10.5.3. Кредити фізичним особам довгострокового характеру

Рис. 10.2. Схема цілей, на які надаються довгострокові кредити

фізичним особам.

З метою надання допомоги громадянам у будівництві (реконструкції) та придбання житла банками можуть видаватися три види житлових кредитів:

короткостроковий або довгостроковий на придбання та забудову землі під попереднє житлове будівництво;

короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, тобто безпосередньо для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит);

довгостроковий кредит для придбання житла.

В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового будівництва й забезпечення житлом:

• дотаційні - спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного і місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм, а саме:

молодіжного житлового будівництва;

забезпечення житлом військовослужбовців;

«будинок на селі»;

забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС;

забезпечення житлом державних службовців;

корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;

банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів і кредитів для фінансування будівництва житла.

Житлове кредитування населення здійснюється банками при дотриманні основних принципів кредитування: цільового використання, забезпеченості, терміновості, платності й поверненості.

Обов\'язковою умовою надання довгострокового кредиту є страхування об\'єктів кредитування на користь банку протягом усього періоду користування кредитом. Копія страхового договору подається банкові позичальником у строки, передбачені кредитним договором.

Видача кредиту позичальникам здійснюється у безготівковій формі шляхом:

оплати розрахункових документів на матеріали, конструкції, обладнання, надані послуги, виконані роботи;

перерахування коштів на поточний рахунок позичальника (у разі здійснення будівництва власними силами) на підставі розрахунку готовності об\'єкта кредитування;

перерахування коштів на поточний рахунок продавця квартири, житлового будинку чи гаража.

У виняткових випадках установа комерційного банку може видавати кредит готівкою з правом контролю за цільовим використанням коштів.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і насамперед на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту не-можливий.

Суб\'єктами іпотечного кредиту є:

кредитори з іпотеки - іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

позичальники - фізичні особи, які мають у власності об\'єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об\'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об\'єктами іпотечного кредиту є: житлові будинки, квартири, споруди, будови, земельні ділянки, що є власністю позичальника - фізичної особи і не фігурують як об\'єкти застави в інших чинних кредитних договорах. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об\'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики.

На практиці у процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не належить до розряду високоліквідних активів. У зв\'язку з довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

іпотечне зобов\'язання, яке видається позичальником кредиторові на підтвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна у разі невиконання позичальником свого зобов\'язання, забезпеченого заставою майна;

закладний лист - довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує дохід у формі відсотків.

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів - закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена у банк нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов\'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі зазначається майно (нерухомість), до якого цей документ належить.

Необхідною умовою отримання іпотечного кредиту є надання позичальником - фізичною особою у банк документів, які підтверджують її право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. Найбільш поширені у вітчизняній практиці цільові короткострокові кредити (разові кредити), які надаються з простих позичкових рахунків.

Банк здійснює кредитування фізичних осіб:

забудовників приватних житлових будинків/нежитлових приміщень;

інвесторів будівництва багатоквартирних житлових будинків, індивідуальних будинків, нерухомого майна нежитлового призначення;

покупців новозбудованого житла/нежитлових приміщень;

покупців нерухомого майна на вторинному ринку;

покупців земельних ділянок з подальшою забудовою або без неї;

позичальників, які здійснюють ремонт, реконструкцію, добудову нерухомого майна та ін.

Потенційний позичальник повинен:

бути резидентом України, проживати або працювати в регіоні за місцезнаходженням установи банку;

мати стабільний рівень доходів і бути кредитоспроможним або може отримати необхідні кошти в результаті продажу наявного житла, іншого нерухомого майна тощо;

бути особою, яка не притягалася до кримінальної відповідальності;

надати банку забезпечення повернення кредиту, яке відповідає всім вимогам банку;

бути особою, яка досягла 21-го року.

Іпотечний кредит не надається банком, якщо:

продаж нерухомого майна здійснюється за дорученням власника (чи співвласника) іншою особою;

нерухоме майно є предметом судового спору або стосовно його власника порушена кримінальна справа;

фінансовий стан позичальника не відповідає вимогам банку;

наявна інформація щодо неналежного виконання позичальником або майновим поручителем зобов\'язань за раніше отриманими кредитами, що призвело до порушення строків виконання цих зобов\'язань;

право власності на нерухоме майно або майнові права, що надаються в забезпечення, не оформлене належним чином, та ін.

Особливої важливості набуває оцінювання предмета іпотеки, яке здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства України. Оцінка предмета іпотеки суб\'єктом оцінної діяльності має визначати:

вартість предмета іпотеки;

наявність дефектів майна і його спорудження, що можуть негативно вплинути на стан нерухомого майна у майбутньому та вимагати подальшого вивчення чи здійснення експертної оцінки (у разі наявності будь-яких дефектів);

фактори, які можуть мати несприятливий вплив на можливість продажу предмета іпотеки (у разі наявності).

Початковий аванс у рахунок оплати вартості нерухомого майна сплачується клієнтом до моменту надання іпотечного кредиту.

Усі збори та витрати, пов\'язані з оформленням договору купівлі- продажу, договору кредиту, іпотечного договору (оплата послуг нотаріуса, оцінювача, будь-яких державних зборів і платежів, пов\'язаних з реєстрацією договорів та правовстановлюючих документів), з процесом надання кредиту, страхування майна, особистого страхування та ін. здійснюються за рахунок власних коштів позичальника.

Кредитування здійснюється за умови укладення іпотечного договору. Установа банку одночасно до укладення кредитного договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту.

опис усіх грошових зборів та витрат, пов\'язаних з встановленням іпотеки;

комісії, що сплачуються позичальником при достроковому погашенні заборгованості за кредитом, якщо це обумовлено діючою політикою банку і передбачено договором кредиту;

відповідальність позичальника за невиконання своїх зобов\'язань за кредитним договором та юридичні наслідки цього невиконання;

інші умови за рішенням банку.

Крім цього, перед укладенням кредитного договору банк має надати клієнту в письмовій формі інформацію про умови кредитування, а також детальний розпис сукупної вартості кредиту з урахуванням процентної ставки за ним, погашення основного боргу, вартості супутніх послуг (послуги нотаріуса, послуги страхових компаній, послуги реєстраторів за внесення даних про заставу в Державний реєстр обтяжень рухомого майна), а також інших фінансових зобов\'язань.