Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые помещения и переводом нежилых помещений в жилые, рассматриваются органами местного самоуправления.
В городе Москве, например, осуществляет перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот орган местного самоуправления - орган исполнительной власти города.2. Перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое может осуществляться только на основании заявления. При этом заявление вправе подать только собственник или уполномоченное им лицо. Заявление подается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения.
Заявитель (собственник переводимого помещения или уполномоченное им лицо) предоставляет перечисленные в настоящей статье документы. Помимо заявления о переводе помещения, документов о праве собственности, плана переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажного плана дома, в котором располагается переводимое помещение, предоставляется проект переустройства или перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Проект заказывается в специализированной лицензированной организации (например, в частной архитектурной организации, получившей лицензию Москомархитектуры).
3. Перечень документов, указанных в настоящей статье, является исчерпывающим, то есть никто не вправе требовать от заявителя иные документы, помимо перечисленных.
Заявителю взамен представленных документов орган, осуществляющий перевод помещений, выдает расписку, в которой указаны данные заявителя, перечень предоставленных документов и дата получения решения о переводе или мотивированного отказа.
4. Решение о переводе помещения или об отказе в его переводе принимается органом, осуществляющим такой перевод, не позднее чем через 45 дней после подачи документов.
ЖК РФ не акцентирует внимание на том, что 45 дней - рабочие, значит, подразумеваются календарные дни.
5. Не позднее чем через три рабочих дня после принятия решения орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю или уполномоченному им лицу по расписке документ (или направляет по почте, если заявитель не явился), подтверждающий принятое им решение - согласие или отказ на перевод помещения. Форму и содержание этого документа устанавливает Правительство РФ, но его пока нет. О решении орган местного самоуправления информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.
6. Если в переводимом помещении необходимо произвести ремонт, переустройство или перепланировку, в документе, выдаваемом органом местного самоуправления, должны быть перечень работ и требование об их проведении.
7. В соответствии с пунктом 7 настоящей статьи документ, который выдан органом, осуществляющим перевод помещений (в городе Москве выдают городские власти), подтверждает окончание перевода помещения и является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению в том случае, если помещению не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Однако на практике перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета. Известно, что регистрация прав осуществляется при наличии сведений из БТИ. Может получиться так, что у физического или юридического лица есть право собственности на жилое помещение, а оно фактически уже нежилое. Таким образом, процедура перевода помещения не завершена.
8. Если орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, указал в выдаваемом документе с учетом предоставленного заявителем при подаче документов проекта переустройства и (или) перепланировки помещения перечень работ, выполнение которых обязательно для использования переводимого помещения по новому назначению, то такой документ служит юридическим основанием для проведения соответствующих переустройства, перепланировки помещения.
9. В соответствии с настоящей статьей подтверждением завершения указанных в выдаваемом органом местного самоуправления документе переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ является акт приемочной комиссии, сформированной таким органом.
Акт приемочной комиссии также является подтверждением перевода помещения и юридическим основанием использования переведенного помещения по его новому назначению. На практике, как указывалось выше, перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета. Хотя ЖК РФ и обязывает орган, осуществляющий перевод помещений, направлять акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества, но лишь после внесения изменений в документы о собственности на помещение, перевод помещения можно считать законченным.10. Норма ЖК РФ обязывает соблюдать при эксплуатации помещения после его перевода требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные. Такие требования устанавливаются федеральными законами, такими как ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ, ФЗ "О пожарной безопасности" от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ и прочими, и созданными в соответствии с ними подзаконными правовыми актами.