Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Комментарий к статье 23

1. Независимо от формы собственности жилья его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве, соответственно, жилого или нежилого).

Этот перечень является исчерпывающим, что означает: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов.

2. Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Сведения о том, что подобных обременений нет, должны содержаться в заявлении.

3. Орган местного самоуправления обязан сообщить о своем решении заявителю в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому.

Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 . Этот документ называется "форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

--------------------------------

СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430.

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о.

а) перевести:

без предварительных условий;

при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);

б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Ни в ЖК РФ, ни в указанном Постановлении не обозначено, в какой "форме" может быть выражена позиция собственников иных помещений, примыкающих к переводимому (согласие их или непринятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на принятие решения о переводе.

Представляется, что мнение собственников (да и нанимателей помещений публичных форм собственности) не может остаться без внимания, особенно учитывая ст. 209 ГК РФ. Данной статьей установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Очевидно, в рассматриваемом случае собственники соседних помещений могут обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

4. Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования провести такие работы и их перечень. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).

5. Напомним, что комментируемая статья предоставляет право решать вопрос перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) органу местного самоуправления независимо от формы собственности помещений.

Предоставление муниципальному органу, по существу, распорядительных прав в отношении государственного недвижимого имущества, видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК РФ, в частности - беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством") порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.

Примечательно, что ЖК РФ вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13 и комментарий к ним). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать жилье в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фонда.

Следовательно, в этом случае собственник (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть данный вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии - обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 комментируемой статьи). Но как при этом "строятся отношения", если собственником является муниципалитет? В подобном случае заявителем должен быть наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, в этом качестве не обозначен.

Обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК РФ (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции Российской Федерации находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается самого признания такой непригодности, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п.

Напомним, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом получается, что решение первоначального вопроса в этой "схеме" осуществляет собственник жилья, а последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

6. В соответствии с ч. 10 комментируемой статьи при эксплуатации помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Прежде всего следует упомянуть норму законодательства об использовании жилья по назначению.

В отношении правил пожарной безопасности и санитарно-гигиенических требований следует обратиться к Федеральным законам "О пожарной безопасности" (от 21.12.1994 N 69-ФЗ), "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (от 30.03.1999 N 52-ФЗ) и проч.