Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Комментируемая статья закрепляет требования, которые должны быть соблюдены при образовании земельных участков в результате их раздела, объединения, перераспределения или выдела. Эти требования являются критериями оценки правомерности образования земельных участков.

Особо нужно отметить, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами. Никаких иных требований, кроме указанных в комментируемой статье и имеющих весьма общий характер, в законодательстве нет. Действующие Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г., предусматривают, что при образовании земельных участков должны учитываться следующие требования:

каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты);

размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;

в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;

в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории;

не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

Границы земельных участков, образуемых как для несельскохозяйственных нужд, так и для вновь формируемых сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств, устанавливаются с учетом их компактного размещения и, как правило, совмещаются с существующими границами полей севооборотов и рабочих участков, с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами и другими природными и созданными трудом человека объектами). Образование земельных участков на орошаемых или осушенных землях осуществляется на условиях, обеспечивающих функционирование мелиоративных систем.