ТК Велби»,2003. — 440 с. 2003

Еще по теме Особенности недвижимости как объекта инвестиций:

  1. 2.1. Основные характеристики рынка недвижимости
  2. 3.2. Принципы оценки недвижимости
  3. 3.3. Государственно-частное партнерство как механизм привлечения\r\nвнебюджетных инвестиций в социальную сферу региона
  4. 1.4. Особенности инвестирования в недвижимость
  5. Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»
  6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций
  7. Недвижимость как инвестиция
  8. 2.1. Недвижимость как финансовый актив. Рынок недвижимости
  9. 4.2 Приоритетные источники инвестиций в проекты инновационного воспроизводства основного капитала
  10. 7.3. Источники средств для долгосрочных инвестиций в основной капитал и методы финансирования
  11. Земельная недвижимость как объект вещных прав
  12. Право собственности юридических лиц на земельную недвижимость
  13. § 2. Характеристика объектов финансового инвестирования (финансовые инструменты)
  14. 15.2. Инвестиции как объект страхования
  15. §2. Законодательство об иностранных инвестициях в развивающихся странах и странах с переходной экономикой, участвующих в АТЭС (на примере Китая и России)
  16. §2. Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья
  17. § 2. Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора
  18. 2.3 Особенности правового положения казахстанских и других иностранных банков за рубежом
  19. Правомочия публичного собственника автомобильной дороги как объекта общественной (публичной) инфраструктуры. Содержание автомобильной дороги как основное правомочие и обязанность собственника
  20. § 1. Договор как средство правового регулирования предпринимательского отношения по эксплуатации опасных производственных объектов
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -