Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
Содержание права собственности на земельный участок составляют права и обязанности собственника. В самом общем виде содержание права собственности на землю определяется в гражданском законодательстве, а затем конкретизируется и развивается в земельном законодательстве.
Как предусматривает ст. 209 ГК, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Содержание указанных правомочий собственника применительно к земельному участку сводится к следующему. Суть правомочия владения заключается в праве собственника фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком. Правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка. Путем реализации правомочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, т.е. продать его, сдать в аренду и т.д.
Следует отметить, что содержание права собственности на земельный участок вовсе не исчерпывается указанной триадой полномочий собственника. Отнюдь не все права собственников земельных участков, предусмотренные в законодательстве, однозначно корреспондируют этим трем правомочиям. Характер прав частных земельных собственников таков, что нередко затруднительно четко определить, какое право связано с правомочиями владения или пользования. Более того, собственники земельных участков обладают также и такими правами, которые не связаны прямо с указанными правомочиями.
Конкретное содержание правомочий собственника земельного участка закрепляется в земельном, водном, горном и иных отраслях законодательства.Прежде всего следует выделить право собственника контролировать доступ на свой земельный участок. Это право установлено в ст. 262 ГК. Так, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Действующее законодательство определяет основания ограничения указанного права, как правило, в публичных интересах, порядок возмещения ущерба, причиненного собственнику в результате доступа на его земельный участок, и т.д. Так, например, в соответствии с Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (п. 39) юридические и физические лица, ведущие хозяйственную деятельность на земельных участках, по которым проходят линии связи и линии радиофикации, обязаны обеспечивать техническому персоналу беспрепятственный доступ к этим линиям для работ на них.
Основным средством реализации права контролировать доступ на земельный участок является огораживание участка путем возведения забора по его границам. Забор - один из типов закрепления на местности границ земельного участка, и он признается линейным сооружением (п. 4.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.).
Собственник земельного участка обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке. В одних случаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других - о праве собственности на соответствующие природные объекты.
Эти права называются естественными, поскольку обеспечивают удовлетворение насущных потребностей собственника земельного участка. Примером тому могут служить использование подземных вод для питьевых нужд или недр для сооружения погреба и т.п.Комментируемая статья закрепляет право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые*(11), пресные подземные воды.
Законодательство о недрах регулирует порядок добычи не только общераспространенных полезных ископаемых, но и порядок пользования недрами для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также добычи пресных подземных вод. Согласно ст. 19 Закона РФ "О недрах" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.
Закон РФ "О недрах" связывает указанные виды деятельности с соблюдением ряда условий. Так, добыча общераспространенных полезных ископаемых возможна только в границах земельных участков, без применения взрывных работ; общераспространенные полезные ископаемые не должны числиться на государственном балансе и их добыча должна вестись только для своих нужд. Подземные сооружения должны быть расположены на глубине до 5 м и использоваться для своих нужд. Забор подземных вод для своих нужд допускается посредством устройства бытовых колодцев и скважин только на первый водоносный горизонт, который не является источником централизованного водоснабжения.
Статья 5 ВдК определяет понятие "подземные водные объекты". К ним относятся бассейны подземных вод и водоносные горизонты. Границы подземных водных объектов определяются в соответствии с законодательством о недрах.
В комментируемой статье закреплено право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры.
Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Статья 8 ВдК предусматривает, что пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу, находятся в собственности этих лиц, если иное не установлено федеральными законами. Право собственности на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на участок, в границах которого расположены такие водные объекты.
Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК). Это означает, что собственник имеет право на использование воздушного пространства, иначе говоря, право на воздушный столб над участком.
Понятие "воздушное пространство" используется в ВзК.
Согласно ст. 1 ВзК под воздушным пространством РФ понимается воздушное пространство над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства (ст. 11 ВзК). Таким образом, собственника земельного участка, на котором расположено высотное сооружение, законодатель признает в качестве пользователя воздушного пространства. Во всех иных случаях собственники земельных участков, на которых находятся здания и сооружения, в качестве таковых не рассматриваются.
Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Собственник участка имеет право собственности на расположенные на земельном участке растения. Пункт 2 ст. 261 ГК гласит, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем растения.
Комментируемая статья закрепляет право собственников земельных участков возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Статья 263 ГК предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК). Все это означает, что собственник земельного участка имеет право на возведение объектов недвижимости на нем, в том числе сооружений, не являющихся недвижимым имуществом (право застройки).Данное право может быть реализовано с учетом целевого назначения земель, т.е. в зависимости от того, к какой категории они отнесены и разрешенного использования земельного участка. Право собственника земельного участка на застройку земельного участка, закрепленное в ст. 263 ГК, может быть реализовано на основании получения разрешения на строительство. Порядок застройки земельных участков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.
Согласно комментируемой статье собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
Порядок проведения работ по мелиорации земель регулируется Федеральным законом "О мелиорации земель". Для проведения мелиорации требуется наличие соответствующего проекта. В соответствии со ст. 25 названного Закона мелиорация земель проводится на основе проектов, разработанных в соответствии с технико-экономическими обоснованиями и учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. В названном Законе определен порядок использования земель для мелиоративных мероприятий. После завершения мелиоративных работ объекты мелиорации подлежат приемке в эксплуатацию.
Собственник земельного участка имеет право на внутреннюю организацию территории своего участка, которое включает право раздела земельного участка. Собственники земельных участков имеют право на образование земельных участков в порядке, установленном гл. I.1 ЗК.
Характеристика прав собственников земельных участков будет неполной, если не коснуться вопроса о праве доступа собственника на свой собственный участок. Прямо такого права законодательно не закреплено. Право доступа на свой участок существует только в том случае, если реально к уже существующему земельному участку есть подход, проезд или подъезд. В иных ситуациях этот вопрос решается путем установления сервитута. Существующие проезд и проход к земельному участку являются его неотъемлемой частью. В соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105, в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним (п. 4).
Согласно ч. 4 ст. 41 ГсК обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Согласно Методическим рекомендациям по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденным Росземкадастром 26 января 2004 г., при разделе массивов сельскохозяйственных угодий на земельные участки необходимо учитывать наличие проезда к каждому земельному участку.