§ 6. ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ ТА ЖИТЛОВІ КООПЕРАТИВИ

На сьогодні правове становище ЖБК та ЖК регулюється нормативними актами сучасної України і тими, що були прийняті ще за часів СРСР. До останніх треба віднести ЖК України^[177], Примірний статут ЖБК^[178] і т.

Що стосується першої групи, то їх дія є лише формаль­ною, і вони вже давно не вписуються у систему сучасного кооперативного законодавства. Так, якщо звернутися до порядку створення ЖБК, то згідно з вимогами п. 2. Примір- ного статуту ЖБК кооперативи організуються при виконав­чих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при під­приємствах, установах та організаціях. До кооперативів, що організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, приймають громадян, які перебувають у відповідному виконавчому комітеті на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а до коопе­ративів, що організовуються при підприємствах, установах, організаціях, приймають працівників цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також ін­ших громадян у випадках, передбачених законодавством.

Такий порядок створення юридичних осіб приватного права суперечить принципу добровільності їх створення. Адже для створення таких кооперативів потрібно волевияв­лення не фізичних осіб, які є засновниками ЖБК, а органів місцевого самоврядування чи юридичної особи, при яких створюються кооперативи. Отже, такий порядок не відпові­дає загальним засадам створення юридичних осіб приват­ного права і кооперативів зокрема^[179].

Недосконалість правового регулювання ЖБК стала підста­вою для висновку, що така юридична особа, як ЖБК, має бути трансформована в об'єднання співвласників багатоквартир­ного будинку.

Лише з прийняттям Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»^[181] у його ст. 5 було прописано можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Реорганізація відбувається за рішенням загальних збо­рів. Згідно зі статутом (положенням) кооперативу збори мо­жуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного ко­оперативу, які повністю сплатили вартість жилих примі­щень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і на­лежної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперати­ву вони можуть брати участь у зборах, зазначених вище, з метою вступу до об'єднання за згодою власника невиплаче- ної частки майна.

Держава заохочує створення таких об'єднань співвлас­ників тим, що створені відповідно до цього алгоритму об'єднання звільняються від сплати реєстраційного збору.

Така правова конструкція, закріплена на законодавчому рівні, можлива лише для втілення у життя для тих коопера­тивів, всі члени яких сплатили повністю свій пай і можуть вважатися власниками житла. Однак ця конструкція не пристосована до випадків, коли в ЖБК існують члени коо­перативу, які не повністю сплатили свій пай, оскільки ви­никає ряд певних неузгодженостей.

Основні принципові відмінності ЖБК від об'єднання співвласників багатоквартирного будинку полягають у такому:

- ЖБК створюється як для будівництва житлового буди­нку, так і для його експлуатації, а об'єднання - лише для утримання та експлуатації без будівництва;

- у ЖБК діє принцип кооперації щодо рівності голосів під час голосування, а в об'єднанні дозволяється не дотримува­тися цього принципу, наприклад, залежно від житлової площі;

- ЖБК є власником будинку, а в об'єднанні всі - спів­власники житлового будинку.

Новітнє цивільне законодавство передбачає у ст. 384 ЦК України права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та його членів на квартиру в будинку кооперативу. Так, буди­нок, споруджений або придбаний ЖБК чи ЖК, є його власніс­тю. Член ЖБК чи ЖК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

У разі викупу квартири член ЖБК чи ЖК стає її власни­ком, але це не означає його автоматичного виходу із членів кооперативу.

Сучасне визначення ЖБК міститься у Правилах утриман­ня жилих будинків та прибудинкових територій^[183]: це - юриди­чна особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Для правильного правозастосування норм, що регламен­тують діяльність ЖБК, Верховний Суд України на своєму Пленумі прийняв відповідну Постанову «Про практику за­стосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи»^[184]. Пленум ВС України звернув увагу судів на необхідність усунення недоліків у практиці розгляду справ, пов'язаних з користуванням жилими приміщеннями у буди­нках ЖБК, забезпечення їх розгляду в точній відповідності до ЖК України, законодавства України про власність, При- мірного статуту ЖБК, статуту даного кооперативу, інших нормативних актів про ЖБК за неухильного додержання норм процесуального законодавства.

Проблематика ЖБК полягає у розрізненому міжгалузе­вому правовому регулюванні (господарське, цивільне, жит­лове та інші галузі права) і недостатній правовій регламен­тації у законодавстві про кооперацію. Так, Закон України «Про споживчу кооперацію» не став базою для створення єдиної системи споживчих кооперативів, а Закон України «Про кооперацію» не визначив правове становище підпри­ємницьких та непідприємницьких кооперативів. До остан­ніх і потрібно відносити ЖБК, де існують специфічні май­нові відносини між кооперативом та його членами.

Однією з причин непопулярності ЖБК у сучасних умо­вах є те, що члени ЖБК стають власниками квартири тільки після повної сплати свого паю, а згідно зі ст. 384 ЦК Украї­ни - після викупу квартири. Тому до моменту повного вне­сення паїв (викупу квартири) членами кооперативу сам бу­динок із жилими приміщеннями, які в ньому знаходяться, є власністю ЖК. Через це член кооперативу позбавлений ба­гатьох прав, які має власник житла: відчужувати житло, пе­редавати його в спадщину, навіть у випадку, коли член коо­перативу, наприклад, не сплатив лише сто гривень.

Головна відмінність між інвестиційним (пайовим) будів­ництвом та будівництвом, яке проводить ЖБК, полягає у мож­ливості кредитування такого будівництва та виникнення пра­ва власності на житло. У першому випадку використовуються кошти інвесторів, які виступають позичальниками за дого­ворами кредиту і несуть самостійну відповідальність за кре­дитними договорами. І це дає інвесторам можливість широ­кого залучення кредитних ресурсів у житлове будівництво, оскільки вони мають право заставляти майнові права чи саме житло для забезпечення виконання договорів кредиту. Тому комерційні банки надають кредити на інвестиційне та пайове будівництво і не надають кредити ЖБК^[185].

Новітнє законодавство не передбачає створення та державну реєстрацію нових організацій з такою організа­ційно-правовою формою, як ЖБК^[186].