Классификация кредитов по характеру обеспечения
Обеспеченные кредиты — это общий термин, обозначающий залог, покрытые выставленные аккредитивы, гарантии и другие контрактные механизмы, цель которых — уменьшение кредитного риска.
Термин «обеспечение» в США имеет следующие значения: 1. Collateral — имущество, предоставляемое заемщиком банку-кредитору в качестве обеспечения погашения кредита. В этом случае банк застрахован от риска: при нарушении обязательств он вправе pea- лизовать залог, и если вырученной суммы недостаточно для покрытия всей суммы долга, он имеет право как кредитор, не застрахованный от риска, претендовать на недостающую сумму на основании имеющегося долгового обязательства заемщика.Ценные бумаги, служащие обеспечением, депонируются у банка одновременно с бланковой переуступкой прав и могут быть использованы для удовлетворения претензий банка в случае непогашения кредита заемщиком.
В качестве обеспечения может быть использован любой вид имущества, для которого имеется готовый и устойчивый рынок. Однако стоимость различных видов имущества может быть подвержена большим колебаниям из-за действия ряда факторов,
К основным видам обеспечения относятся недвижимость, облигации, акции, обязательства, акцептованные векселя, депозитные сертификаты, банковские сберегательные книжки, движимое имущество (включая зерно и домашний скот), коносаменты, покрывающие легко реализуемые непортящиеся биржевые товары, сохранные расписки, переоформленные в пользу кредитора, банковские счета и доверительные расписки. Некоторые виды собственности неприемлемы в качестве обеспечения, поскольку они не могут быть быстро реализованы или их стоимость невозможно установить. Основными факторами, определяющими приемлемость имущества в качестве обеспечения, являются быстрая реализуемость на рынке, постоянный характер спроса, активность самого рынка, легкость передачи права собственности, степень колебаний рыночной цены и характер самого обеспечения (например, при предоставлении ссуды, обеспеченной ценными бумагами, предлагаемое обеспечение должно быть высокодиверсифицированным).
Обеспечение, или стоимость залога имущества представляет собой отношение суммы кредита крыночной стоимости имущества.Само по себе наличие обеспечения не означает, что данная ссуда, имеет более высокое качество по сравнению с необеспеченной ссудой. Тем не менее наличие обеспечения согласно закону повышает максимальный лимит ссуды, который может быть предоставлен банком одному заемщику. Кредит для покупки акций, который банк может предоставить под обеспечение, регулируется требованиями маржи, устанавливаемыми Советом управляющих ФРС в Правилах Т, U и Х (см. подраздел 4 темы 2). Эти правила применяются к операциям с акциями и другими финансовыми инструментами, такими как опционы, варранты и облигации, конвертируемые в акции. Маржа обозначает (в процентном выражении) ту часть суммы сделки, которую заемщик должен внести наличными (и, следовательно, ту часть, которую он может получить в кредит). Требова- страница . 94
ние маржи касается только первоначальной сделки: если курс акций, купленных с маржой, снизится, от заемщика не требуется внесения дополнительного обеспечения или погашения части ссуды с целью восстановления прежнего соотношения между ссудой и обеспечением. 2. Security — залог имущества или обещание оплатить долг. Различают два вида обеспечения:
имущественное обеспечение может быть представлено любым имуществом (или документом, подтверждающим имущественные права), которое передается как залог оплаты ссуды или гарантия исполнения контракта;
личное обеспечение — гарантия, которую дает одно лицо в отношении другого, чей кредитный авторитет недостаточен для предоставления ссуды без материального обеспечения. Приличном обеспечении не происходит залога собственности, достаточно лишь подписи какого-то лица, несущего финансовую ответственность. Личное обеспечение представляет ценность лишь в случае безупречной репутации этого лица.
В последние годы в практике банковского кредитования под залог используются различные виды обеспечения: облигации, акции, простые векселя, коммерческие акцепты, банковские акцепты, коносаменты, складские свидетельства, депозитные сертификаты, закладные на недвижимость, закладные на движимое имущество, дебиторская задолженность, расписки в получении имущества в доверительное управление, обращающиеся страховые полисы, сберегательные книжки и т.п.
Наиболее широко в качестве обеспечения используются закладные.
Оборот закладных имеет высокий уровень юридического обеспечения. Это позволяет обеспечивать права участников на всех стадиях кредитных и залоговых отношений.Рассмотрим отдельные виды закладных, используемых в практике банков США.
Закладная возобновляемая (Rollover Mortgage) — это разновидность обеспечения ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой. Закладная фиксирует эту ставку на определенный период времени, например на 3—5 лет, с условием ее пересмотра в дальнейшем. Ссуды с периодически пересматриваемыми процентными ставками называются возобновляемыми, или ролловерными, ипотеками.
Вторая закладная (Second Mortgage, Wraparound Mortgage) .Термин имеет следующие значения:
1. Second Mortgage — закладная (ипотека) на недвижимость, которая уже была заложена.
Например, владелец недвижимости, которая оценена в 50 тыс. долл., получивший в долг 25 тыс. долл. под первую закладную на эту недвижимость,
может изъявить желание получить дополнительно 5 тыс. долл. под вторую закладную на нее, доведя общий уровень задолженности до 30 тыс. долл. В случае отказа от оплаты либо основной суммы долга, либо процентов по нему владелец первой или второй закладной может потребовать продажи недвижимости для удовлетворения своих требований. Если эту операцию совершает владелец первой закладной, то при продаже имущества должника владелец второй закладной не получит ничего до тех пор, пока первый не получит все, что ему причитается. Поскольку надежность кредитования под вторую закладную ниже, чем под первую, кредитован ие под нее сопряжено с большим риском. Степень риска по второй закладной зависит от разницы между оценочной стоимостью i [едвижимости и общим объемом предоставленных под эту собственность ипотечных ссуд. Чтобы компенсировать большую степень риска по кредитам под вторую закладную, по ним устанавливается более высокая процентная ставка. Национальные банки имеют право предоставлять ипотечные кредиты только под первую закладную. Однако в инструкциях Контролера денежного обращения зафиксировано, что вторичное право ареста за долги {subordinate lien) на недвижимость может рассматриваться как «первое право», если:
банк имеет право оплатить долг по всем предыдущим закладным и стать первым держателем права ареста за долги {first lien holder);
банк фактически располагает средствами, отданными в залог заемщиком непосредственно или от его имени, в сумме, достаточной для выкупа всех предыдущих закладных; или заемщик несет ответственность за все средства, перечисленные банком, включая любую сумму, переведенную для укрепления позиции банка как владельца первой закладной; банк с самого начала ссуды может предоставлять, не нарушая инструкций Контролера денежного обращения или иного закона или предписания, средства заемщику с учетом неоплаченной задолженности по предыдущим закладным.
Банкам штатов и трастовым компаниям в некоторых штатах разрешено предоставлять ссуды под вторую закладную, но с определенными ограничениями.
В большинстве штатов сберегательным банкам запрещено предоставлять такие ссуды.2. Wraparound Mortgage — вторая закладная, которая позволяет увеличить общую сумму займов должника под ипотеку, не затрагивая первую ипотеку.
Например, владелец ипотеки, обеспечивающей кредит на 2 млн долл., может получить дополнительно 1 млн долл. от кредитора, который согласится принять вторую, «младшую», ипотеку в качестве обеспечения нового ипотечного займа на общую сумму 3 млн долл. Обычно должник по ипотеке осу- ществляет платежи держателю второй закладной, который производит окончательные расчеты с держателем первой, «старшей», закладной. Может быть и третья, и четвертая закладная. На практике такие закладные встречаются редко, поскольку достаточно сложно найти кредитора под такое обеспечение. Чтобы избежать клейма заемщика под третью (четвертую) закладную, владелец собственности при желании получить дополнительные средства может погасить задолженность по предыдущим закладным и взамен оформить одну перпую закладную на всю сумму, если обеспечения достаточно па подобную операцию. Закладная закрытая (Closed-end Mortgage) запрещает дальнейшее увеличение задолженности по имуществу, заложенному в качестве обеспечения. Это означает, что по этой закладной лимит суммы долга против заложенного имущества уже исчерпан. Ее преимущество по сравнению с «открытой» закладной заключается в том, что «закрытая» ипотека защищена от сокращения доходов и не требует защитных механизмов от повторного заклада имущества и дробления обеспечения. Закладная на движимое имущество (Chattel Mortgage) — закладная с движимым (вместо недвижимого) имуществом в качестве обеспечения. Движимые товары (личная собственность), такие как железнодорожное оборудование, машинное оборудование, мебель, легковые или грузовые автомобили, домашний скот, сельскохозяйственные культуры, могут быть движимым имуществом, которое отдается в залог по закладной на движимое имущество. По форме закладная на движимое имущество подобна закладной под недвижимость, представляя передачу правового титула на заложенное имущество, обеспеченное ссудой, которая может быть отменена.
Движимым имуществом является и простой вексель, который служит доказательством личного обещания вернуть долг.Важное сходство между закладными под недвижимость и на движимое имущество заключается в том, что никакой замены обеспечения быть не может, и закладная в обоих случаях относится к конкретным предметам, описанным в ней. Поэтому при наличии закладной на движимое имущество необходимо обращать внимание на возможность легкой идентификации конкретных предметов, указанных в ней, так как из-за того, что они могут передвигаться, возможна их несанкционированная замена. В последние десятилетия по мере расширения потребительского кредита и других форм кредитования под личную собственность закладные на движимое имущество давно уже перестали считаться признаком слабого обеспечения в риске неплатежей по ссуде.
Закладная открытая (Open Mortgage) — закладная, не исключающая возможности дальнейшего увеличения долга.
По открытой закладной не устанавливается предельная величина задолженности по векселям или облигациям, выпускаемым в соответствии с ее условиями, хотя на практике общая сумма долга лимитируется ограничительными обязательствами по договору, включая и новые долги. При этом устанавливаются минимальные коэффициенты долга к активам и определяется величина покрытия по определенным доходам. Разновидностью открытой закладной является л имитированная открытая закладная, в которой общая сумма разрешенного лимита хотя и зафиксирована, но очень тесно связана с реальными потребностями в финансировании. Поэтому для дополнительного финансирования необходим значительный их рост, что обычно указывается в договоре, содержащем защитные и ограничительные оговорки. Под открытую или лимитированную открытую закладную выпуск облигаций производится время от времени специальными сериями.
Закладная особо крупная, «джамбо» {Jumbo Mortgage). Так называют закладные, продаваемые на вторичном рынке по стоимости выше 153 100 000 долл. На вторичном рынке закладных Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредита и Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита принимаются закладные стоимостью до 153 100 000 долл.
Закладные фермерские {Farm Mortgage) — закладные под фермерское недвижимое имущество.
Заимствование средств по фермерским закладным в качестве обеспечения является основным способом мобилизации капитала фермерами для финансирования приобретения собственности и ведения хозяйства. Основными прямыми или косвенными кредиторами фермеров и соответственно держателями фермерских закладных являются Федеральные земельные банки.Федеральные земельные банки США ввели практику использования фермерских закладных с учетом амортизации со сроком погашения не менее 5 и не более 40 лет, по которым выплаты производятся ежегодно или раз в полгода. Земельные банки оказали определенное влияние и на уровень процентных ставок.
В настоящее время все федеральные земельные банки имеют программы учета движения плавающих ставок, позволяющие повысить или понизить процентную ставку в зависимости от рыночных ставок. Результатом этой практики является равномерное распределение между всеми заемщиками затрат на привлечение денежных ресурсов.
В связи с кредитованием под фермерскую собственность федеральные фермерские банки дополнительно предусматривают следующие операции: 1) фермерам разрешается досрочно погашать задолженность, если они имеют возможность и желание совершить такой платеж. Земель- ные банки принимают досрочные платежи и изолируют их так, чтобы можно было присовокупить к ним будущие очередные платежи по распоряжению фермера-заемщика. По принятым на депозит досрочным платежам заемщику выплачивают столько процентов, сколько взимали с него по предоставленной ссуде;
лицо, обращающееся за ссудой, должно предоставить официальный документ, подтверждающий права на владение (собственностью) и уплатить комиссионный сбор за постановку на учет. Прочие расходы в случае их возникновения незначительны;
чтобы земельный банк рассматривал собственность, по которой предоставляется ссуда, как приемлемую, эта собственность должна:
представлять определенный интерес;
обладать потенциальной возможностью в обычном рабочем режиме приносить на протяжении всего срока погашения ссуды достаточную прибыль в сельском хозяйстве для покрытия операционных расходов, включая налоги и другие фиксированные платежи, для поддержания собственности в надлежащем состоянии и внесения регулярных взносов по ссуде, считающейся адекватной для среднего (типичного) владельца собственности;
иметь средний производственный потенциал собственности, достаточный для покрытия расходов семьи на жизнь;
ссуды земельных банков под недвижимость могут предоставляться на следующие цели:
приобретение участка земли для ведения сельскохозяйственной деятельности;
приобретение оборудования, удобрений и домашнего скота, необходимых для надлежащего, функционирования заложенного фермерского хозяйства;
обеспечение фермеров помещениями и мелиорация сельскохозяйственных земель;
погашение задолженности заемщика, возникшей в связи с решением сельскохозяйственных задач или задолженности, возникшей, по меньшей мере, за два года до момента обращения за ссудой;
обеспечение фермера денежными средствами на сельскохозяйственные нужды общего характера.
Закладные и рынок закладных являются основой ипотечного кредитования. Необеспеченные кредиты. Банковское законодательство США с рядом оговорок разрешает банкам предоставлять кредиты без обеспечения. Обычная кредитная линия предусматривает необеспеченные кредиты, если это оправдано с точки зрения риска. Если кредитный риск высок, в качестве защиты используется тот или иной залог; он не устраняет кредитный риск, однако обеспечивает дополнительную воз- можность использовать заложенное имущество и дает статус кредитора, обладающего залогом в случае банкротства. Необеспеченные ссуды оправданны в случае высокого кредитного рейтинга, определяемого на основе надежных финансовых отчетов. В странах, в которых финансовые отчеты ненадежны, типичными являются обеспеченные ссуды.