5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ори-ентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами про-мышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации террито-рии.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

выработка градостроительной политики и социальное планирование;

формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие го-родской среды;

определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.